Договор аренды и найма жилых помещений

ОГЛАВЛЕНИЕ

В отечественном праве наем жилья - традиционный институт ГК. Однако в настоящем ГК РФ он регламентирован с учетом регулирования жилищных отношений и специальными законами - Жилищным кодексом и другими актами жилищного законодательства.

Сдача жилья производится на условиях договора коммерческого найма, который ранее именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст.674 ГК должен быть заключен в письменной форме.

До настоящего ГК РФ наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения - арендой (ст.17, 18 Закона о жилищной политике). Разница между ними была определена Законом о жилищной политике в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для его потребительского, а аренда - для коммерческого использования.

ГК РФ отказался от такой характеристики договора аренды жилого помещения. Договор аренды жилого помещения теперь возможен лишь между юридическими лицами (п.2 ст.671). Его прежние функции переданы законом договору найма жилого помещения. По ГК РФ теперь договор найма жилого помещения отвечает двум функциональным назначениям: и потребительскому, и коммерческому. Настоящий ГК регулирует договор социального найма жилого помещения (ст.672) и договор коммерческого найма жилого помещения, а также вводит общие нормы названных разновидностей найма безотносительно к разновидностям жилищного фонда (п.3 ст.672).

Степень научной разработанности. Наиболее обстоятельные научные работы данной проблеме посвятили Брагинский М.И., Васильев П.П., Витрянский В.В., Потяркин Д.Е., Красавчикова О.А., Крашенинников П.В., Садикова О.Н., Сергеева А.П., Суханова Е.А., Титов А.А., Тихомиров М.Ю., Толстого Ю.К. и многие другие.

Целью данной работы является исследование истории развития, понятия, видов, порядка заключения, основных элементов и содержания договора аренды и жилищного найма.

В ходе исследования в работе решаются следующие задачи:

обобщение представлений о жилищном найме и аренде жилых помещений, которые существовали в дореволюционном российском законодательстве, советском гражданском и жилищном праве;

определение понятия договора жилищного найма и аренды, его сущности и видов;

рассмотрение порядка заключения договора жилищного найма с учетом особенностей видов договоров жилищного найма, а также договора аренды жилых помещений;

анализ основных элементов договора аренда и найма жилого помещения (предмета, прав и обязанностей субъектов договора, формы, срока и его цены);

рассмотрение содержания договора аренды и жилищного найма;

определение дальнейших перспектив, связанных с развитием договорных отношений в сфере жилищного найма.

Структура работы последовательно отражает наиболее актуальные вопросы рассматриваемой проблемы и определена целью, задачами и логикой исследования.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих в себя семь параграфов, заключения, библиографического списка, приложений.

Договор жилищного найма относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права Римское частное право./ Под ред. Проф. Новицкого И.Б. и проф. Перетерского И.С. - М.: Юристъ. 1996. - С. 445-446..

Прототипом современного договора жилищного найма в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю Римское частное право./ Под ред. Проф. Новицкого И.Б. и проф. Перетерского И.С. - М.: Юристъ. 1996. - С. 447..

В российском дореволюционном гражданском законодательстве договор жилищного найма специально не выделялся, а признавался договором имущественного найма, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (ст. 1691 ч. 1 т. X Свода законов Российской империи). Российскому законодательству, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, было «чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей, наймом сельских земель, наймом скота, как это принято во французском праве» Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. Ч. 2. - М.: Статут. 1997. Серия «Классика российской цивилистики». - С. 260. .

Такой подход предполагалось сохранить и в новом Гражданском Уложении Российской империи, проект которого (кн. V) был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г. В материалах Редакционной комиссии, подготовившей указанный проект, отмечалось, что в современных (авторам проекта) законодательствах делается различие между наймом в собственном смысле и арендой. Различие это усматривалось главным образом в том, что при найме «предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд»; аренда же дает пользование всеми «производительными качествами» нанятого имущества с присвоением нанимателем полученных плодов и доходов. В проекте не делалось различия между арендой и наймом. Основанием к этому послужило желание изложить положения о найме согласно с действующим правом, не делая без уважительных к тому причин существенных от него отступлений Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. - СПб., 2001 (по изд. 1902.) - С. 159..

Субъектами договора найма по дореволюционному гражданскому законодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой - наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектов договора найма требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности. Применительно к нанимателю имущества законодательство не предъявляло никаких дополнительных требований; в качестве нанимателя могло выступать любое физическое лицо или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество внаем, требовалась еще способность распоряжаться вещью. Правда, как подчеркивал Д.И. Мейер, «не распоряжаться вещью вообще, а только пользованием ее, так что, например, запрещение не распространяется на право отдавать ее внаем, ибо запрещение, собственно, касается только отчуждения вещи и тех действий, которые могут вести к отчуждению, как, например, залог» Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. Ч. 2. - М.: Статут. 1997. Серия «Классика российской цивилистики». - С. 262. .

При подготовке проекта Гражданского Уложения было решено изменить терминологию, служащую обозначению субъектов договора найма. По сравнению с действовавшим тогда законодательством, употреблявшим в этих целях термины «хозяин» и «наемщик» или «наниматель», проект, как отмечается в материалах Редакционной комиссии, «предпочел термины «наниматель», как яснее слова «наемщик» выражающий понятие, которое имеется здесь в виду, и «наймодавец», так как последний напоминает термин «займодавец», употребляемый в действующих гражданских законах» Там же. - С. 264..

Что касается требований, предъявляемых к субъектам договора имущественного найма, то предполагалось сохранить прежний подход: наниматель должен был обладать правоспособностью и дееспособностью, присущими всякому субъекту гражданских правоотношений; наймодавец же сверх того должен был обладать определенным правом на имущество, в силу которого он мог бы отдавать его внаем. При этом подчеркивалось, что право передачи имущества внаем «принадлежит вообще всякому лицу, имеющему право пользования имуществом и могущему распорядиться этим правом... т.е. главным образом собственнику, но затем также и лицу, имеющему лишь право владения и пользования…а также и нанимателю, который, впрочем, имея право передать имущество в поднаем, может при этом предоставить лишь такое пользование, какое определено первоначальным договором найма» Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. - СПб., 2001 (по изд. 1902.) - С. 160..

В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Так, Д.И. Мейер писал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные» Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. Ч. 2. - М.: Статут, 1997. Серия «Классика российской цивилистики». - С. 264. .

Г.Ф. Шершеневич полагал, что предмет договора имущественного найма представляет собой не нанимаемое имущество, а действия наймодателя по передаче этого имущества внаем. Он отмечал: «Однако, ошибочно утверждение, будто здесь дело идет не о содействии, а только о вещи, потому что предметом обязательства является всегда действие, потому что передача всегда признавалась за действие. Притом передачею нанятой вещи еще не исчерпываются те действия, к которым обязался собственник вещи в силу договора найма» Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. - СПб., 2001 (по изд. 1902.) - С. 161..

В проекте Гражданского Уложения содержалась норма, в соответствии с которой предметом найма могли быть движимое и недвижимое имущество, приносящие доход права (ст. 1816) Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений, предприятий, лизинг. - М.: «Статут». 2001. - С. 45..

И законодательство, и доктрина того периода исходили из положения, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа. Вещи потребляемые неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег» Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. - СПб., 2001 (по изд. 1902.) - С. 162..

Таким образом, в российском дореволюционном гражданском законодательстве нормы, регулировавшие отношения жилищного найма, специально не выделялись. На данные правоотношения распространялись нормы договора имущественного найма, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование.

Первоначально в советский период развития законодательства жилищный наем регулировался нормами гражданского законодательства о договоре имущественного найма.

При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.

Для характеристики договора имущественного найма по советскому гражданскому праву воспользуемся нормами Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. (далее - ГК 1922 г), а также Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. (далее - ГК 1964 г.).

Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г; ст. 275 ГК 1964 г).

Неизменным оставался подход к определению предмета договора имущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество.

В то же время уже в ГК 1922 г. круг конкретных объектов имущественного найма стал сужаться. В ГК 1922 г. уже можно встретить нормы, регулирующие отношения, связанные с передачей внаем жилых помещений (ст. 166), а также земельных участков (ст. 169-а), государственных или коммунальных предприятий (ст. 153).

В дальнейшем законодательство пошло по пути выделения самостоятельного договора жилищного найма. В ГК 1964 г. норм, регулирующих отношения, связанные с передачей внаем жилых помещений, среди норм о договоре имущественного найма вообще нет, поскольку к этому времени отношения, связанные с наймом жилья, стали предметом регулирования самостоятельного договора жилищного найма.

В советский период обнаружили себя некоторые ограничения отношений жилищного найма по субъектному составу. В качестве наймодателей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации. Однако законодательством специально предусматривалось, что социалистические организации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения (п. 16 Положения о социалистическом государственном производственном предприятии от 1965 г.). Систематическая сдача недвижимого имущества внаем организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Граждане не могли «систематически выступать в качестве наймодателей по иной причине: считалось, что в этом случае договор жилищного найма используется для извлечения постоянных доходов» Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут». 2000. - С. 84..

Если же взять в целом систему правового регулирования отношений жилищного найма, то необходимо отметить еще одну тенденцию, суть которой состояла в умалении значения норм жилищного найма, содержащихся в ГК и Жилищном кодексе РСФСР от 24 июня 1983 г., путем издания многочисленных подзаконных нормативных актов: типовых договоров, положений и правил. Например, Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР (утв. постановлением СМ РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335) устанавливали единый порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, обязательный для исполнительных комитетов местных Советов народных депутатов, государственных и муниципальных предприятий, учреждений, организаций и общественных объединений. Указанные Примерные правила были изданы с учетом норм Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. № 5150-Х., в которых отмечалось, что важной государственной задачей является обеспечение сохранности жилищного фонда, увеличение срока его службы, повышение уровня благоустройства жилых домов.

Требования, предъявляемые к форме договора жилищного найма, в течение советского периода неоднократно изменялись. Первоначально ГК 1922 г. предусматривал, что договоры найма всякого имущества на срок более одного года должны совершаться в письменной форме. ГК 1964 г. упростил правила о форме договора жилищного найма, установив только одно специальное правило, касающееся договора жилищного найма между гражданами: в случаях, когда такой договор заключался на срок более года, требовалась простая письменная форма (ст. 276). Что касается договоров с участием организаций, то действовало общее правило, в соответствии с которым сделка во всех случаях должна быть облечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора (п. 1 ст. 44).

С нормами о сроке найма в течение советского периода произошла обратная метаморфоза: ГК 1922 г. включал простые и ясные правила, а затем правовое регулирование пошло по пути их детализации и усложнения. В ГК 1922 г. предусматривалось, что срок найма не должен превышать двенадцати лет. По истечении условленного срока наем мог быть продлен путем заключения нового договора. При фактическом продолжении пользования нанятым имуществом с молчаливого согласия наймодателя, договор считался возобновленным на неопределенный срок (ст. 154). Вскоре данные нормы были дополнены правилом о том, что срок найма государственными органами и кооперативными организациями государственных, в том числе коммунальных, предприятий и строений не должен превышать двадцати четырех лет. По истечении срока найма указанные категории нанимателей, при исправном выполнении принятых на себя по договору найма условий, получали преимущественное право на возобновление договора на новый срок Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений, предприятий, лизинг. - М.: «Статут». 2001. - С. 50-51.. Допускалась ГК 1922 г. и модель бессрочного договора найма: если договор заключался без указания срока, то он считался заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон была вправе прекратить действие договора во всякое время, предупредив о том другую сторону: при найме жилья - за три месяца, а при найме прочего имущества - за один месяц (ст. 155). ГК 1964 г. (ст. 277) сократил общий предельный срок жилищного найма до девяти лет.

Наем жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществлялся путем заключения нанимателем договора найма жилого помещения с органом местного самоуправления (ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР 1983 г.), а в домах частных собственников - путем заключения договора аренды (ст.ст. 17, 18 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. - 1993. - № 3. - Ст. 99.. Порядок, сроки и условия аренды определялись договором между арендатором и собственником.

В конце 80-х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поискам путей и способов их осуществления, ученые-экономисты решили использовать в этих целях классический гражданско-правовой договор жилищного найма, который подвергся существенной модернизации и предстал в совершенно новом качестве - как основное средство «разгосударствления». Обеспечение граждан жильем в СССР и в РСФСР в доперестроечный период было одной из центральных и наиболее острых социально-экономических проблем. В середине 1980-х годов государством была поставлена задача обеспечить к 2000 г. каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным домом, однако решение этой задачи практически не состоялось, нуждаемость в жилье существенно не изменилась. В списках очередников на получение жилых помещений на начало 1990 г. в СССР состояло более 14 млн. семей или одиноких граждан (23% всех городских семей, в том числе в РСФСР - 25%). Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений, предприятий, лизинг. - М.: «Статут». 2001. - С. 51.

Таким образом, в целом, если брать основные параметры договора жилищного найма, в гражданском праве советского периода указанный договор сохранил свои основные черты и признаки, отличающие жилищный наем от иных типов гражданско-правовых договоров. В то же время в отечественной юридической литературе этого периода сложно найти серьезные научные исследования, специально посвященные договору жилищного найма. Поэтому при подготовке проекта нового Гражданского кодекса стояла задача вернуть договору жилищного найма нормальный цивилистический «облик».

Введение в действие второй части Гражданского кодекса явилось поистине революционным событием в развитии правовой системы нашей страны. Правовые нормы были сформулированы с учетом социально - экономических перемен в российском обществе. Изменилась юридическая техника, обновлена специальная терминология. В результате всего этого некоторые давно известные положения зазвучали совершенно по-новому.

Норма об аренде жилья, как может показаться, изменила весь смысл одного из основных институтов жилищного права - аренды жилого помещения. Однако в действительности она подтвердила тенденцию развития советского и российского гражданского законодательства. Имеется в виду п. 2 ст. 671 ГК РФ, который гласит: "2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан". Речь также идет о логически связанном с ним п. 1 ст. 677 ГК РФ: "1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин".

На основе приведенных положений был сделан вывод о том, что "по существу, Гражданский кодекс выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам, и арендный или иной договор..., по которому жилое помещение предоставляется юридическому лицу" Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М. Статут. 1996. - С. 28..

В таком же ключе рассматривалась ст. 671 ГК РФ при комментировании Гражданского кодекса. Как отмечает В.Н. Литовкин, "юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено... на условиях договора аренды" Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. проф. Садиков О.Н. - М. Инфра-М. 1996. - С. 242.. Такого же мнения придерживается и П. Седугин. Он отмечает, что согласно ГК РФ договор аренды жилого помещения "является лишь основанием для предоставления жилого помещения во владение и (или) использование юридическим лицам" Седугин П.И. Жилищное право. - М. БЕК. 2000. - С. 83..

Пожалуй, только профессор Ю.К. Толстой не стал занимать столь жесткой позиции и изложил свое видение этого вопроса следующим образом: "По договору аренды арендатором согласно п. 2 ст. 671 ГК вроде бы может быть только юридическое лицо" Гражданское право: Учебник. Часть II / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М. Норма. 2004. - С. 221.. Причем его сомнение в справедливости такого утверждения проявилось не только в использовании слов "вроде бы", но и в специальной оговорке о том, что "арендатором по договору может быть и гражданин" Там же.. Ниже попробуем разобраться в причинах посубъектного деления обязательств по предоставлению жилых помещений в аренду и наем.

На стороне арендодателя (наймодателя) в обоих обязательствах (аренда и наем) может выступать только собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или самим собственником (ст. 608, 671 ГК РФ). Разница в субъектном составе проявляется на стороне арендатора (нанимателя) жилого помещения, которым должно быть только физическое лицо.

Считается общепринятым, что понятия "наем" и "аренда", в принципе, синонимичны. Заметим, что ныне действующий ГК исходит из этих же позиций (см. ст. 606). Предшествовавшее российское гражданское законодательство не выделяло аренду как особый вид обязательства, используя иной термин - "имущественный наем". При этом определения имущественного найма и его разновидности - найма жилого помещения - были максимально унифицированы (гл. 27, 28 ГК РСФСР 1964 г.).

«По договору имущественного найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату» (ст. 275 ГК РСФСР 1964 г.). «По договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение для проживания в нем» (абз. 1 ст. 295 ГК РСФСР 1964 г.).

Вместе с тем цивилисты русской дореволюционной школы, оставаясь в рамках единого понятия договора имущественного найма, отмечали, что арендой обыкновенно назывался наем недвижимого имущества Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. - М. Статут. 1997. - С. 260., проводя тем самым деление по предмету обязательства - движимое или недвижимое имущество.

Советские исследователи гражданского права, в том числе Г.И. Петрищева, под давлением административных методов как в экономике, так и в праве в качестве особенности аренды выделяли ее "планово - регулируемый характер" Советское гражданское право Т. 2. / Под ред. проф. Красавчикова О.А. - М. Юрлитиздат. 1969. - С. 98.. При этом не отрицался принцип, согласно которому нанимателем жилого помещения может быть только гражданин: "Если, например, организация арендует жилое помещение в доме местного Совета, то здесь имеет место договор имущественного найма; если же определенная квартира в этом арендованном помещении предоставлена работнику данной организации, то налицо договор жилищного найма" Там же. - С. 128..

Той же точки зрения придерживался и профессор С.М. Корнеев, утверждавший, что "если жилой дом (или отдельные квартиры) арендует организация... то она является стороной по договору имущественного найма, а не жилищного найма..." Советское гражданское право: Учебник. Т. 2. / Под ред. Красавчикова О.А. - М. Юридическая литература. 1980. - С. 132.. Правда, позднее тот же автор провел различие между рассматриваемыми видами обязательств по цели использования жилого помещения. "Если речь идет о сдаче жилых помещений под офис, торговое предприятие и т.п., то подобные отношения регулируются правилами о договоре аренды имущества (имущественного найма). Если же жилое помещение предоставляется в пользование для удовлетворения жилищной потребности гражданина и его семьи, то налицо договор жилищного найма или жилищной аренды" Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Под ред. Суханова Е.А.. М. БЕК. 1993. - С. 160..

Итак, с любой точки зрения, деление договоров найма и аренды жилого помещения в зависимости от преследуемой цели видится не вполне обоснованным, так как оба вида обязательств в качестве конечной цели использования жилого помещения указывают на проживание граждан. В роли альтернативного критерия был выдвинут субъектный состав правоотношений, складывающихся вокруг жилых помещений. Исходя из того, что по договору найма имущество передается в пользование, приходим к следующему заключению: поскольку жилое помещение предназначено только для проживания, то пользование жилым помещением именно юридическим лицом становится в силу этого невозможным Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. - М. Статут, 1999. - С. 146..

Несмотря на текстуальное законодательное уравнивание понятий имущественного найма и аренды, а также их принадлежность к одному виду обязательств, законодатель всегда обособлял наем жилого помещения в отдельную главу Гражданского кодекса, используя для этого различные основания, оставляя в тени главную причину - необходимость выполнения данным видом обязательства функции первоначальной точки отсчета для довольно развитого жилищного законодательства Чаленко А.Ю. Права членов семьи военнослужащих на жилое помещение // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 6. - С. 32.. Центральное место договора найма жилого помещения в жилищном законодательстве определяется кругом отношений, подлежащих регулированию данной отраслью законодательства (предоставление жилого помещения на основании договора найма, обеспечение сохранности и ремонта жилья в соответствии с обязанностями сторон по договору).

Следует отметить, что в научной литеpатуpе на сегодняшний день уделяется очень мало внимания изучению договоpа аpенды жилого помещения. В большинстве случаев только упоминается о том, что на основании договоpа аpенды жилое помещение может быть пpедоставлено юpидическим лицам, пpи условии использования этого помещения для пpоживания гpаждан Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. Залесского В.В. - М. МТК Восточный экспресс, 1998. - С. 190. .

В свою очередь договор аренды достаточно широко освещен отечественными цивилистами в своих работах. Витpянский В.В. Договор аренды и его виды.- М.Статут. 1999. - С. 123; Завидов Б.Д. Договорное право России. - М. ИПК Лига Разум. - 1998. - С. 115. И все же договор аренды жилого помещения имеет свою специфику и применением к нему только общих положений договоpа аренды ограничиваться, по нашему мнению, нельзя.

Введение в действие части второй ГК РФ влечет за собой значительные изменения в правовом режиме арендованных жилых помещений. Достаточно сказать, что аренда жилья является теперь исключительной прерогативой юридических лиц (ст. 671 ГК РФ), но целевое использование арендованных жилых помещений остается неизменным - только для проживания граждан.

Фирмы имеют право арендовать у города жилье только для использования по его прямому назначению: арендовать квартиру под офис нельзя, для этого необходимо перевести ее в разряд жилых помещений. К объекту договора аренды предъявляются те же требования, что и к жилым помещениям по договору найма. Впрочем, в аренду может быть сдан даже целиком многоквартирный дом либо его часть.

В обязанность арендатору вменяется сдача гражданам жилого помещения для проживания по договору субаренды, который не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (максимальный срок действия арендного договора пять лет).

При сдаче жилого помещения в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Если жилое помещение сдается в субаренду за плату, превышающую арендную, арендодатель имеет право на часть доходов, которые получает арендатор от сдачи жилого помещения в субаренду. Размер доходов определяется договором субаренды или дополнительным соглашением сторон.

При ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение, субарендатор имеет право заключить с собственником жилой площади договор найма на жилое помещение - то, что находилось в его пользовании в соответствии с договором субаренды, - при условии добросовестного исполнения своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях договора найма Кудашкин А.В. О служебной жилплощади «служивых» людей // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 4. - С. 32..

Договор аренды считается заключенным с момента его регистрации в установленном порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Объемы жилой площади государственного и муниципального жилищного фонда, которые будут сдаваться в аренду, должны ежегодно определяться субъектами РФ на основании потребностей и конъюнктуры рынка жилья в регионе.

Более того, когда фирма освобождает арендуемое помещение, она обязана сдать жилье в исправном состоянии либо оплатить арендодателю стоимость не произведенного ею и входящего в ее обязанность текущего ремонта или сделать его за свой счет. Арендатор обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания граждан, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома. Арендатор не должен производить перепланировку и переоборудование без письменного разрешения арендодателя и межведомственной комиссии, но обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения.

В случае освобождения арендатором помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора он обязан оплатить арендодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. Арендатор обязан сдать жилое помещение в исправном состоянии. Он принимает долевое участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории. При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично по договору субаренды арендатор обязан согласовать договор с арендодателем.

Содержание договора жилищного найма как правоотношения образуют права и обязанности субъектов данного договора.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным договором, то есть права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора.

Статья 676 ГК предусматривает, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Если в переданном нанимателю жилом помещении, в том числе в общем имуществе многоквартирного дома, обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию жилым помещением, наниматель в силу ст. 612 ГК вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом наймодателя, либо досрочно расторгнуть договор. Кроме этого наниматель вправе потребовать возмещения убытков, не покрытых удержанием из арендной платы.

Предоставляемое нанимателю в пользование жилое помещение должно быть свободным юридически и фактически одновременно. Поэтому если, например, орган местного самоуправления выдал гражданину ордер на несвободное жилое помещение в доме государственного или муниципального жилищного фонда и тем самым были нарушены права других граждан или организаций, то такой ордер может быть признан недействительным в судебном порядке.

Предоставляемое нанимателю для проживания жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Не подлежат заселению двумя и более семьями квартиры, которые по своему размеру и санитарным требованиям предназначены для проживания одной семьи (например, малогабаритные квартиры с совмещенным санузлом).

Обязанности наймодателя носят длящийся характер. В период действия договора найма он обязан обеспечивать пригодность жилого помещения для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечивать предоставление (в зависимости от условий договора) необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (крыши, лифтов, лестничных маршей и площадок, подвалов и др.) и устройств для оказания коммунальных услуг.

В соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда наймодатель обязан обеспечивать бесперебойную работу находящегося в доме санитарно-технического и иного оборудования и своевременную подготовку к эксплуатации его в зимних условиях, ибо это непосредственно связано с обязанностью наймодателя предоставлять нанимателю необходимые коммунальные услуги.

Наймодатель обязан также обеспечивать надлежащее содержание подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилого дома, а также придомовой территории.

Обязанности нанимателя предусмотрены ст. 678 Кодекса. В них входят: использование жилого помещения только для проживания, обеспечение его сохранности, своевременное внесение платы за пользование жилым помещением и, если иное не предусмотрено договором, коммунальных платежей.

По договору найма жилого помещения наниматель обязан пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением; бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих. Переоборудование и перепланировка жилых помещений и мест общего пользования, перестановка отопительных и санитарно-технических приборов могут производиться только с письменного разрешения наймодателя.

Категорически запрещается переоборудовать под жилые помещения ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии.

Наниматель обязан вносить квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги - водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию и другие услуги.

По договору социального найма жилого помещения наниматель вправе вселить в установленном порядке в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия членов семьи не требуется.

Несколько по-иному решается этот вопрос по договору коммерческого найма жилого помещения. Вселение в жилое помещение в качестве постоянно проживающих лиц, не предусмотренных договором коммерческого найма, допускается только с согласия наймодателя - собственника жилья, а также с согласия нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц при соблюдении нормы жилой площади (кроме случая вселения несовершеннолетних детей).

По договору социального найма жилого помещения наниматель вправе разрешить по взаимному согласию с проживающими с ним совершеннолетними членами его семьи временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением. Вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ст. 80 Жилищного кодекса).

Временное проживание - это безвозмездное пользование жилой площадью, оно ограничено сроком, конкретная часть жилого помещения в пользование не выделяется. Временные жильцы могут быть вселены на срок не более шести месяцев. Для этого не требуется согласия наймодателя. Наниматель обязан лишь уведомить наймодателя о вселении временных жильцов. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов лишь в одном случае: если не соблюдено требование о норме жилой площади.

По договору коммерческого найма жилого помещения условия проживания временных жильцов в жилом помещении нанимателя несколько иные. В частности, для проживания временных жильцов требуется предварительное уведомление об этом наймодателя - собственника жилого помещения, соблюдение установленной нормы жилой площади на одного человека независимо от срока временного проживания, а также ограничение проживания временных жильцов шестимесячным сроком. Если срок проживания временных жильцов не был согласован, они обязаны освободить помещение в семидневный срок по требованию нанимателя или постоянно проживающих с ним граждан. Хотя предварительное уведомление наймодателя-собственника о вселении временных жильцов является всего лишь сообщением ему об этом, тем не менее собственник, получив эту информацию, может и отказать нанимателю (например, в случае несоблюдения установленной нормы жилой площади).

Договор поднайма жилого помещения - это возмездный договор. Его предельный срок ограничен сроком действия самого договора найма. Однако если договор найма заключается на новый срок, это не влечет за собой автоматически продления срока договора поднайма. Заключить договор поднайма можно только с согласия наймодателя. Предметом договора поднайма может быть либо все помещение, либо его часть. Вне зависимости от этого ответственным по договору найма перед наймодателем всегда остается наниматель. Для заключения договора поднайма обязательно соблюдение требования о норме жилой площади.

Обязанность по ремонту жилого помещения возложена как на наймодателя, так и на нанимателя (ст. 681). Если иное не установлено договором, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения должен обеспечить наймодатель, а текущий ремонт - наниматель.

К текущему ремонту относятся следующие виды работ: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки. Однако если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта жилого дома, то они производятся за счет наймодателя.

По договору коммерческого найма жилого помещения стороны могут установить иные условия производства текущего ремонта сданного внаем помещения и указанные работы могут производиться за счет наймодателя - собственника жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения указанные работы производятся за счет наймодателя. Кроме того, за счет наймодателя производится также текущий ремонт жилых помещений в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных, конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта (например, когда в связи с ремонтом крыши дома у нанимателя в квартире "отстали" обои).

Невыполнение нанимателем обязанностей по производству текущего ремонта может привести к досрочному расторжению договора найма.

Наниматель не вправе осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678), а наймодатель, в свою очередь, - производить без согласия нанимателя переоборудование жилого помещения, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением (ст. 681 ГК). В соответствии со ст. 84 Жилищного кодекса переустройство и перепланировка жилых и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартир. Иными словами, переоборудование жилых помещений не должно ухудшать жилищных условий нaнимателей. Поэтому и переоборудование жилого дома, которое приведет к существенным изменениям сданного внаем жилого помещения и условий пользования этим помещением, может производиться лишь с согласия нанимателя.

Следует отметить, что к договору аренды жилого помещения должны, по нашему мнению, применяться ноpмы общих положений об аренде, если они не пpотивоpечат специфике pассматpиваемого договоpа, а также ноpмы гл. 35 ГК РФ - договоpа найма жилья в части тpебований, пpедъявляемых к пеpедаваемому по договоpу жилому помещению.

Объектом договора аренды жилого помещения являются правоотношения, связанные с передачей жилого помещения собственником юридическим лицом для проживания.

Предметом договора аренды жилого помещения может быть в соответствии с п. 1 ст. 673 ГК РФ изолированное жилое помещение, пригодное для проживания. Кроме этого, помещение, безусловно, должно быть благоустроенным, в виде кваpтиpы или комнаты и отвечающее санитарным и техническим нормам. В аренду может быть передан целиком дом либо его часть.

Специфика жилых зданий (помещений) как объектов недвижимого имущества заключается в их целевом назначении. Это находит свое отражение и в правовом регулировании арендных отношений, предметом которых является жилье. Согласно ст. 7 ЖК РФ жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений В редакции Федерального Закона от 24.12.2002 г. N 179-ФЗ «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)» //Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 52 (часть I). - Ст. 5135..

Жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания определенных категорий граждан могут быть предметом договора аренды только в случае, если арендатором выступает юридическое лицо. Для регулирования правоотношений по владению и пользованию жилыми домами (помещениями) между гражданами применяются правила о договоре найма жилого помещения. Формулировка ст. 671 ГК РФ исключает возможность заключения договора аренды жилого помещения между гражданами.

Сторонами по договору аренды жилого помещения являются: арендодатель - с одной стороны и арендатор - с другой стороны. Арендодателем по договору аренды жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в аренду. Арендатором жилого помещения может быть любое юридическое лицо.

На основании ст. 15 ФЗ от 28.08.1995 г. № 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" Федеральный закон от 28 августа 1995 года № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (В ред. от 21 июля 2005 г .).// Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 35.- ст. 3506; 2005. - № 30 (часть I) - ст. 3108. установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью находится в исключительном ведении представительных органов местного самоуправления.

Арендная плата за жилое муниципальное помещение вносится арендатором на счет местного бюджета в срок и в размере, установленных договором. Арендная плата, плата за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы вносятся арендатором независимо от факта пользования жилым помещением. Плата за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы перечисляются в установленном законодательством порядке. Потяркин Д. Е. Аренда жилого помещения. // Журнал российского права. - 1999. - № 7/8. - С. 78-82.

Как указывает Г.П. Макаpов, увеличение размера арендной платы производится в соответствии с изменением суммы оплаты одного кв. м, устанавливаемой уполномоченным государственным органом, но не чаще двух раз в год. Арендные платежи, отмечает он далее, вносятся арендатором независимо от факта пользования арендованным жилым помещением. Арендные платежи, плата за коммунальные услуги и услуги по эксплуатации, содержанию и ремонту жилищного фонда в соответствии с договором аренды перечисляются в установленном порядке на расчетный счет арендодателя Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право. - 2000. - № 3-4. - С. 11.. По нашему мнению, они должны использоваться на восстановление и капитальный ремонт жилищного фонда и расчета с ресурсоснабжающими и иными подрядными предприятиями (организациями).

Договоp аpенды жилого помещения - это срочный договоp. Он заключается на определенный сторонами срок. Максимальный сpок pассматpиваемого договоpа соответствует максимальному сpоку договоpа коммеpческого найма жилого помещения и pавен пяти годам (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

Фактическая передача жилого помещения по договору аренды осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

Договоp аpенды жилого помещения заключается в письменном виде. Жилые помещения относятся к недвижимому имуществу, а это, означает, что сделки с таким имуществом необходимо pегистpиpовать в соответствии с ноpмами законодательства. Поэтому pассматpиваемый договор аренды считается заключенным с момента его регистрации в установленном порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30 декабря 2004 г.). // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594; 2005. - № 1 (часть I). - Ст. 43..

Субаренда жилого помещения возможна лишь при передаче жилья от одного юридического лица - арендатора другому юридическому лицу субарендатору. Регистрация субаренды подчиняется общим правилам государственной регистрации. Потяркин Д.Е. Государственная регистрация договора субаренды жилого помещения //Жилищное право. -2003. - № 4. - С. 45-46.

Порядок и условия аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, устанавливаются законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

Сдача жилого помещения в аренду не влечет передачу права собственности на него. Переход права собственности на сданное в аренду жилое помещение не является основанием для изменения или расторжения договора. Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в аренду, лежит на арендодателе в соответствии с действующим законодательством.

Договор аренды жилого помещения может быть заключен с правом выкупа. Заключение такого договора не влечет передачу права собственности на жилое помещение до внесения всей суммы выкупа и регистрации перехода права собственности на него в установленном законом порядке. Выкупная стоимость жилого помещения определяется по результатам независимой оценки или по результатам конкурса. Арендатор обязан в установленные договором сроки вносить платежи в счет выкупа, а также арендную плату. Выкупные платежи вносятся ежеквартально, арендная плата - ежемесячно. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М. Юринформцентр. 2003 - С. 41.

Срок выкупа жилого помещения не может превышать срока окончания действия договора аренды. Течение срока внесения первого платежа в счет выкупа начинается по истечении 1-го календарного года с момента заключения договора аренды с правом выкупа. Выкупная стоимость жилого помещения может быть оплачена как до наступления срока внесения первого платежа в счет выкупа, так и до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа. В случае досрочного внесения арендатором всей выкупной стоимости жилого помещения и отсутствия обязательств у арендатора перед арендодателем, оформление права собственности на жилое помещение до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа осуществляется по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора аренды с правом выкупа. Переход права собственности на жилое помещение, предоставленное по договору аренды с правом выкупа, оформляется на основании дополнительного соглашения сторон и акта передачи и подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

Г.П. Макаpов отмечает, что в обязанность арендатору вменяется сдача гражданам жилого помещения для проживания по договору субаренды, который не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений// Гражданин и право. - 2000.- № 3-4.- С.11.. В то же вpемя некоторые авторы обращают внимание на то, что передача жилого помещения юpидическим лицом-аpендатоpом гpажданину не должна оформляться в рамках договора аренды, т.е. отношения с ним не должны быть отношениями субаренды, поскольку жилищные отношения по ГК РФ строятся на основе договора найма жилого помещения. Отношения субаренды были бы уместны, если бы это помещение не относилось к категории жилого, допустим, дачное помещение. На наш взгляд, эта точка зpения является более веpной хотя бы потому, что в отличие от договоpа аренды в жилищном найме на стороне нанимателя, кроме его, единственного титулодержателя, имеется множественность лиц, связанных с ним личными узами, которые и определяют их участие в жилищном обязательстве, да к тому же на равных, без дискриминации, независимо от возраста. Стало быть заключается договор найма жилого помещения, а не договор субаренды жилого помещения.

Вместе с тем, есть попытки ввести сосуществование этих договоров: и аренды, и коммерческого найма одновременно. В юридической литературе указывается, что "арендатор обязан сдать гражданам жилое помещение для проживания по договору субаренды" Потяркин Д.Е. Государственная регистрация договора субаренды жилого помещения // Жилищное право. -2003. - № 4. - С. 45-46., что, по нашему мнению, принципиально, в сравнении с договором найма жилого помещения, ущемляет интересы и права пользователя. Считаем, что применение в этих случаях договора аренды жилого помещения в отношениях с гражданами необоснованно ограничивает их гражданские права, что может иметь место только в силу федерального закона и лишь по основаниям, названным в ст. 55 Конституции РФ.

При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично, по договору найма жилого помещения, арендатор обязан согласовать этот договор с арендодателем. Ответственным за нанимателя перед арендодателем остается арендатор. Арендатор несет ответственность перед арендодателем за нанимателей, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Арендатор обязан в установленные договором аренды сроки вносить арендную плату, а также своевременно вносить платежи за коммунальные услуги на расчетный счет арендодателя.

Безусловно самой важной, на наш взгляд, обязанностью арендатора является использование жилого помещения по назначению, исключительно для проживания граждан. Считаем, что в обеспечение этой обязанности аpендатоp должен содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома.

Арендатор не должен производить перепланировку и переоборудование жилого помещения без письменного разрешения арендодателя, но обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения.

Более того, аpендатоp возвpащает арендуемое жилое помещение, в надлежащем состоянии. В противном случае он обязан оплатить арендодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанность текущего ремонта или сделать его за свой счет.

Пpеимущественное пpаво аpендатоpа на заключение договоpа аpенды жилого помещения на новый сpок осуществляется по пpавилам, пpедусмотpенным законодателем в ст. 621 ГК РФ. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Наиболее важной обязанностью аpендодателя является пpедоставление аpендатоpу жилого помещения, соответствующего условиям договора аренды жилья и его назначению и обеспечение в месячный срок после подписания договоpа свободного доступа арендатору в жилое помещение.

Арендатор вправе потребовать от арендодателя предоставления жилого помещения в соответствии со ст. 611 ГК РФ, а также потребовать возмещения убытков в случае, если арендодатель не предоставил арендатору жилое помещение в срок, указанный в договоре аренды. Если срок не указан в договоре, то он определяется дополнительным соглашением сторон, которое является неотъемлемым приложением договора. Васильев П.П. Основания возникновения права пользования служебным жилым помещением //Проблемы теории и юридической практики в России. - Самара. Изд-во Самарской государственной экономической академии. 2005. - С. 53 - 56.

Кроме этого, в случае аварий, произошедших после заключения договора аренды жилого помещения, арендодатель обязан немедленно принимать все необходимые меры к их устранению. На нем лежат обязанности содержания в надлежащем порядке мест общего пользования, инженерного оборудования и придомовой территории дома, в состав которой входит арендуемое жилое помещение, и обеспечения арендатора необходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами. В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ общих положений о договоpе аpенды арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду жилого дома, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды жилого помещения. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором или, если он вызван неотложной необходимостью, в разумные сроки. Арендодатель обязан пpедваpительно уведомить арендатора в pазумные сpоки о предстоящем капитальном ремонте.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Васильев П.П. Права и обязанности нанимателя служебного жилого помещения // Проблемы теории и юридической практики в России. - Самара. Изд-во Самарской государственной экономической академии. 2005. - С. 50-53.

Следует отметить, что и последствия не возвpащения аpендатоpом арендованного жилого помещения pегулиpуются ноpмами общих положений о договоpе аpенды. Так, в соответствии со ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе потребовать от арендатора, не возвратившего арендованное имущество либо возвратившего его несвоевременно, внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким обpазом, объектом договоpа аpенды жилья является жилое помещение. Рассматpиваемый договоp заключается в письменной фоpме и подлежит госудаpственной pегистpации. Сpок договоpа аpенды жилого помещения не может пpевышать пяти лет. Арендодателем по договору может быть собственник жилого помещения либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в аренду. Арендатором по договоpу аpенды жилого помещения может быть только юридическое лицо. Аpендатоp обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания граждан, содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии, осуществлять текущий ремонт помещения, если иное не пpедусмотpено законом или договоpом, а также в установленные договором аренды сроки вносить арендную плату. Аpендодатель обязан пpедоставить аpендатоpу жилое помещение, соответствующее условиям договора аренды жилья и его назначению, содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию дома, в состав которой входит арендуемое жилое помещение, а также производить капитальный ремонт переданного в аренду жилого дома, если иное не предусмотрено законом или договоpом.

Расторжение и прекращение договора аренды производятся по соглашению сторон. Как указывает Е.Н. Войтович, стороны договора аренды в любое время по обоюдному согласию могут до истечения срока действия договоpа аренды расторгнуть его, прекратив тем самым свои взаимные обязательства. Соглашение о расторжении договора, а также об изменении его условий должно быть совершено в той форме, в которой совершен и сам договор Войтович Е.Н. Договор аренды - досрочное расторжение // Финансовая газета. - 2004. - № 31. - С. 11.. На наш взгляд, это самая простая и не требующая судебного вмешательства ситуация.

Но pассматpиваемый договоp может быть pастоpгнут и по тpебованию одной из стоpон. Так, по требованию арендодателя договор аренды подлежит досрочному расторжению в случаях:

- использования жилого помещения (в целом или части его) не по назначению;

- если арендатор или наниматель, за действия которого он отвечает, умышленно портит или по неосторожности разрушает жилое помещение;

- если арендатор не внес платежи, указанные в договоре, в течение шести месяцев;

- если арендатор систематически нарушает обязательства по договору;

- в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Договор аренды подлежит досрочному расторжению в случае ликвидации юpидического лица-арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в течение месяца.

Договор аренды может быть расторгнут также и по требованию арендатора:

- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств (но не по вине арендатора) в состоянии, непригодном для использования по назначению, арендодатель обязан в течение трех месяцев заключить с арендатором договор аренды на иное жилое помещение либо по желанию арендатора расторгнуть договор аренды;

- если арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию жилым помещением, расторгнутый договор не возобновляется.

Арендатор обязан письменно не позднее, чем за три месяца уведомить арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого жилого помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Как нам кажется, в приведенной норме отражается одна из особенностей договора аренды, а именно - возможность решения вопроса о расторжении договора аренды по инициативе одной из сторон без обращения в суд. Однако, следует отметить, что если у другой стороны имеются основания считать, что такое расторжение нарушает ее права или законные интересы, она вправе обратиться в суд с требованием прекратить неправомерные действия другой стороны.

Пpи этом С.П. Кузнецов отмечает, что в случае расторжения договора по соглашению сторон, обязательства считаются прекращенными с момента заключения соответствующего письменного соглашения. Стороны также могут установить любую другую дату расторжения договора в самом тексте соглашения. Если же договор расторгается в одностороннем порядке, он считается расторгнутым с даты получения одной из сторон соответствующего уведомления от другой стороны. Также возможно указание конкретной даты расторжения договора в таком уведомлении. А если договор расторгается в судебном порядке, то обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда Маркова И.В. Проблемы правового регулирования договоров аренды и найма жилого помещения // Актуальные проблемы частноправового регулирования. - Самара. Самарский университет. 2004. - С. 304-306..

В судебной практике отмечается, что при расторжении договора, суд, рассматривая иск об освобождении жилого помещения, должен был проверить, не будут ли в данном случае затронуты интересы граждан

Как следует из материалов дела, между заводом (арендодателем) и предприятием (арендатором) заключен договор аренды жилого помещения - шести жилых комнат лощадью 96 кв. метров, кухни, коридора, туалета и умывальной комнаты), находящегося в здании ведомственного общежития Установлен срок действия договора установлен с 01.01.99 по 30.12.99.

Письмом от 03.08.99 № 689 арендатор заявил об отказе от аренды комнаты N 3 площадью 11,2 кв. метра. Письмом от 28.08.99 N 562 арендодатель принял отказ арендатора. Поскольку в двухнедельный срок, установленный сторонами в договоре от 04.01.99, указанное помещение освобождено не было, завод обратился с настоящим иском.

Суд, удовлетворяя исковые требования, руководствовался ст. 622 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с условиями договора жилые помещения, переданные в аренду, предназначались для проживания граждан, что не противоречит норме, содержащейся в п. 2 ст. 288 ГК РФ. Поэтому, рассматривая иск об освобождении жилого помещения, суду следовало проверить, не будут ли в данном случае затронуты интересы граждан.

Между тем в спорном помещении проживал гражданин Е.П.Григорьев, который был выселен из этого помещения в результате исполнения решения арбитражного суда.

Таким образом, неполное исследование обстоятельств дела привело к вынесению решения, затрагивающего интересы гражданина Е.П.Григорьева. Поэтому решение, подлежит отмене. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 ноября 2002 г. № 7232/02. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2003. - № 3. - С. 34.

Таким образом, особенностью договора аренды жилого помещения является то, что в качестве аpендатоpа по такому договору может выступать только юридическое лицо, а жилое помещение обязательно должно быть сдано гражданину по договору коммерческого найма.

Рассматриваемый договор является видом договоpа аренды. Но к нему применяются нормы pегулиpующие как договор аренды так и договор найма жилого помещения.

И все же считаем, что законодателю необходимо отдельно выделить нормы, pегулиpующие договор аренды жилого помещения. Необходимость в этом объясняется тем, что жилое помещение используется строго для проживания граждан и положения договоpа, заключенного наймодателем-аpендатоpом с арендодателем так или иначе отражаются на отношениях наймодателя-аpендатоpа с нанимателем. На наш взгляд, в ЖК РФ следует пpедусмотpеть главу, посвященную договору аренды жилого помещения. В эту главу необходимо внести все те нормы договоров аренды и найма жилого помещения, которые применяются к pассматpиваемому договору, а также нормы, присущие только договору аренды жилого помещения. К таким нормам, по нашему мнению, должны относится положения точно опpеделяющие те госудаpственные или муниципальные органы, котоpые могут быть аpендодателями по этому договоpу и закpепляющие обязанность аpендатоpа сдавать жилое помещение гражданину в найм, а не в субаpенду.

Также следует пpедусмотpеть нормы защищающие пpава нанимателя в случае pастоpжения или пpекpащения договоpа аpенды жилого помещения.

2. Согласно п. 1 ст. 51 ЖК гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются, в частности, граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. В соответствии с п. 2 ст. 51 ЖК при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений. По нашему мнению это неверно. П. 2 ст. 51 ЖК устанавливает зависимость между правом одного из членов семьи на предоставление ему жилого помещения по договору социального найма и имущественным положением других членов семьи.

3. Согласно п. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ (далее - СК) ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права на имущество ребенка. Возможность проживания ребенка в квартире родителей, как и пользования иным имуществом родителей, обусловлена исключительно согласием родителей, поскольку СК не возлагает на родителей обязанность содержать совершеннолетних трудоспособных детей. Следует обратить внимание, что предусмотренные п. 2 ст. 51 ЖК последствия наступают независимо от того, ведет ли ребенок совместное с родителями хозяйство. Таким образом, наличие в собственности у родителей жилых помещений не влечет возникновение у ребенка каких-либо имущественных прав, но препятствует улучшению ребенком своих жилищных условий. Тем самым право ребенка на улучшение жилищных условий оказывается поставлено в зависимость от независящего от него обстоятельства - имущественного положения его родителей.

4. На наш взгляд, в ЖК РФ следует пpедусмотpеть главу, посвященную договору аренды жилого помещения. В эту главу необходимо внести все те нормы договоров аренды и найма жилого помещения, которые применяются к pассматpиваемому договору, а также нормы, присущие только договору аренды жилого помещения.

5.Необходимо установить положения точно опpеделяющие те госудаpственные или муниципальные органы, которые могут быть аpендодателями по этому договоpу аренды и закрепляющие обязанность аpендатоpа сдавать жилое помещение гpажданину в найм, а не в субаpенду.

6. Следует пpедусмотpеть ноpмы защищающие пpава нанимателя в случае pастоpжения или пpекpащения договоpа аpенды жилого помещения

Жилищное и гражданское законодательство обязано решать и детально регламентировать сложные вопросы найма жилого помещения, относящегося к любой форме собственности. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации ориентирована на рыночные отношения в сфере жилищных услуг, и это нашло отражение в новом Жилищном кодексе.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации ч.1-3. - М. ТК Велби. 2005. - 442 с.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации. - М. Проспект. 2005. - 122 с.

4. Жилищный кодекс РСФСР. - М. Городец. 2004.- 138 с.

5. Семейный кодекс Российской Федерации. - М. ТК Велби. - 136 с.

6. ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г.) // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

7. ФЗ от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.) // СЗ РФ. - 1996. - № 25. - ст. 2963.

8. ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 июля 1994 года // СЗ РФ. - 1994. - № 16. - Ст.1864.

9. ФЗ от 24.12.2002 г. № 179-ФЗ «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)» //СЗ РФ. - 2002. - № 52 (часть I). - Ст. 5135.

10. Федеральный закон от 28 августа 1995 года № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (В ред. от 21 июля 2005 г .).// СЗ РФ. - 1995. - № 35.- Ст. 3506.

11. Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1. «Об основах федеральной жилищной политики» (в редакции Федеральных законов от 12,01.1996 № 9-ФЗ, от 21.04.1997 № 68-ФЗ, от 10.02.1999 №29-ФЗ) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. - 1993. - № 3. - Ст.99.

12. Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утв. Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5.11.85 г. № 529.

13. Закон Самарской области от 05.07.2005 № 139-ГД. «О жилище» // Волжская коммуна. - № 124. - 07.07.2005.

14. Положение о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы от 17.06.1997. // Вестник мэрии Москвы. - 1997. - № 9. - С.36-44.

15. Положение о порядке и условиях аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы и предназначенных для продажи от 12.09.1997. // Вестник мэрии Москвы.- 1997. - № 18. - С.33-43.

Специальная научная и учебная литература

16. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут. 2000. - 432 с.

17. Васильев П.П. Основания возникновения права пользования служебным жилым помещением //Проблемы теории и юридической практики в России. - Самара. Изд-во Самарской государственной экономической академии. 2005. 384 с.

18. Васильев П.П. Права и обязанности нанимателя служебного жилого помещения // Проблемы теории и юридической практики в России. - Самара. Изд-во Самарской государственной экономической академии. 2005. - 326 с.

19. Витpянский В.В. Договор аренды и его виды.- М.Статут. 1999. - 382 с.

20. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений, предприятий, лизинг. - М.: «Статут». 2001. - 420 с.

21. Войтович Е.Н. Договор аренды - досрочное расторжение // Финансовая газета. - 2004. - № 31. - С. 11.

22. Гетман Е. Два кодекса - две эпохи. // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 14. - С. 28.

23. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (постатейный) - М. ЗАО Юстицинформ. 2005. - 456 с.

24. Гражданское право: Учебник. Часть II. / / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М. Норма. 2004. - 562 с.

25. Гражданское право: В 2 т.: Учебник Т.2. / Под ред. Суханова Е.А. - М. БЕК. 1993. - 524 с.

26. Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. Залесского В.В. - М. МТК Восточный экспресс, 1998. - 456 с.

27. Данилов Е.П. Справочник адвоката: Консультации, защита в суде, образцы документов. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 164 с.

28. Ерш А.В. Проблемы оборота недвижимости // ЭЖ-Юрист. - 2004. - № 46. С. 17.

29. Завидов Б.Д. Договорное право России. - М. ИПК Лига Разум. - 1998. - 472 с.

30. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. - 2004. - № 4. - С. 38.

31. Кислякова М.А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости // Современное право. - 2003. - № 10. - С. 34.

32. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права.

33. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. Садикова О.Н. - М.: Инфра-М. 1998. - 562 с.

34. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М.: Статут. 1996. - 482 с.

35. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. - М. Статут, 1999. - 468 с.

36. Кудашкин А.В. О служебной жилплощади «служивых» людей // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 4. - С. 32.

37. Мальков А.Б. Вселение к нанимателю по договору социального найма жилья: старое законодательство в новых условиях // Адвокат. - 2002. - № 7. - С. 25.

38. Маркова И.В. Проблемы правового регулирования договоров аренды и найма жилого помещения // Актуальные проблемы частноправового регулирования. - Самара. Самарский университет. 2004. - 284 с.

39. Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право. - 2000. - № 3-4. - С. 11.

40. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. Ч. 2. - М.: Статут, 1997. Серия «Классика российской цивилистики». - 620 с.

41. Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Журнал российского права. - 2003. - № 2. - С. 14-17.

42. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. - 2003. - № 2. - С. 28.

43. Невоструев А.Г. Судебное решение по делам о признании права пользования жилым помещением по договору социального найма // Законодательство. - 2005. - № 8. - С. 27.

44. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М. Юринформцентр. 2003 - 218 с.

45. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации Под ред. Крашенинникова П.В. - М. Статут. 2005. -464 с.

46. Потапова Н.С., Илюшина М.Н. Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища // Нотариус. - 2005. - № 1. - С. 26.

47. Потяркин Д.Е. Аренда жилого помещения. // Журнал российского права. - 1999. - № 7/8. - С. 78-82.

48. Потяркин Д.Е. Государственная регистрация договора субаренды жилого помещения // Жилищное право. -2003. - № 4. - С. 45-46.

49. Потяркин Д.Е. Новые договоры в жилищной сфере// Журнал российского права. - 2002. - № 12. - С. 17-20.

50. Пчелинцева Л. Предоставление жилья по договору социального найма // Законность. - 2004. - № 5. - С. 33.

51. Римское частное право./ Под ред. Проф. Новицкого И.Б. и проф. Перетерского И.С. - М.: Юристъ, 1996. - 564 с.

52. Седугин П.И. Жилищное право. - М. БЕК. 2000. - 484 с.

53. Семенова Е. Жилье и бизнес - не пара? // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 12. - С. 21.

54. Советское гражданское право / Под ред. проф. Красавчикова О.А. Т. 2. - М. Юрлитиздат. 1969. - 568 с.

55. Советское гражданское право: Учебник. Т. 2. / Под ред. Красавчикова О.А. - М. Юридическая литература. 1980. - 542 с.

56. Сонин С. Споры о расторжении договора социального найма жилья // Российская юстиция. - 2002. - № 3. - С. 23.

57. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) - М. Юрайт-Издат, 2005. - С. 145.

58. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила - М. Изд. Тихомирова М.Ю. 2005 - С. 68.

59. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация.// Хозяйство и право. - 2000. - № 10. - С. 10-14.

60. Чаленко А.Ю. Права членов семьи военнослужащих на жилое помещение // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 6. - С. 32.

61. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. - СПб., 2001 (по изд. 1902.) - 642 с.

Материалы юридической практики

62. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6/8 от 01.07.1996. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.» // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1996. - № 9.

63. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 ноября 2002 г. № 7232/02. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2003. - № 3. - С. 34.

64. Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2003. - № 2. - С.13.

65. Решение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.11.04. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ №1. 2005.

66. Решение Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.05. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ №2. 2005.

ДОГОВОР

СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ДОМАХ

ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО

ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

_____________________________

(населенный пункт)

_________________________________________________

(число, месяц, год - прописью)

_____________________________________________________________

(наименование собственника или управомоченного им лица)

в лице ______________________________ ___________________,

(должность, фамилия, имя, отчество)

действующего на основании

______________________________________,

(положения, устава)

Утвержденного _______________________________________________,

(дата, номер)

именуемый в дальнейшем «НАЙМОДАТЕЛЬ», с одной стороны, и гражданин _____________________________________________________,

(фамилия, имя, отчество)

с другой стороны, на основании ордера на жилое помещение No.______ ,серия_______________от __________________________________, выданного _____________________________________________________,

(число, месяц, год)

именуемый в дальнейшем _________________________________

(наименование)

«НАНИМАТЕЛЬ», заключили настоящий Договор о следующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1. Наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи во владение и пользование для проживания в нем изолированное жилое помещение, состоящее из _______________ комнат(ы) в ______________ (отдельной, ____________________ квартире общей площадью ______ кв. м, в том числе коммунальной) жилой ______ кв. м по адресу _________________________________________ (проспект, улица, переулок и пр.) дом No. ____, корпус No. ____, квартира No. _____.

Характеристика и техническое состояние предоставляемого жилого помещения, санитарно - технического и иного оборудования указаны в прилагаемом паспорте.

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. Переход права собственности на занимаемое по настоящему Договору жилое помещение не влечет расторжения или изменения настоящего Договора.

2.2. Проживающие с нанимателем члены его семьи имеют такие же права и несут те же обязанности, как и наниматель. В случае, если какие-либо лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом нанимателем жилом помещении, за ними сохраняются права и обязанности, вытекающие из настоящего Договора, как за нанимателем и членами его семьи.

3. ОБЯЗАННОСТИ НАНИМАТЕЛЯ

Наниматель обязан:

3.1. Использовать жилое помещение только для проживания.

3.2. Производить переустройство и реконструкцию жилого помещения только с согласия наймодателя.

3.3. Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в Российской Федерации, а также правила предоставления коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, вывоза твердых и жидких бытовых отходов).

3.4. Соблюдать правила пожарной безопасности при топке печей, кухонных очагов, при пользовании электрическими, газовыми, другими приборами, не допускать установки самодельных предохранительных устройств, загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, запасных выходов, выполнять другие требования пожарной безопасности.

3.5. Производить своевременно текущий ремонт занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в квартире не реже одного раза в пять лет.

3.6. Устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также производить ремонт либо замену поврежденного санитарно-технического или иного оборудования, если указанные повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих.

3.7. Своевременно вносить плату за пользование жилыми помещениями и коммунальные услуги.

3.8. Допускать в занимаемое жилое помещение работников жилищной ремонтно-эксплуатационной организации, обслуживающей дом, для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ, а также ликвидации аварий, а также, в случае необходимости, представителей органов государственного надзора и контроля, пожарной охраны.

3.9. Производить в домах, где нет центрального отопления, в период отопительного сезона отопление жилого помещения. При временном отсутствии нанимателя и членов его семьи наниматель не освобождается от обязанности по отоплению жилого помещения для поддержания нормальной температуры в нем в целях обеспечения сохранности жилого дома.

3.10. При выезде из помещения на другое постоянное место жительства со всей семьей освободить и сдать наймодателю жилое и подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование по акту в надлежащем состоянии.

Невыполнение нанимателем работы по текущему ремонту, а также по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте сдачи жилого помещения. Стоимость указанного ремонта и расходы по устранению повреждений возмещаются нанимателем.

Акт сдачи жилого помещения нанимателем составляется и подписывается наймодателем и нанимателем.

3.11. Выполнять иные обязанности, обусловленные Договором найма.

4. ПРАВА НАНИМАТЕЛЯ

Наниматель имеет право:

4.1. Вселить в установленном порядке в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в случаях, предусмотренных законодательством, и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи.

На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия членов семьи не требуется.

Лица, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, но не являющиеся членами семьи нанимателя, самостоятельного права на пользование этим жилым помещением не приобретают.

4.2. С письменного согласия членов своей семьи, в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, разрешить проживание в жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением.

4.3. Передать в соответствии с действующим законодательством по Договору с согласия наймодателя на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. При этом сохраняется ответственность нанимателя перед наймодателем по настоящему Договору.

4.4. В порядке, установленном жилищным законодательством, во владение и пользование жилое помещение, освобожденное другим нанимателем (пункт применяется для коммунальных квартир).

4.5. Сохранить за собой и членами своей семьи жилое помещение в случае своего (их) временного отсутствия на срок, в случаях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

4.6. С письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести в установленном законодательством порядке обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, членом жилищно-строительного кооператива, а также собственником жилого помещения, в том числе с проживающими в другом населенном пункте.

4.7. С согласия совершеннолетних членов семьи требовать от наймодателя предоставления в установленном законодательством порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого.

4.8. На получение коммунальных услуг установленного качества, безопасных для его жизни и здоровья, не причиняющих вреда его имуществу, при соблюдении условий Договора найма.

4.9. На проведение экспертизы потребительских свойств и качества коммунальных услуг за свой счет с последующим возмещением, при установлении нарушений, за счет виновной стороны.

4.10. На устранение выявленных недостатков в предоставлении коммунальных услуг в установленные Договором сроки.

5. ОБЯЗАННОСТИ НАЙМОДАТЕЛЯ

Наймодатель обязуется:

5.1. Предоставить нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

5.2. Обеспечивать надлежащее содержание и ремонт жилого дома, не допуская снижения установленного уровня качества обслуживания.

5.3. Предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг в объеме не ниже установленного органом местного самоуправления норматива потребления коммунальных услуг, отвечающих параметрам качества, надежности и экологической безопасности, соответствующих уровню их оплаты и состоянию основных фондов коммунального хозяйства.

5.4. Не допускать переоборудования жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением.

5.5. Поставить нанимателя в известность о порядке осуществления жилищно - коммунального обслуживания на территории муниципального образования, включая порядок снижения размера платы за жилье и коммунальные услуги в случае нарушения параметров их качества, надежности и экологической безопасности.

5.6. Производить _____ раз в квартал осмотр жилых помещений и осуществлять профилактическое обслуживание санитарно - технического и иного оборудования, находящегося в них.

5.7. Выполнять заявки нанимателя по устранению неисправностей и аварий в установленные сроки.

5.8. Выполнять иные обязательства, вытекающие из настоящего Договора.

6. ПРАВА НАЙМОДАТЕЛЯ

Наймодатель вправе:

6.1. Своевременно получать плату за жилье и коммунальные услуги.

6.2. В порядке и в случаях, установленных законодательством, выселить нанимателя из занимаемого им жилого помещения.

6.3. Предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений, связанных с использованием жилого помещения не по назначению, либо с ущемлением прав и интересов соседей.

6.4. Производить осмотры состояния инженерного оборудования в жилом помещении нанимателя, поставив последнего в известность о дате и времени такого осмотра.

6.5. Осуществлять иные права, не нарушающие предусмотренные законодательством гражданские права нанимателя.

7. ПОРЯДОК ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

7.1. Расчетный период для оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги устанавливается в один календарный месяц. Срок внесения платежей - до 10 числа следующего за отчетным месяца.

7.2. Плата за отопление вносится равномерно в течение года / за каждый месяц отопительного сезона.

7.3. Размер платы за найм жилого помещения на момент заключения Договора составил ____ тыс. руб. за 1 кв. м общей площади.

7.4. Оплата содержания и ремонта мест общего пользования жилого дома, а также коммунальных услуг осуществляется по ставкам и тарифам, установленным органами местного самоуправления, и составляет на момент заключения Договора:

- содержание и ремонт жилого дома - _____ тыс. руб./кв. м общей площади;

- в т.ч. вывоз ТБО - _____ тыс. руб./чел.;

- холодное водоснабжение и канализация - _____ тыс. руб./чел.;

- горячее водоснабжение - ______ тыс. руб./чел.;

- отопление - _____ тыс. руб./кв. м общей площади;

- электроснабжение - ____ тыс. руб./кВтч;

- газоснабжение - ______ тыс. руб./куб. м чел.

7.5. В случае несвоевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги (п. 7.1) с нанимателя взимается пеня в размере ______ процента за каждый день просрочки.

8. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1. Настоящий Договор может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя.

8.2. Случаи и порядок изменения настоящего Договора без согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя устанавливаются жилищным законодательством.

9. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

9.1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи и других граждан, постоянно проживающих с ним, расторгнуть настоящий Договор с письменным предупреждением за три месяца.

9.2. Наймодатель может требовать расторжения настоящего Договора в судебном порядке в случае:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей.

9.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по требованию наймодателя или нанимателя в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для проживания или других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Адреса и подписи сторон:

«НАНИМАТЕЛЬ» «НАЙМОДАТЕЛЬ»

_______________________ ______________________

_____________________ ______________________

М.П. М.П.

ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР НАЙМА (КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА) ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. ______________ "___" ____________ 20__ г.

_______________________________, действующий на основании

(наименование юридического лица)

в лице __________________________________, именуемый в дальнейшем (Ф.И.О., занимаемая должность)

«Наймодатель», с одной стороны, и гражданин

__________________________________________________________

(Ф.И.О., адрес места жительства)

_____________________________________________________________

(паспортные данные)

именуемый в дальнейшем "Наниматель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. На основании _____________________________________________

(решение органа местного самоуправления

_____________________________________________________________

муниципального образования Московской области)

Наймодатель сдает, а Наниматель принимает в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение, являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу:

город ___________, улица _______________, дом No. ______, квартира

___________, состоящая из ___________, паспорт БТИ No.

____________________________ для использования в целях проживания:__________________________

(наниматель)

__________________________

(члены семьи)

1.2. Наниматель уплачивает ежемесячную плату за пользование жилым помещением в порядке и на условиях, предусмотренных в разделе 3 настоящего договора.

1.3. Техническое состояние жилого помещения, его местонахождение, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристики жилого помещения изложены в техническом паспорте на жилое помещение, который является неотъемлемой частью договора.

1.4. Срок найма жилого помещения устанавливается на ___________ лет с "__" _________ 20__ г. по "___" ________ 20__ г.

1.5. Основанием для заселения и проживания Нанимателя в жилом помещении, указанном в п. 1.1, является настоящий договор.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Наймодатель обязан:

2.1.1. В __________ срок после подписания договора предоставить указанное в п. 1.1 жилое помещение Нанимателю с подписанием соответствующего акта (приложение).

2.1.2. Обеспечить в __________ срок свободный доступ Нанимателю в жилое помещение.

2.1.3. Производить капитальный ремонт жилого дома и уведомлять Нанимателя за 3 месяца о предстоящем ремонте и при необходимости предоставить иное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим нормам.

2.1.4. В случае аварий немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.

2.1.5. Содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию дома, в состав которого входит жилое помещение, и обеспечивать Нанимателя необходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами.

2.2. Наниматель обязан:

2.2.1. Использовать жилое помещение по назначению, указанному в п. 1.1 настоящего договора.

2.2.2. Содержать жилое помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.

2.2.3. Не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения Наймодателя.

2.2.4. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения. Обеспечивать Наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

2.2.5. В случае освобождения Нанимателем помещения до истечения срока договора найма или в связи с окончанием срока договора он обязан оплатить Наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения или произвести его за свой счет, а также оплатить иные имеющиеся по договору задолженности.

2.2.6. При сдаче жилого помещения с соблюдением требований (пп. 2.2.1-2.2.5) по договору поднайма согласовать договор с Наймодателем.

2.2.7. В установленные настоящим договором сроки вносить плату за наем жилого помещения.

2.2.8. Своевременно вносить платежи за содержание и ремонт жилья, производить оплату коммунальных услуг.

2.2.9. По истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Наймодателю в течение месяца жилое помещение с изменениями, составляющими принадлежность жилого помещения и не отделимыми без вреда для конструкций жилого помещения, если эти изменения произведены в нарушение п. 2.2.3.

Произведенные Нанимателем с письменного согласия Наймодателя улучшения за собственные средства Нанимателя подлежат возмещению Наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение.

3. РАЗМЕР ОПЛАТЫ ЖИЛЬЯ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. За указанное в п. 1.1 договора жилое помещение Наниматель выплачивает Наймодателю плату в размере __________. Плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца.

3.2. Разница по перерасчету доплачивается Нанимателем при очередном взносе платежей. Перерасчет производится исходя из требований нормативных актов.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За непредоставление в месячный срок по вине Наймодателя жилого помещения он уплачивает Нанимателю _________% суммы годовой платы за жилое помещение за каждый день просрочки, начисляемой с первого дня следующего после истечения месяца.

4.2. При неуплате Нанимателем платы за жилое помещение, коммунальных и прочих платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере _______% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

4.3. Начисление пеней, установленных настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения возложенных на них обязательств и устранения нарушений.

4.4. При нарушении Правил пользования жилым помещением и придомовой территорией в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Московской области Наниматель обязан возместить Наймодателю возникшие при этом убытки в установленном порядке.

4.5. Ликвидация последствий аварий, происшедших по вине Нанимателя, производится силами Наймодателя с последующей компенсацией Нанимателем.

4.6. Споры, возникающие при исполнении договора, рассматриваются в установленном порядке.

5. ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

5.1. Расторжение договора допускается по соглашению сторон.

5.2. Договор найма подлежит досрочному расторжению по требованию Наймодателя, а Наниматель и граждане, за действия которых отвечает Наниматель, - выселению в следующих случаях:

5.2.1. При использовании жилого помещения в нарушение п. 1.1 настоящего договора.

5.2.2. Если Наниматель и граждане, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей.

5.2.3. Если Наниматель не внес платежи, указанные в пунктах 2.2.7, 2.2.8, в течение шести месяцев.

5.2.4. Если Наниматель нарушает обязательства по договору.

5.3. Договор найма может быть расторгнут по требованию любой из сторон:

5.3.1. Если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в непригодном для проживания состоянии, а также подлежит сносу, Наймодатель обязан в течение 3 месяцев заключить с Нанимателем договор найма на иное жилое помещение либо по желанию Нанимателя расторгнуть настоящий договор.

5.3.2. Возобновление расторгнутого договора не производится.

5.4. Наниматель, выполняющий принятые на себя по договору найма обязательства, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Для заключения настоящего договора Наниматель представляет Наймодателю следующие документы:

- паспорта совершеннолетних членов семьи;

- свидетельства о рождении несовершеннолетних членов семьи;

- выписку из решения органа местного самоуправления муниципального образования Московской области о предоставлении Нанимателю жилого помещения, указанного в настоящем договоре.

6.2. Заключение настоящего договора не влечет изменения права собственности на жилое помещение.

6.3. Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в наем, лежит на Наймодателе в соответствии с федеральным законодательством.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

7.1. Все изменения к настоящему договору действительны, если они изложены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

7.2. Разногласия, возникающие в процессе заключения и исполнения договора, рассматриваются в судебном порядке.

7.3. По вопросам, не предусмотренным настоящим договором, стороны руководствуются федеральным законодательством.

7.4. Договор вступает в законную силу с момента его подписания обеими сторонами.

7.5. Настоящий договор составлен в 3 экземплярах, из которых один хранится у Нанимателя, один - у Наймодателя, один экземпляр хранится в жилищно-эксплуатационной организации.

Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН

От лица Наймодателя: От лица Нанимателя:

Наименование юридического лица Физическое лицо______________________________ ____________________________

(индекс, почтовый адрес, тел.) (фамилия имя,отчество)

______________________________ ____________________________

(подпись руководителя, печать) (паспортные данные,

____________________________

Nо., когда и кем выдан)

____________________________

(адрес)

____________________________

( телефон)

____________________________

(подпись)