Договор аренды

52

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ 6

1.1. Общая характеристика договора аренды 6

1.2. Стороны договора 16

1.3. Предмет договора 18

1.4. Форма и государственная регистрация 23

1.5. Существенные условия 31

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 39

2.1. Права и обязанности арендодателя 39

2.2. Права и обязанности арендатора 43

ГЛАВА 3. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ. ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК 54

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 58

БИБЛИОГРАФИЯ 60

ПРИЛОЖЕНИЕ 65

ВВЕДЕНИЕ

До недавнего времени в отечественном законодате-льстве не было понятия недвижимости. Появилось оно (то-чнее, было восстановлено) всего несколько лет назад, с принятием в 1991 г. Верховным Советом СССР Основ граж-данского законодательства Союза СССР и республик.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в части 1 Гражданского кодекса РФ, основные положения которого вступили в силу с 1 января 1995 г.

Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. Внаем могли передаваться как движимые, так и недвижимые вещи.

Сегодня договор аренды применяется как в предпри-ниматель-ских, так и в иных сферах, возможность передачи прав владения, пользования и в некоторой части распоря-жения имуществом без передачи права собственности обу-словила широкое применение института договора аренды.

С начала 90-х годов в России аренда государствен-ной собственности активно использовалась в проводимой правительством политике приватизации в качестве проме-жуточного звена и главного инструмента в процессе перехода государственной собственности в частную.

В период реформ арендное законодательство разви-валось бурно и противоречиво, что характерно для право-вой системы России в целом. Вместе с тем, отношения между арендодателями и арендаторами все более упорядочива-лись.

Регулирование аренды нежилых помещений является в насто-ящее время мощным рычагом воздействия на экономику вообще, и на развитие рынка аренды в частности.

Анализ арендных правоотношений имеет особую актуальность сегодня как в силу того, что в последние годы значительно воз-росло количество нормативных актов, регулирующих данную сфе-ру правоотношений, так и ввиду сохранения тенденции роста числа заключаемых договоров аренды.

Неурегулированность некоторых вопросов, касающихся аренды нежилых помещений, обусловленная продолжающимся процессом совершенствования отечественного законодательства, предопре-де-ля-ет возникновение споров и разногласий в данной области, а следовательно, особое внимание современного гражданского права к проблеме аренды нежилых помещений. Еще не во всех регионах законодательство субъектов Российской Федерации при-ведено в соответствие с Федеральным законодательством, каса-ющимся аренд-ных правоотношений. В частности, достаточно проблемным местом остаются вопросы определения арендной платы, порядка проведения органами КУГИ торгов, сроков действия договоров аренды и др.

Учитывая динамичность развития современного рынка не-дви-жимости в России и сравнительно небольшой срок его эволю-ции в условиях рыночного хозяйствования, представляется не-обхо-ди-мым подвергнуть анализу вопросы правовой регламентации договоров аренды нежилых помещений, находящихся в собствен-ности юридических лиц, на примере рынка аренды недвижимости (нежилого фонда) г. Санкт-Петербурга, что и является целью данного дипломного исследования.

В основные задачи исследования входит:

раскрыть понятие и содержание договора аренды нежилых помещений;

рассмотреть предмет договора аренды, порядок правоот-ношений между сторонами;

обосновать необходимость письменной формы заключения договора аренды нежилых помещений; показать порядок государ-ственной регистрации договоров данного вида;

проанализировать существенные условия договора;

раскрыть содержание договора аренды нежилых помещений, находящихся в собственности юридических лиц;

рассмотреть порядок действия договора;

проанализировать судебно-арбитражную практику разреше-ния споров по договорам аренды нежилых помещений.

В дипломном исследовании использованы законодательные и нормативные акты, регулирующие правоотношения по договорам аренды нежилых помещений, специальная литература - труды из-вестных отечественных специалистов, таких как С.В.Витрянский, С.А.Герасименко, Е.Каган и других.

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

1.1. Общая характеристика договора аренды

В действующем законодательстве по договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить дру-гой стороне (арендатору) имущество за плату во времен-ное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматри-вался в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отно-шений типа гражданско-правового договора. Римское право при-знавало три различных вида найма: наем вещей (locatio-con-ductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio-conductio operis). Общее между всеми тремя ви-дами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась пре-доставить другой стороне пользование соответствующим объек-том, а последняя - уплатить первой стороне за пользование оп-ределенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (locatio-conductio) и куплей-про-да-жей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по догово-ру купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанима-телю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского. - М.: Юристъ, 1996. - С. 445-446..

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По догово-ру найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (наймода-тель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нани-мателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась упла-чивать за пользование этими вещами определенное вознагражде-ние (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского. - С. 446..

При всех кодификациях гражданского законодательства, имев-ших место в советский период, нормы о договоре имущественно-го найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве само-сто-ятельного гражданско-правового договора. Развитие законода-тельства в этот период шло по пути некоторого ограничения кру-га объектов имущественного найма, сокращения и дифференциа-ции сроков найма, увеличения числа специальных правил, пред-назна-ченных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.

Для характеристики договора имущественного найма по со-ветскому гражданскому праву воспользуемся нормами Граждан-ского кодекса РСФСР 1922 г. (далее - ГК 1922 г.), а также Граж-данского кодекса РСФСР 1964 г. (далее - ГК 1964 г.).

Определение понятия договора имущественного найма оста-валось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г.; ст. 275 ГК 1964 г.).

По сравнению с дореволюционным законодательством в до-говоре имущественного найма четко просматриваются отдель-ные элементы вещно-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобре-тает значение права следования, характерное для вещно-пра-вовых отношений. В данный период действует без всяких ого-ворок правило, согласно которому при переходе права собствен-ности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (ст. 169 ГК 1922 г.; ст. 288 ГК 1964 г.).

Сегодня договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Целью договора аренды является обеспечение пере-дачи имущества во временное пользование. В этом заинте-ресованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же пресле-дует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязатель-ств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом.

Право пользования арендатора обеспечивается вещно-правовой защитой и приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК). Таким образом, право пользования можно отнести к числу вещных.

Применительно к недви-жимости схема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах, нежели регулирование договора купли-продажи. В последнем случае ГК установлены специ-альные правила, направленные на регламентацию правоотно-шений, связанных с куплей-продажей всякого недвижимого имущества (§ 7 гл. 30, ст.ст. 549-558). При формулировании же норм, регулирующих договор аренды, законодатель поступил иначе: специальные правила, касающиеся аренды всякого не-движимого имущества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34 ГК); например: особен-ности сдачи в аренду земельных участков и других обособлен-ных природных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607); договор аренды недвижимого имущества подле-жит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609); арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616); в случае смерти граж-данина, арендующего недвижимое имущество, его права и обя-занности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617), и некоторые другие положения.

Названные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, тем не менее по отношению к специальным прави-лам, регулирующим правоотношения, связанные с арендой зда-ний и сооружений, представляют собой именно общие положения об аренде, которые, как это предусмотрено ст. 625 ГК, подлежат применению к договорам аренды зданий или сооружений только в том случае, если правилами об аренде указанных объектов (§ 4 гл. 34 ГК) не установлено иное.

Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии тако-вых - правилами об аренде недвижимого имущества, располо-женными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных пра-воотношений, “удостоенных” специального регулирования в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам не-раз-рывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Правда, нельзя не согласиться с тем, что данный критерий отнесения объ-ектов к недвижимости, использованный в ГК, страдает некоторой неточностью. В самом деле, современный уровень развития тех-ники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению. Применительно к таким ситуациям Н.А.Сы-ро-доев резонно замечает: “На самом деле юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном уча-стке и возникновение ее на другом. И при государственной реги-страции прав на недвижимое имущество эти обстоятельства ни-как нельзя обойти, ибо все объекты недвижимости так или иначе привязываются к конкретному земельному участку, а не вообще к земле... В ГК РФ земельные участки называются в числе объек-тов недвижимости сами по себе, и как бы отдельно к недвижимости относится “все, что прочно связано с землей”, т.е. с землей вообще, а не с конкретным участком” Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое иму-щество // Государство и право. - 1998. - № 8. - С. 91..

Несмотря на возможную неточность формулировки критерия отнесения зданий, сооружений и иных объектов к недвижимому имуществу, указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Например, исходя из указанного критерия, очевидно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоотношениям, связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций.

В современной юридической литературе предпринимались попытки дать определение понятий “здание” и “сооружение”, а также выделить их основные отличия. Так, по мнению В.Н.Литовкина, “здания и сооружения отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники исто-рии, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объек-тами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влия-ние и местонахождение земли под зданием и сооружением” Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. - М., 1997. - С. 219..

При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые “дифференцируются на две большие взаимоисключаю-щие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разны-ми правовыми режимами использования” Там же. - С. 220..

Понятие “сооружение” обычно определяют путем перечис-ления соответствующих объектов, например: нефтяные и газо-вые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздорови-тельные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спора, концертно-спортивные дворцы, спор-тивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей См.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. - С. 223..

В одном из современных учебников относительно различий между понятиями “здание” и “сооружение” говорится следую-щее: “Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и соору-жением, ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребитель-ного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно” Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. - Ч. 2. - М., 1997. - С. 185..

На наш взгляд, попытки дать юридические дефиниции по-нятий “здание” и “сооружение” вряд ли целесообразны, по-скольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить разли-чия между этими понятиями. Если обратиться к толковым сло-варям современного русского языка, то мы увидим, что поня-тие “сооружение” является родовым по отношению к понятию “здание”. Под зданием в русском языке понимается архитек-турное сооружение, постройка, дом, а под сооружением -- всякая значительная постройка (различного вида, назначе-ния) См., напр.: Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю.Шведовой. - 23-е изд., испр. - М., 1991. - С. 230, 747.. Поэтому правильнее было бы употреблять выражение “здания и иные сооружения”.

Если говорить о нормативном обеспечении договоров аренды данного вида, то прежде всего отметим, что в конце 80--х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поиском путей и спосо-бов их осуществления, было решено использовать в этих целях классический гражданско-правовой договор имущест-венного найма, который подвергся существенной модерни-зации и предстал в новом качестве.

Начало было положено Указом Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. № 10277-ХI “Об аренде и арендных отношениях в СССР”. Аренда была признана новой прогрессивной формой социалисти-ческого хозяйствования. Данным Указом было установлено, что в аренду могут передаваться земля и другие природ-ные объекты; имущество государственных, кооперативных или иных общественных предприятий и организаций, струк-турных единиц объединений как совокупность их основных фондов и др.

Имущественный найм регулировался также главой 10 Основ гражданского законодательства 1991 г. и в части, им не противоречащей, положениями ГК РСФСР 1964 г. и Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г., а затем Указом Пре-зидента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 “О регулировании арендных отношений и прива-тизации имущества государственных и муниципальных пред-приятий, сданного в аренду”.

Действием названных нормативных актов охватыва-лась лишь незначительная часть сферы арендных отноше-ний. Кроме того, мно-гие нормы, регулировавшие арендные отношения, в том числе в части выкупа арендованного имущества, содержались в Законе РСФСР “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР” от 3 июля 1991 г., Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятии в РФ на 1992 год, утвержденной Постанов-лением Верховного Совета РФ от 5 июня 1992 года, и других законодательных актах, что не нашло отражения в Указе № 1230.

Что характерно, в юридической литературе того периода прак-тически отсутствовали научные исследования, специально посвя-щенные договору аренду, за исключением работы С.А.Гераси-менко. -

По замечанию В.В.Витрянского, при подготовке но-вого гражданского кодекса стояла задача вернуть догово-ру аренды нормальный цивилистический “облик”.

В новом Гражданском кодексе РФ договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Аренде зданий и сооружений посвящены статьи 650, 651, 652, 653, 654, 655.

Помимо Гражданского кодекса среди основных зако-нода-тель-ных и нормативных актов, регулирующих договоры аренды зда-ний, сооружений и нежилых помещений, в том числе на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, можно назвать следующие: Федеральный закон “Об организации страхового дела в Российской Федерации” в редакции фе-деральных законов от 31.12.1997 г. № 157-ФЗ, от 20.11.1999 г. № 204-ФЗ; Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ; Постановление Прави-тельства РФ от 04.12.1995 г. № 1190 “Об утверждении По-ложения о Государственном комитете РФ по управлению государственным имуществом” (в ред. постановлений Прави-тельства РФ от 14.10.1996 г. № 1189 и от 16.06.1997 г. № 735); Постановление Правительства РФ от 10.02.1994 г. “О делегировании полномочий Правительства РФ по управ-лению и распоряжению объектами федеральной собст-венно-сти”; Постановление Правительства РФ от 05.01.98 г. № 3 “О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности зданий, сооружений, нежилых помещений”; Закон Санкт-Петербурга “О порядке предо-ставления льгот по арендной плате в Санкт-Петербурге” от 03.06.1996 г.; Закон Санкт-Пе-тербурга “О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в не-жилые” от 09.04.1997 г.; Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 1291-р от 22.12.1997 г. “О методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда (с из-ме-не-ниями, внесенными Законом Санкт-Петербурга от 22 июля 1998 г. № 183-30); Распоряжение КУГИ Санкт-Петер-бурга от 23.12.1997 г. № 1451-р “О внесении изменений в форму примерного договора аренды объекта нежилого фон-да”; Распоряжение КУГИ Санкт-Петер-бурга от 04.09.1998 г. № 1375-р “О внесении изменений в распоряжение КУГИ от 11.08.1998 г. № 1181-р “О порядке принятия решений о пре-доставлении в аренду объектов нежилого фонда целевым назначением”” и другие.

Новый Гражданский кодекс особо выделяет такой “режим” арендных отношений, когда арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Данная норма права применя-ется при сдаче в аренду объектов государственной и му-ниципальной собственности, а также тогда, когда сам арендатор сдает имущество в субаренду с согласия арен-додателя (ст. 618 ГК).

Краткое понятие нежилого помещения содержится в ст. 4 Жилищного кодекса РФ, где под ним понимается помещение, предназначенное для торговых, бытовых или иных нужд непроизводственного характера. Этим определением фактически ограничен круг целей использования нежилого помещения, в котором не может быть развернуто производ-ство.

Надо сказать, что законодатель, конструируя пос-ледо-ва-тельность построения статей ГК РФ, в общих поло-жениях об аренде (§ 1 главы 30 ГК РФ), применяет тра-диционный способ правового регулирования арендных пра-воотношений. Так, цепочка логического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды (ст. 606 ГК); объект аренды (ст.ст. 6-7); арендодатель (ст. 608); форма и госрегистрация договора аренды (ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), а затем следует комплекс ста-тей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект в виде имущества: ст.ст. 611-613; 615-616; 622-624 ГК РФ. Как бы в промежутках между этими статьями Кодекс вводит другие статьи: арендная плата (ст. 614), а также правовые нормы, касающиеся со-хранения, расторжения и прекращения договора аренды (ст.ст. 617-621 ГК РФ).

Примерная форма договора аренды объекта нежилого фонда, которая постоянно изменяется и дополняется с учетом нового законодательства и состояния рынка аренды на примере г. Санкт-Пе-тербурга приведена в приложении 1.

В приложении 2 приложен комплект документов, необходимый для государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества с индивидуальным предпринимателем.

1.2. Стороны договора

К сторонам договора аренды недвижимости предъяв-ляются те же требования, что и к участникам других гра-жданско-правовых сделок. Особенностью субъективного со-става данного договора является, во-первых, то, что арендодателем может выступать исключительно юридическое лицо, а во-вторых, то, что функции арендодателя госу-дарственного недвижимого имущества в большинстве слу-чаев исполняет специальный государственный орган, наде-ленный соответствующими полномочиями. Согласно ст. 608 ГK, арендодатель - это собственник передаваемого в по-льзование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (нани-ма-тель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Форму-лируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим иму-ществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоря-жению имуществом (ст. 209 ГК).

Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодателей могут выступать унитарные предприятия, а казенные пред-приятия и бюджетные учреждения - в отношении любого имущества только с согласия собственника. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов спе-циальным полномочием сдавать имущество в аренду. Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать дееспособные граждане либо организации, являющиеся юри-дическими лицами. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

При заключении договора аренды юридическим лицом, его правоспособность должна предусматривать возможность заключения такого договора.

Хозяйственные общества и товарищества как лица, обладающие универсальной правоспособностью, вправе за-ключать договоры аренды, если это не предусмотрено их учредительными документами. Возможность унитарных пред-приятий распоряжаться переданным им имуществом закреп-лена в законе (ст.ст. 294, 295, 296 ГК). Некоммерческие орга-низации могут выступать в качестве арендодателя только в соответствии ст. 50 ГК, ст. 24 Закона “О некоммерческих организациях”.

Органы КУГИ обеспечивают в пределах своей компетенции защиту имущественных прав Санкт-Петербурга при ведении дел в арбитражном суде, третей-ском суде, представляя истца, ответчика, либо третьего лица, в том числе по договорам аренды.

Фонд имущества города является организатором аук-ционов и коммерческих конкурсов на заключение договоров аренды, хотя сам стороной данного договора не является.

1.3. Предмет договора

Предметом договора является объект нежилого фонда. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использо-вания последним (осуществление капитального ремонта, воздер-жание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и ис-пользованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно-правовых элемен-тов (право следования, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, - на наш взгляд, можно говорить о том, что предмет договора арен-ды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в резуль-тате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю Ранее в юридической литературе высказывалась точка зрения о много-объектном составе предмета обязательства по договору купли-продажи (см.: Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., 1975. - С. 211; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М., 1997. - С. 224)..

Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско-пра-вового договора.

Характерные черты объектов недвижимости таковы.

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундамен-тально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение ко-торого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При таком подходе подчеркиваются все необходимые для со-ответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведен-ных). Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей при-роде (горы, скалы и т.п.).

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижи-мости можно говорить лишь в том случае, если они “привязаны” к определенному земельному участку. Причем ситуация не меня-ется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собст-веннику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок.

В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемеще-ние указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущер-ба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости.

В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (от-дельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежи-лые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при арен-де которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.

В-пятых, к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение кото-рых закончено, и они уже используются или могут быть исполь-зованы по прямому назначению. Как известно, право собствен-ности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое не-движимое имущество, подлежащее государственной регистра-ции, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). В свою очередь, сама эта регистрация возможна только после окончания строительства здания (сооружения) и его готовности к использованию по прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения двух различных видов объектов недвижимости: зданий (сооружений) и незавершенных строительством объектов. Последние также могут служить объ-ектами различных сделок, в том числе и договора аренды, одна-ко и в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений.

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты не-движимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют оп-ределенную специфику, которая находит отражение и в особенно-сти правового регулирования правоотношений, связанных с пере-дачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из граж-данско-правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.

Специфика нежилого фонда, по сравнению с жилым состоит в том, что критерии выделения помещений в нежилом фонде менее жесткие, чем критерии определения квартир. Очевидно, что нежи-лым помещением может быть признана любая часть здания, отвечающая выше-приведенным критериям. Поэтому в рам-ках одной части здания возможно выде-ление разного количества помещений -- в зависимости от желания правообладателя и соответствия этого желания дан-ным критериям. Однако такое положение ни в коей мере не означает возможности нарушения установленного Законом прин-ципа, в соответствии с которым -- помещение -- единственный объект, на который может быть зарегистрировано право. Именно это положение исключа-ет возможность формирования объектов из нескольких помещений. Для того чтобы иметь возможность зарегистрировать право на часть здания как на самостоятельный объект, эта часть здания должна быть признана единым помещением с присвоением собственного инвентарного и кадастрового номера.

Нежилой фонд Санкт-Петербурга делится на четыре группы (данная класси-фикация отражает правовой режим объектов недвижимости):

Все нежилые отдельно стоящие здания, строения и встроенные нежилые помещения в жилых домах (в том числе вновь построенные, капитально ремонтируемые и капиталь-но отремонтированные, а также высвобождаемые арендато-рами) независимо от их балансовой принадлежности. Ими является большинство передаваемых по договору аренды объектов недвижимости, отношения по их аренде регули-руются общими для всех групп нормами, закрепленными федеральными и Санкт-Петербургскими нормативными акта-ми.

Жилые здания и помещения, переводимые в нежи-лой фонд. Прежде чем стать объектом нежилого фонда, по-мещение или строение должно быть в установленном поряд-ке передано в нежилой фонд.

Нежилые здания-памятники и нежилые помещения в жилых зданиях-памятниках. Особенность их правового ре-жима состоит в том, что архитектор такого объекта имеет дополнительные права и обязанности, касающиеся исполь-зования и содержания объекта.

Культовые здания и сооружения, которые могут быть сданы в аренду только целевым назначением.

1.4. Форма и государственная регистрация

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть за-ключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность до-говора. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установлен-ных законом.

В юридической литературе продолжаются попытки критики Кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ в силу только им понятных причин утверждают, что новый ГК отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А.Сыродоев пишет: “Замена нотариального удостоверения на регистрацию сде-лок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуще-ствляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привле-чения адвокатов для подготовки договоров. Установленные... размеры платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешает снизить размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделок” Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое иму-щество. - С. 93; см. также: Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государст-венного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка // Государство и право. - 1998. - № 3. - С. 28-37..

В связи с этим прежде всего необходимо указать на фактиче-скую неточность, допускаемую сторонниками всеобщего и обяза-тельного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК никак не мог отменить обязательное нотариальное удостове-рение сделок с недвижимостью либо заменить его государствен-ной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее дейст-во-вавшем законодательстве каких-либо норм, предусматриваю-щих обязательную нотариальную форму для всех сделок с не-движи-мостью.

В ГК РСФСР 1964 г. имелись положения об обязательном но-тариальном удостоверении лишь отдельных видов договоров, и вовсе не обязательно по признаку принадлежности объектов та-ких договоров к недвижимому имуществу. Обязательное нотари-альное удостоверение предусматривалось в отношении договора купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, с участием гражданина и договора купли-продажи дач (ст. 239 ГК 1964 г.), а также применительно к договору дарения жилого дома (третья часть ст. 257 ГК 1964 г.). В то же время обязательного нотариального удостоверения тре-бовали договор дарения на сумму свыше 500 руб. и договор да-рения валютных ценностей на сумму свыше 50 руб. (первая часть ст. 257 ГК 1964 г.), что не имело никакого отношения к недвижи-мому имуществу. Следовательно, критики действующего ГК предлагают по сути не восстановить порядок обязательного но-тари-ального удостоверения сделок с недвижимостью (поскольку таковой ранее отсутствовал), а ввести такой порядок. А это, со-гласимся, другая постановка вопроса.

По поводу проблемы целесообразности (либо нецелесообраз-ности) введения всеобщего и обязательного порядка нотариаль-ного удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом, включая и договоры аренды зданий и сооружений, можно выска-зать следующие соображения.

Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обя-зательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнитель-ным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной ре-шать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и пе-ред обязательным нотариальным удостоверением сделок: провер-ка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоя-щими перед системой государственной регистрации.

Во-вторых, система государственной регистрации прав на не-движимое имущество и сделок с ним никак не может быть заме-нена обязательным нотариальным удостоверением соответст-вующих сделок, поскольку только система государственной реги-страции обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычайное значение для имущественного оборота.

В-третьих, утверждение о том, что система государственной регистрации “не сопряжена с консультационными функциями”, и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения “поголовного” принудительного и обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь (платную, разумеется) именно от нотариуса (а не от ад-во-ката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязатель-ную нотариальную форму (п. 2 ст. 163 ГК). Кроме того, огромно-му числу участников сделок с недвижимостью консультационные услуги нотариуса совершенно не нужны. Зачем, спрашивается, нотариусу консультировать по вопросам правильности составле-ния договора коммерческие организации, органы власти и мест-ного самоуправления, имеющие квалифицированные юридиче-ские службы?

В результате получается, что введение обязательного нотари-ального удостоверения сделок с недвижимым имуществом пол-ностью оправдывает интересы и чаяния только одной определен-ной группы лиц, а именно - нотариусов. Данный вывод особен-но нагляден применительно к договорам аренды зданий и соору-жений. Подавляющее большинство участников указанных дого-воров составляют коммерческие и некоммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, для которых обяза-тельное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительно дополнительными вре-менными и материальными затратами. Надеемся, что этого не произойдет.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, под-лежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

Прежде всего хотелось бы отметить, что в период, когда гото-вился и принимался новый ГК, нежилые помещения внутри зда-ний не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями (в том числе договоры об их аренде) не требовали государственной регистрации. Поэтому не ГК “повинен” в создании той нелепой ситуации, которую мы на-блюдаем сегодня, когда договор аренды здания в целом, заклю-ченный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее про-должительный срок не имеет силы до его обязательной государ-ственной регистрации. Эта ситуация порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594., включившим нежи-лые помещения в перечень объектов недвижимости. А в результа-те теперь правоотношения, связанные с арендой нежилых поме-щений, охватываются общими положениями об аренде, касаю-щимися недвижимого имущества, а именно правилом о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государствен-ной регистрации, если иное не установлено законом. Как уже от-мечалось, иное установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако указанное специальное правило не затра-гивает договоров аренды нежилых помещений.

Еще более странные выводы относительно договоров аренды нежилых помещений можно встретить в юридической литерату-ре. Например, по мнению И.Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами арендных отноше-ний, поскольку “они уже объединены под общим значением “зда-ние”” и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий. “Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, - пишет И.Исра-фи-лов, - имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Пред-ставляется, что в этих случаях к договору аренды следует прило-жить и план-схему земельного участка”. Мало того, оказыва-ется, что “при отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких последствий”. И все эти выводы, реали-зация которых может привести к колоссальным разрушительным последствиям для имущественного оборота (ведь по существу ставятся под сомнение практически все договоры аренды нежи-лых помещений), основываются на одном-единственном фор-мально-логическом умозаключении автора о том, что “понятие “здание” несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие “нежилое помещение”” См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - № 10. - С. 113-119..

Однако вернемся к вопросам, связанным с государственной регистрацией договоров аренды зданий и сооружений. В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), Федеральный закон “О государст-венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию права аренды. Например, согласно п. 1 ст. 26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государствен-ной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как об-ременение прав арендодателя соответствующего помещения (час-ти помещения).

Техническая оплошность законодателя послужила для некото-рых авторов основанием для глубоких научных изысканий, при-званных, по их мнению, доказать, что объектом регистрации яв-ляется не договор аренды здания (сооружения), а некое “право-обременение”. Например, по мнению О.Гутникова, в Законе о государственной регистрации “речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества. Безусловно, договор аренды представляется на государственную регистрацию, так как для того, чтобы зарегистрировать право, необходимо представить основание (договор), из которого это право возникает. Однако регистрируется с точки зрения ст. 26 Закона не договор, а право аренды... Поэтому следует признать, - пишет далее О.Гутников, - что регистрация обременения есть одновременно государ-ствен-ная регистрация права, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения. Можно даже вести речь о едином понятии аренды как права-обременения, подлежащего государственной регистрации. От него, безусловно, отличается договор аренды (сделка) как основание, из которого такое право-об-ре-ме-нение возникает” Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. - 1999. - № 5. - С. 117..

Одна незадача: в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, под-лежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом (ГК, Законом о государственной регистрации) применительно к договору аренды здания или сооружения иное не уста-новлено. Следовательно, и указанный договор считается заклю-ченным с момента его (договора, а не гипотетического “права-обременения”) государственной регистрации. Более того, в ГК имеется императивная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой до-говор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, до момента государст-венной регистрации договора аренды здания или сооружения он не вступает в силу, т.е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей. Так что же предлагает регистрировать О.Гутников, не зарегистрировав договора аренды?

Если говорить о технической стороне дела, то в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными поста-новлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 СЗ РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963., проведение государственной регистрации догово-ров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удосто-веряется штампом регистрационной надписи на оригинале правоустанавливающего документа (т.е. на тексте договора аренды) (п. 77).

Государственная регистрация договора аренды здания (со-оружения) одновременно означает обременение права собствен-ности или иного вещного права арендодателя на соответствую-щий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о до-говоре аренды здания (сооружения) вносятся в подразд. III Еди-ного государственного реестра - “Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объ-ект недвижимого имущества” (п. 8 Правил). В указанном подраз-деле Единого государственного реестра имеется специальная часть (подразд. III-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу “Описание предмета аренды” заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе “Срок” указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пи-шутся слова “срок не определен” (пп. 44, 45 Правил).

1.5. Существенные условия

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понима-ется имущество, передаваемое в аренду. Например, в одной из современных работ указывается: “При общей тенденции к усиле-нию роли договора ГК в ряде случаев снижает жесткость требо-ваний в отношении определения его условий. Речь идет о сущест-венных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может счи-таться заключенным. В новом ГК для договора аренды такие ус-ловия сведены до минимума: существенным в силу закона явля-ется лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК)... К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владе-ния и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора” См.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. - С. 190; см. также: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. - Ч. 2. - С. 156..

Такие суждения основаны на более общем взгляде на сущест-венные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным См., напр.: там же. - С. 12; С. 13..

Представляется, что такой подход логически неверен, по-скольку в этом случае само понятие “существенные условия до-говора” определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само суще-ствование одной из важнейших категорий договорного права ста-вится в зависимость от техники законодательной работы.

Для выяснения сути понятия “существенные условия договора” необходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия “договор” идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условий договора. Договор-сделка представляет собой юридиче-ский факт, который в принципе не может иметь собственного со-держания, включая и какие-либо существенные условия. Договор-документ, т.е. определенный текст, состоящий из пунктов, также не может служить источником всех условий договора, по-скольку многие из них определяются императивными и диспозитивными нормами, а также обычаями делового оборота (пп. 4, 5 ст. 421 ГК). Следовательно, исследование существенных условий договора предполагает анализ договора-правоотношения, содер-жание которого отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющими-ся в тексте договора.

Если в отношении какого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, то отсутствие в тексте договора (т.е. в договоре-документе) пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует в догово-ре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоот-ношение. Такой вывод следует из анализа положения, содержа-щегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда ус-ловие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением ис-ключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Именно поэтому (а не в силу того, что условие договора теряет свое ка-чество существенного условия) договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан неза-ключенным.

Теперь обратимся к п. 1 ст. 432 ГК, в котором содержится оп-ределение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в зако-не или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относитель-но которых по заявлению одной из сторон должно быть достиг-нуто соглашение.

Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответ-ствующего договорного обязательства (отражают природу дого-вора) и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия бесспорно являются су-щественными условиями договора, ибо, называя их (включая в определение договора), законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного вида договорного обязательства.

Принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, -- мы должны сде-лать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям догово-ра аренды. Другое дело, что ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст.ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.

Первым среди всех существенных условий гражданско-право-вого договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), ко-торые должна совершить обязанная сторона (или, соответствен-но, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д.И.Мейер, “предметом договора всегда представляется право на чужое действие...” Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд. 1902. - Ч. 1. - М.: Статут, 1997. (Сер. “Классика российской цивилистики”). - С. 161..

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Необ-ходимо отметить, что ранее действовавшее законодательство вы-водило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, т.е. признавало необходимость данного условия для данного вида договора в качестве самостоятельного источни-ка определения существенных условий договора. Иными слова-ми, наряду с существенными условиями договора, которые были признаны таковыми по закону, традиционно выделялись в качест-ве самостоятельных существенные условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для дого-воров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для догово-ров данного вида.

Однако отмеченное изменение в подходе законодателя к суще-ственным условиям договора по признаку их необходимости для договоров данного вида не влечет серьезных изменений в практи-ке применения соответствующих законоположений. В самом деле, если речь идет о “поименованных” договорах, т.е. предусмот-ренных ГК и другими законами, то за рамками норм, регулирую-щих соответствующий вид договорных обязательств (при надле-жащем их толковании), вряд ли целесообразно искать некие иные условия, которые являются необходимыми для данного вида до-говора. Более того, допущение возможности их поиска привело бы к опасности судебного произвола и в целом к нестабильности договорных отношений. Что же касается “непоименованных” договоров, т.е. не предусмотренных законом, то круг необходи-мых для них существенных условий может определяться на осно-ве норм, регулирующих сходные договорные обязательства и применяемых в этом случае по аналогии закона.

Как уже отмечалось, в круг условий договора, названных в за-коне или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те усло-вия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрас-тает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Достаточно сказать, что к обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имуще-ства при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объ-ектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о раз-мере арендной платы договор аренды здания (сооружения) счи-тается незаключенным.

Предъявляемое к сторонам договора аренды здания или со-оружения требование об обязательном включении в договор ус-ловия о размере арендной платы под страхом признания его неза-ключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим призна-ком договора аренды здания (сооружения), позволяющим выде-лять его в отдельный вид договора аренды, является то, что при-менительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора, как это нередко при-нято считать в юридической литературе См., напр.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Тол-стого. - Ч. 2. - С. 185..

Условие об арендной пла-те относится к существенным условиям всякого договора аренды. Суть же специального правила, регулирующего отношения, свя-занные с арендой зданий и сооружений, состоит в том, что к ука-занным правоотношениям не подлежат применению диспозитивные нормы, позволяющие определить существенное условие о размере арендной платы на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами, отсутствует пункт об арендной плате. Дейст-вие диспозитивной нормы о размере арендной платы (п. 3 ст. 424 ГК) означает, что в последнем случае, несмотря на отсутствие соответствующего пункта в договоре (документе), в договоре (как правоотношении) имеется существенное условие об арендной плате.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных плате-жей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие по-ложения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы пла-тежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частно-сти: в виде установленной доли доходов арендатора от использо-вания здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Глав-ное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии согла-шения сторон относительно размера арендной платы.

Срок владения и пользования арендато-ром сданным внаем имуществом всегда признавался существен-ным условием договора аренды (имущественного найма).

В законодательных актах, действовавших в России непосред-ственно до принятия нового Гражданского кодекса, срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условия договора (см., например, ст. 12 Основ законодательства об аренде, ст. 85 Основ гражданского законодательства). При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным.

ГК, в свою очередь, предусматривает, что договор аренды за-ключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имуще-ства. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления до-говора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде не-движи-мости - за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки дого-вора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1. Права и обязанности арендодателя

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во вся-ком договоре аренды выделяются группы условий, определяю-щих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанности арендода-теля, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями до-говора, регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора.

Однако такая дифференциация условий договора сама по се-бе относительна, так как их выполнение зачастую требует со-верше-ния определенных действий одновременно как от арендо-дателя, так и от арендатора. К примеру, выполнение арендодате-лем обязанности по передаче арендованного имущества аренда-тору предполагает и определенные действия последнего по при-нятию этого имущества; выполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при условии выставления арендодателем соответствующих счетов, и т.д. В подобных случаях говорят о так называемых кредитор-ских обязанностях контрагента по договору, выполнение кото-рых служит необходимым обеспечением для выполнения долж-ником (арендодателем или арендатором) основной обязанности, предусмотренной соответствующим условием договора.

Тем не менее в целях изучения договора аренды условия этого договора могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую - определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям со-ответ-ст-вен-но арендодателя и арендатора противостоят права тре-бования контрагента. Важное значение имеют также предусмот-ренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответст-вующих условий договора.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствую-щем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребо-вать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и по-требовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может посту-пить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неиспол-нением договорных обязательств.

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непереданное в установленный договором срок сданное внаем имущество свидетельствует об определенной позиции законода-теля, допускающего вплетение в ткань обязательственно-пра-вовых отношений элементов вещных прав.

Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговоре-ны при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении дого-вора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.

В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться пре-доставленными ему ГК (ст. 612) способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездно-го устранения недостатков имущества, либо соразмерного умень-шения арендной платы, либо возмещения расходов, произ-веденных им для устранения недостатков арендованного имуще-ства; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодате-лю арендных платежей при условии предварительного уведомле-ния об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодателю предоставлена единственная возможность из-бежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду иму-щества.

ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (таким как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может по-влечь за собой негативные последствия для арендатора (напри-мер, обращение взыскания на арендованное имущество, являю-щееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендо-дателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера аренд-ной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613).

Кроме того, при определенных условиях, а именно: когда для арендатора имеется реальная опасность утратить свое право аренды на имущество должника вследствие обращения третьим лицом - кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, - арендатор может за свой счет удовлетворить соот-ветст-вующее требование кредитора без согласия должника - арендо-дателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 ГК).

Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей арен-датору сданного внаем имущества. До окончания срока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двусторонний характер.

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во вни-мание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законода-тель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотре-но законом или договором. Капитальный ремонт должен произ-водиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

Помимо обязанности по осуществлению капитального ремон-та арендодатель должен воздерживаться от любых действий, соз-дающих для арендатора препятствия в пользовании сданным вна-ем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотрен-ным договором. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества - арендо-дателя.

2.2. Права и обязанности арендатора

Можно выделить три основные обязанности арендатора, вы-текающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с усло-виями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Думается, что законодатель в этой норме, устанавли-вая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове “пользоваться”, а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные по-следствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фак-тически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с усло-виями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

В процессе пользования имуществом, если иное не установ-лено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ре-монт и нести бремя расходов на содержание арендованного иму-щества (п. 2 ст. 616 ГК).

Что касается собственно пользования арендованным имуще-ством, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арен-датора, поскольку именно в этом заключается интерес последне-го. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать пло-ды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендато-ра, связанной с пользованием арендованным имуществом, следу-ет признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.

В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реа-ли-зовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в ус-тавный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производст-венный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя в дан-ных случаях требуется по той причине, что реализация аренда-тором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду.

Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при нали-чии согласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не может превышать срока основного договора арен-ды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

В реальной жизни субарендные отношения имеют довольно широкое распространение. Поэтому соответствующие положения ГК нуждаются в некотором дополнительном комментарии.

Ранее действовавшим законодательством передача арендато-ром арендованного имущества в субаренду также допускалась при наличии согласия основного арендодателя. Однако другие вопросы, связанные с регулированием субаренды, в частности судьба договора субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, оставались вне поля зрения за-конодателя. В то же время арбитражно-судебная практика исхо-дила из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и в том случае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причиной прекращения договорных отношений, свя-занных с арендой. В подобных ситуациях арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в изме-ненном виде: место арендатора, передавшего имущество в суб-аренду, занимал арендодатель по основному договору аренды.

Вместе с тем введение в действие части первой ГК лишило подобную практику права на существование. Дело в том, что со-гласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не может создавать обязанно-стей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц (в нашем случае для арендодателя). Вторая часть ГК (ст. 618) включает в себя некоторые положения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субаренда-тора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, вле-чет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды заключе-ния с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Это может быть реа-лизовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд (ар-битражный суд) о понуждении арендодателя к заключению дого-вора аренды.

Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевре-менном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во вре-менное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого до-говора аренды.

Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432 ГК), не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установ-ленному ГК на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что сторо-ны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позво-ляющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора при отсутствии соответствующего условия в тексте договора (ст. 424 ГК).

В отличие от Основ законодательства об аренде, отличавших-ся довольно примитивным подходом к определению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого использования взя-того в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процен-та, - ГК предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера волеизъявления сторон.

Арендная плата может быть установлена в договоре как в от-ношении арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие ос-новные формы арендной платы: определенные платежи в твер-дой сумме, вносимые периодически или одновременно; установ-ленная доля полученных в результате использования арендован-ного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услу-ги; предоставляемые арендатором арендодателю; передача арен-датором арендодателю в собственность или в аренду обусловлен-ной договором вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо импера-тив-ным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.

Гораздо менее жестким по сравнению с Основами законода-тельства об аренде является регулирование в Кодексе вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изме-нения могут производиться по соглашению сторон в сроки, пре-дусмот-ренные договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог изменяться сторонами не чаще од-ного раза в пять лет (ст. 8 Основ законодательства об аренде). По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер аренд-ной платы может быть пересмотрен в сторону уменьше-ния, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в пе-риод действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние это-го имущества.

Практика свидетельствует, что при возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения аренд-ной платы при заключении договора аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример.

Общество с ограниченной ответственностью - арендатор - обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.

Решением арбитражного суда исковое требование удовлетво-рено, однако постановлением апелляционной инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.

Как усматривалось из материалов дела, комитет по управле-нию имуществом города и общество с ограниченной ответствен-ностью заключили договор на аренду недвижимого муниципаль-ного имущества. В соответствии с договором арендная плата должна была перечисляться арендодателю ежемесячно в размере, согласованном сторонами в приложении № 1 к данному договору. Расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с методи-кой расчета ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администра-ции города.

Согласно этой методике размер арендной платы определялся по формуле, элементами которой являются: базовая ставка аренд-ной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов, учитывающих ценность объекта, в том числе коэффициент потребительских качеств. Рассчитанная названным способом и согласованная став-ка по условиям договора действовала до принятия городской ад-министрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы.

В соответствии с одним из пунктов договора при принятии го-родской администрацией решения об изменении базовой мини-мальной ставки арендной платы арендодатель обязан был довести это решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с кото-рого вводится новая ставка арендной платы. В случае такого изменения после получения уведомления арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчет уплачиваемой арендной пла-ты по новой ставке с момента ее утверждения.

Регулярно извещая истца об изменении базовой минимальной ставки арендной платы, ответчик, однако, не сообщил ему об уменьшении в соответствии с постановлением главы админист-рации города коэффициента потребительских качеств занимае-мых истцом помещений с 1,25 до 0,75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им с применением ста-рого коэффициента.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по условиям договора в случае корректировки элементов формулы расчета ставок платежа вне-сения соответствующих изменений в договор не требуется. Пере-расчет производит арендатор самостоятельно. Вывод суда апел-ляционной инстанции о необходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок арендной платы в связи с уменьшением того или иного коэффициента при сохранении ми-нимальной базовой ставки противоречил условиям договора.

Требование истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было признано правомерным, поскольку догово-ром не предусмотрено зачета излишне уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.

Принимая во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил постановление апелля-ционной инстанции и оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя излишне полученной суммы аренд-ной платы См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998. - № 11. - С. 45-46..

Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

В арбитражно-судебной практике возникла проблема, связан-ная с квалификацией подобных требований арендодателей, кото-рые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении послед-ним помещений, занимаемых им без законных оснований. Неред-ко встречались случаи, когда такие требования квалифицирова-лись судами как негаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматрива-лись в арбитражно-судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствую-щее разъяснение.

Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд об-ратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды. Ар-битражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помеще-ние и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК. Применительно к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 ГК (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущест-ва, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежа-щего правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекра-щения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобо-жденном виде арендодателю должна определяться в соответст-вии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде См. п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1997. - № 7. - С. 100)..

Из данного разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимаемого помещения (либо о возврате послед-ним движимого имущества) не относится к вещно-правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на указан-ный вопрос можно ответить следующим образом. Обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие “содержание правоотношения”, выте-кающего из данного договора (обязательство на сторо-не арендатора). В связи с этим требование собственника-арендодателя о возврате имущества (об освобождении помеще-ний, о выселении арендатора) по своей правовой природе явля-ется требованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно-пра-вовыми спосо-бами защиты.

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованно-го имущества определяется ГК в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного имущества улучше-ния являются собственностью арендатора. Неотделимые улуч-шения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стои-мость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возме-щению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчисле-ний от этого имущества, во всех случаях являются собственно-стью арендодателя.

Арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК).

ГЛАВА 3. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ. ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК

Изменение содержания договора по общему правилу возможно по соглашению сторон, если иное не предусмот-рено договором. Соглашение об изменении договора совер-шается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК). Таким образом, соглашение об изменении договора аренды недвижимости должно быть сос-тавлено в форме единого документа. При недостижении соглашения по вопросу изменения условий договора требо-вание об изменении условий договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

При изменении договора обязательства сторон со-храняются в измененном виде и считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора.

Расторжение договора по решению суда, в соответ-ствии с ГК, возможно лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, преду-смотренных законом или договором (ст. 450 ГК). ГК назы-вает конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и аренда-тора.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о до-срочном расторжении договора в следующих случаях: арен-додатель не предоставляет ему сданное в аренду имущест-во, либо чинит препятствия в пользовании имуществом; арендованное имущество имеет препятствующие его исполь-зованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества. Дого-вором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сто-рон с соблюдением специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.

Изменение и расторжение договора может быть прои-зведено в связи с существенным изменением обстоятель-ств. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является ос-нованием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его суще-ства.

По общему правилу, договор прекращается по исте-чении его срока. Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то сторона, отказывающаяся от до-говора, обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца. Если арендатор продолжает пользоваться иму-ществом после истечения срока договора, договор счи-тается возобновленным на неопределенный срок с момента истечения предыдущего срока договора. За все время незаконного использования имущества арендатор должен уп-латить арендодателю арендную плату.

От возобновления договора необходимо отличать за-ключение договора на новый срок с добросовестным арен-датором.

В соответствии со ст. 621 ГК, если иное не преду-смотрено договором аренды, арендатор, надлежащим обра-зом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущест-венное перед другими лицами право при заключении дого-вора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой дого-вор в срок, указанный в договоре аренды. А если в дого-воре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если в первом случае договор счита-ется возобновленным на тех же условиях, что и ранее действовавший, то при заключении договора на новый срок арендатор имеет лишь преимущественное право перед дру-гими лицами на заключение договора, не обязательно на тех же условиях. Части первой п. 1 ст. 621 несколько про-тиворечит часть вторая того же пункта, согласно которой при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут изменены по соглашению сторон. Получается, что если арендатор имеет возможность заключить договор аренды с третьими лицами на более выгодных для себя условиях, он не вправе понудить арендатора к изменению условий договора в свою пользу, что противоречит принципу заключения договора на новый срок “при прочих равных условиях” с другими лицами. Это правило фактически приравнивает заключение договора на новый срок к возобновлению договора.

Арендатор вправе обратиться с иском в суд о пону-ждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное иму-щество и в дальнейшем, но другому лицу.

Для обоснования требований истец-арендатор обя-зан предоставить документы, подтверждающие намерение арендодателя отдать другому арендатору имущество, ранее находящееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обязывать арендо-дателя возобновить договор с прежним арендатором осно-ваний не имеется. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора.

Необходимо добавить, что до прекращения договора аренды арендодатель вправе объявить конкурс для третьих лиц на право заключения договора аренды, однако при проведении конкурса арендодатель должен поставить в из-вестность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным пе-ред другими лицами правом на его возобновление. Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с преж-ним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победите-лем конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению.

В случае, когда с победителем конкурса уже заклю-чен договор аренды, прежний арендатор может предъявить к арендодателю соответствующий иск о возобновлении с ним договора аренды. При подтверждении требований арен-датора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог вышеизложенному, отметим, что с при-нятием нового Гражданского кодекса в вопросах правового регулирования аренды имущества появилось значительное количество нововведений. Основное из них - выделение отдельных видов аренды. По каждому виду аренды выделены свои правила, которых отличает наличие определенных признаков.

Особый интерес для предпринимателей представляет аренда недвижимого имущества, в первую очередь нежилых помещений, интерес предпринимателей в данном случае оп-ределяется тем, что данные объекты, необходимые для осуществления предпринимательской деятельности, имеют достаточно высокую стоимость. Заключение договора арен-ды позволяет не отчуждать сразу крупные денежные суммы.

По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным, где объектом договора иму-щественного найма (аренды) может служить любая непотре-бляемая движимая или недвижимая вещь. А законодатель-ство ФРГ и Швейцарии рассматривает договор аренды как разновидность договора имущественного найма.

Интересно отметить стремление законодателей в различных странах обеспечить единое регулирование дого-вора имущественного найма со всеми его разновидностями. Но как бы ни строилось правовое регулирование договора аренды (имущественного найма), круг основных обязанностей наймодателя (арендодателя) и нанимателя (арендато-ра) со времен римского права остается неизменным.

Очевидно, рынок недвижимости является одним из индикаторов эффективности экономической политики страны, и внимание к нему со стороны правовой науки и прак-тики вполне обоснованно.

В данной дипломной работе рассмотрены вопросы правового регулирования договоров аренды нежилых помещений с участием юридических лиц: - понятие договора аренды, предмет и форма договора, порядок заключения, изменения, рас-торжения и прекращения договора аренды нежилых помеще-ний. Проанализированы нормативное обеспечение договора аренды, обязанности сторон, определение арендной платы и возврат арендованного имущества. Также рассмотрены некоторые примеры их судебно-арбитражной практики раз-решения споров по договорам аренды нежилых помещений.

В связи с вышеизложенным, можно сделать вывод, что несмотря на проблемы, связанные с правовой регла-ментацией договоров аренды, межведомственными разног-ласиями, криминогенностью на рынке недвижимости, Санкт-Петербург сегодня является полноценным субъектом рынка недвижимости, а его система регистрации объектов недви-жимости и сделок с ними - наиболее совершенная в Рос-сии.

БИБЛИОГРАФИЯ

1. Законодательные и нормативные акты