Договор аренды

слушателя 4 курса

Могилевского колледжа МВД Республики Беларусь

Лаврова Михаила Владимировича

ВВЕДЕНИЕ 3

1. Понятие и признаки договора аренды 4

2. Форма договора аренды. Субаренда 7

3. Ответственность за неисполнение или надлежащее исполнение договора аренды 10

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 13

ЗАДАЧА 14

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 15

Введение

Экономическая сущность и социальная значимость договора аренды состоит в том, что во многих случаях приобретение имущества в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) нецелесообразно, поскольку это имущество используется лишь иногда. Для отдельного субъекта такое приобретение невыгодно, потому что омертвляются на долгое время затраченные на это средства. Для общества в целом это невыгодно, потому что приходится производить определенные вещи в большем количестве, чем нужно. Они морально устаревают задолго до полного износа, а на их хранение и содержание в надлежащем состоянии требуются значительные средства. Иногда и утилизация такого имущества требует больших расходов. Удовлетворение потребностей в таком имуществе осуществляется посредством аренды в силу особенностей имущества, которым они удовлетворяются.

Сдача имущества в аренду привлекательна и для собственника имущества. Она обеспечивает ему возможность наиболее эффективно использовать имущество и получать определенную экономическую выгоду даже тогда, когда он по каким-либо причинам сам не может эксплуатировать имущество.

Целью данной работы является раскрытие сущности аренды в гражданско-правовых отношениях. Для достижения поставленной цели является целесообразным достижение следующих задач:

§ Раскрыть понятие и признаки договора аренды, такие как: предмет, срок, арендная плата;

§ Привести классификацию видов аренды;

§ охарактеризовать формы договора аренды;

§ раскрыть понятие и сущность субаренды;

§ показать ответственность за неисполнение или надлежащее исполнение договора аренды.

1. Понятие и признаки договора аренды

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Ими могут быть и физические, и юридические лица, и само государство, и административно-территориальные единицы. Согласно ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Таковыми являются лица, которым предоставлено право распоряжаться имуществом, принадлежащим Республике Беларусь или административно-территориальным единицам.

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Они могут постепенно изнашиваться, но сохраняют сою форму в течение всего срока аренды. Эта особенность предмета договора аренды объясняется тем, что по прекращении договора аренды арендодателю арендатором возвращается то же имущество, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 593 ГК). Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом договора аренды.

Предмет договора аренды по общему правилу является единственным его существенным условием[ Гражданское право: Учебник. Т.2. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1999. - с. 149. ].

Примерный перечень объектов, которые могут быть предметом договора аренды, дан в ст. 578 ГК. Им могут быть: земельные участки и другие природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи.

Цена, как правило, не является существенным условием договора аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату а пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, а в случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 585 ГК). Однако в договоре аренды здания или сооружения существенным условием является цена (арендная плата). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 625 ГК).

Срок также не является существенным условием договора аренды. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Правда, законодательством или договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 581 ГК). Такой договор может длится до первого предъявления требования одной из сторон о прекращении договора[ Гражданское право: В 2 ч. Ч. 2: Учебник / Под общ. ред. проф. В.Ф. Чигира. - Мн.: Амалфея, 2002. - с. 171. ].

Многие отношения владения и пользования чужим имуществом за вознаграждение обладают специфическими особенностями, например, отношения аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий. В связи с этим тип договора аренды делится на виды, каждому из которых посвящен отдельный параграф главы 34 ГК, им предшествует параграф, содержащий общие положения об аренде. Гражданский кодекс различает пять видов аренды:

§ Прокат;

§ Аренду транспортных средств;

§ Аренду зданий и сооружений;

§ Аренду предприятий;

§ Лизинг.

По каждому из видов имеются специальные акты законодательства, поэтому регулирование договорных отношений аренды осуществляется по принципу «закон специальный отклоняет закон общий» - сначала применяются правила специальных актов законодательства, затем правила соответствующего параграфа главы 34 ГК «Аренда» и только потом применяются правила параграфа 1 главы 34 ГК «Общие положения об аренде».

2. Форма договора аренды. Субаренда

Форма договора аренды определяется по правилам ст. 580 ГК. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной и сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 1 ст. 580 ГК). Эта норма является исключением из правила ст. 162 ГК, согласно которому форма сделки граждан между собой зависит от суммы сделки. Договоры аренды между гражданами могут заключаться в устной форме только на срок менее года, если только законодательством не предусмотрено иное для данного вида договора аренды или аренды определенного имущества.

Важно отметить, что договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами (п. 2 ст. 580 ГК). Так, передача участков государственного лесного фонда в аренду оформляется договором аренды участков государственного лесного фонда, который подлежит государственной регистрации в соответствии с гражданским законодательством Республики Беларусь (ч. 3 ст. 45) Лесного кодекса Республики Беларусь). Республиканский центр учета и регистрации недвижимости при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь осуществляет ведение Единого государственного реестра договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. Временное положение о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 года № 1452[ Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 года № 1452 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. № 91. 5/4108. ]. Договор аренды таких субъектов считается заключенным, изменения в него считаются внесенными с момента их государственной регистрации.

Особые требования предъявляются к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такой договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 580 ГК). Так, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, под страхом его недействительности, поэтому договор аренды недвижимости с правом выкупа арендованного имущества должен быть совершен в такой же форме.

Дополнительные требования предъявляются к договору аренды предприятия (ст. 521 и 531 ГК).

Договор аренды движимого имущества с условием его выкупа может быть заключен в любой форме, установленной для совершения сделок.

Арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать свои права частично или полностью другим лицам. Частичная передача прав арендатора другим лицам имеет место в случаях: передачи прав арендатора в залог; внесения их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив; сдачи арендованного имущества в субаренду; предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование других лиц.

Из перечисленных случаев передачи прав арендатора чаще других на практике встречается субаренда. При субаренде сам арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора, поэтому к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства (ч. 3 п. 2 ст. 586).

Договор субаренды порождает вторичные отношения аренды, производные и зависимые от первичного договора аренды, поэтому договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (ч. 2 п. 2 ст. 586 ГК). Этим объясняется правило п. 2 ст. 589 ГК, в соответствии с которым, если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение аренды влечет прекращение заключенного вместе с ним договора субаренды, но субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 589 ГК).

3. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды

Согласно гражданскому законодательству основной обязанностью арендодателя является обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующе условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 582 ГК). При этом арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, независимо от того, знал о наличии этих недостатков или нет сам арендодатель во время заключения договора, т.е. независимо от его вины. При обнаружении недостатков в арендованном имуществе арендатор вправе по своему выбору:

§ Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

§ Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

§ Потребовать досрочного расторжения договора.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), поскольку такое обременение имущества может повлечь серьезные препятствия для использования арендатором арендованного имущества. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 584 ГК).

Арендодатель должен предоставить арендатору сданное в наем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок. В случае невыполнения этой обязанности арендатор вправе истребовать от него это имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок по правилам ст. 369 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 582 ГК).

Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором (п. 1 ст. 587 ГК).

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков[ Гражданское право / Под общ. ред. проф. В.Ф. Чигира. - с. 177. ].

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия договором не определены, - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК). При этом арендодатель не имеет права без согласия арендодателя передавать эти права другим лицам. Нарушение арендатором обязанности, предусмотренной п. 1 ст. 586 ГК, может повлечь досрочное расторжение договора с возмещением убытков арендодателя (п. 3 ст. 586).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Единственное существенное условие договора аренды - предмет договора, коим являются индивидуально-определенные вещи, которые по прекращении договора аренды возвращаются арендатором арендодателю.

В течение договора аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Если в договоре аренды не определен срок, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В обязанности арендодателя входит: предоставить арендатору имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами; предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество; в срок, указанный в договоре аренды (а в случае отсутствия его указания - в разумный срок); за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества; по прекращении договора аренды принять от арендатора сданное в аренду имущество и оплатить арендатору стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Обязанностями арендатора является: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и в соответствии с назначением имущества, своевременно вносить плату за пользование им, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, с согласия арендодателя передать свои права частично или полностью другим лицам, при прекращении договора аренды - передать арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как видно из обстоятельств дела, дом принадлежит четырем наследникам на праве общей собственности. Для того, чтобы трое наследников могли продать свой дом, необходимо установить долевую собственность лиц, что может быть сделано по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда.

Трое наследников не могут требовать от четвертого наследника продажи всего дома, так как согласно п. 1 ст. 249 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников.

Вместе с тем, трое наследников могут распорядиться своими долями, продав их (п. 2 ст. 249 ГК) с соблюдением правил, установленных ст. 253 о предоставлении четвертому наследнику преимущественного права покупки доли в праве общей собственности.

В любом случае, довод твоих наследников о том, что при продаже дома целиком, его рыночная стоимость резко возрастет, не может быть принят судом, так как это нарушило бы право свободного распоряжения четвертым наследником имуществом, находящимся в долевой собственности (п. 2 ст. 249).

Очевидно, что иск троих наследников не будет удовлетворен судом.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь. - 3-е изд., с изм. И доп. - Мн.: Национальный реестр правовой информации Республики Беларусь, 2003.

2. Гражданское право: Учебник. Т.2. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1999. - с. 147-149.

3. Гражданское право: В 2 ч. Ч. 2: Учебник / Под общ. ред. проф. В.Ф. Чигира. - Мн.: Амалфея, 2002. - с. 159-183.

4. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 года № 1452 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. № 91. 5/4108.