Обмен жилых помещений в домах государственного жилого фонда

Наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда вправе с письменного согласия совмест-но проживающих с ним совершеннолетних членов се-мьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, и с разрешения наймодателя произвести обмен занимаемого жилого по-мещения с другим нанимателем, собственником жилого помещения, членом организации граждан-застройщиков.

Отказ наймодателя в разрешении на обмен занимае-мого жилого помещения допускается в случаях, преду-смотренных ст. 75 ЖК.

Обмен жилых помещений может быть совершен меж-ду гражданами, проживающими в одном или в разных жилых домах, расположенных как в данном, так и в раз-ных населенных пунктах.

Если между членами семьи нанимателя жилого поме-щения не достигнуто согласия об обмене жилого поме-щения, то любой совершеннолетний член семьи нанима-теля вправе требовать в судебном порядке принудительный обмен занимаемого жилого помещения (ст. 76 ЖК).

Граждане, подлежащие выселению без предоставле-ния другого жилого помещения в соответствии со ст. 39 ЖК, по требованию наймодателя могут быть обязаны су-дом взамен выселения произвести обмен занимаемого жи-лого помещения на другое жилое помещение.

Согласно ст. 77 ЖК совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе с письменного согласия наймодателя, нанимателя, остальных совершен-нолетних членов семьи, а также иных граждан, за кото-рыми сохраняется право пользования жилым помеще-нием, обменять жилое помещение, приходящееся на его долю, с другим гражданином при условии, что въезжаю-щий в порядке обмена гражданин вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения.

Предмет и условия обмена жилых помещений

Порядок обмена жилых помещений государственного жилищного фонда устанавливается ЖК и Правилами об-мена жилых помещений государственного жилищного фон-да в Республике Беларусь, утвержденными постановлени-ем Совета Министров Республики Беларусь от 2 августа 1999 г. № 1191

Предметом обмена жилых помещений могут быть:

отдельная квартира или другое изолированное жи-лое помещение, состоящее из одной или нескольких ком-нат, одноквартирный жилой дом;

часть жилого помещения, приходящаяся на долю на-нимателя жилого помещения или совершеннолетнего чле-на его семьи, в том числе неизолированная жилая комната или часть комнаты, при наличии нижеперечисленных ос-нований.

Наниматель или совершеннолетний член семьи нани-мателя вправе с соблюдением требований Правил обме-нять приходящуюся на его долю часть жилого помещения с другим гражданином при условии, что этот гражданин в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи лиц, оставшихся проживать в помещении. Членами семьи на-нимателя являются: его супруг (супруга), их дети и роди-тели. Другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жи-лого помещения, если они проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство. Иные граждане признаются чле-нами семьи нанимателя, если проживают не менее пяти лет совместно с нанимателем.

Несовершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе обменять приходящуюся на его долю часть этого жилого помещения с целью раздельного проживания с момента приобретения им полной дееспособности.

Для обмена жилых помещений, занимаемых гражда-нами, над которыми установлена опека (попечительст-во), и жилых помещений, в которых проживают несо-вершеннолетние члены семьи нанимателя, требуется со-гласие органа опеки и попечительства. Отказ этого органа в даче согласия на обмен может быть обжалован в выше-стоящий исполнительный и распорядительный орган или в судебном порядке.

Порядок обмена жилых помещений

Обмен жилых помещений, находящихся в пределах од-ного населенного пункта, оформляется районным, город-ским, поселковым, сельским исполнительным и распоря-дительным органом, а при наличии специального органа по обмену жилых помещений - этим органом. В городе с районным делением оформление обмена жилых помеще-ний, находящихся в пределах одного района, может быть возложено на районные в городе исполнительные и распо-рядительные органы.

Граждане, желающие произвести обмен занимаемых жилых помещений, подают в соответствующий исполни-тельный и распорядительный орган (орган по обмену жи-лых помещений) заявление по форме, установленной Министерством жилищно-коммунального хозяйства Рес-публики Беларусь.

К заявлению прилагаются:

письменное согласие наймодателя;

выписка из решения общего собрания членов орга-низации граждан-застройщиков (собрание уполномочен-ных) о приеме данного гражданина в эту организацию при обмене жилого помещения в доме государственного жилищного фонда на жилое помещение в доме органи-зации граждан-застройщиков;

справка лечебно-профилактического учреждения по месту жительства заявителя об отсутствии у него и чле-нов его семьи заболеваний, препятствующих совместно-му проживанию в одной квартире с другими гражданами (собственниками, членами организации граждан-застрой-щиков);

письменное согласие граждан, проживающих в не-изолированном жилом помещении, при обмене такого жилого помещения;

письменное согласие органа опеки и попечительст-ва при обмене жилого помещения, находящегося в поль-зовании гражданина, над которым установлена опека (по-печительство), или жилого помещения, в котором про-живают несовершеннолетние члены семьи нанимателя;

технический паспорт, выкопировка из плана дома и дворовых строений, справка органа по государствен-ной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним об отсутствии запрета на отчуждение жи-лого дома, части жилого дома, квартиры;

заверенное в установленном порядке письменное согласие отсутствующих граждан, за которыми сохраня-ется право пользования жилым помещением, при отсут-ствии их подписи на заявлении об обмене жилого поме-щения;

документы, подтверждающие родственные отноше-ния, при вселении в жилое помещение в порядке обмена в качестве члена семьи или объединении граждан в одну семью для совместного проживания;

разрешение соответствующего исполнительного и распорядительного органа при междугородном обмене.

При необходимости соответствующим исполнитель-ным и распорядительным органом (органом по обмену жилых помещений) могут быть запрошены другие доку-менты.

При подаче заявления об обмене жилого помещения предъявляются паспорта либо заменяющие их документы всех совершеннолетних, а также свидетельства о рождении всех несовершеннолетних лиц, участвующих в обмене. О ре-шении об отказе в обмене жилых помещений сообщается гражданину в месячный срок со дня подачи им заявления об обмене в письменной форме с указанием мотивов отказа.

В отдельных случаях по усмотрению районного, город-ского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа может произво-диться обследование обмениваемых жилых помещений.

Если одно из обмениваемых жилых помещений нахо-дится на территории Республики Беларусь, а другое - на территории другого государства, обмен производится в порядке, предусмотренном международными договора-ми Республики Беларусь и законодательством Республи-ки Беларусь.

Вступление в силу соглашения об обмене жилыми помещениями

В соответствии с п. 10 Правил соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента заключе-ния одной из сторон обмена договора найма жилого поме-щения либо получения регистрационного удостоверения в территориальных органах государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Если в результате обмена с целью объединения в одну семью граждане получают жилые помещения в одной квартире, с ними заключается один договор найма жи-лого помещения.

Отказ наймодателя от заключения договора найма жилого помещения, полученного в результате обмена, может быть оспорен в судебном порядке (ст. 78 ЖК).

В п. 11 Правил установлено, что решение об обмене жилого помещения действительно в течение месяца, а при междугородном обмене -- в течение двух месяцев. Если за указанный срок не заключен договор найма жилого помещения, решение утрачивает силу. В соответствии с п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Респуб-лики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых во-просах применения судами жилищного законодательст-ва» решение об обмене также теряет силу, если в течение этих же сроков участниками обмена не заявлен иск о пону-ждении наймодателя к заключению такого договора.

Если после вступления в силу соглашения об обмене жилыми помещениями (до вселения хотя бы одной из сторон в жилое помещение) стороны отказываются от обмена, обмен по их письменному заявлению (при усло-вии расторжения договора найма жилого помещения либо признания недействительным регистрационного удостовере-ния) аннулируется соответствующим исполнительным и распорядительным органом (органом по обмену жи-лых помещений).

При отказе в обмене одной из сторон вопрос о прину-дительном исполнении соглашения об обмене разрешается судом.

Граждане, обменявшие жилые помещения с наруше-нием установленного порядка (без заключения договора найма жилого помещения либо без получения регистра-ционного удостоверения), подлежат выселению по ре-шению суда. В таком же порядке подлежат выселению не свободившие обмениваемое жилое помещение подна-ниматели жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, наниматели жилых помещений в до-мах частного жилищного фонда, временные жильцы, а также другие граждане, не имеющие самостоятельного права на жилое помещение.

Принудительный обмен жилых помещений

Согласно ст. 76 ЖК если между членами семьи нани-мателя жилого помещения не достигнуто согласия об обмене жилого помещения, то любой совершеннолет-ний член семьи нанимателя вправе требовать в судебном порядке принудительный обмен жилого помещения.

В соответствии с пп. 15 и 16 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № .3 «О некоторых вопросах применения судами жилищ-ного законодательства» при рассмотрении дел о принуди-тельном обмене жилых помещений в домах государствен-ного жилищного фонда (ст. 76 ЖК) необходимо тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи нанимателя, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Под заслуживающими внимания доводами и интере-сами членов семьи, которые должны учитываться судами по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и тому подобного пользоваться предоставляемым в по-рядке обмена жилым помещением.

Если спор об обмене жилых помещений возник меж-ду членами семьи, занимающими отдельную квартиру, то отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в изолированную комнату в квартире, где про-живают несколько нанимателей, не является основанием для отказа в удовлетворении иска о принудительном об-мене, поскольку при распаде семьи, повлекшем необхо-димость обмена, эти лица уже не пользуются отдельной квартирой.

В случае, когда бывшими членами семьи нанимателя произведен раздел занимаемого ими жилого помещения, принудительный обмен этого помещения допускается лишь при доказанности невозможности совместного про-живания в одной квартире из-за систематического нару-шения правил пользования жилым помещением.

Обмен жилого помещения в доме государственного жилищного фонда на жилое помещение частного жи-лищного фонда без согласия нанимателя и членов его семьи не допускается, за исключением принудительного обмена по основаниям, предусмотренным ст. 39 ЖК.

Признание обмена жилых помещений недействительным

Обмен жилых помещений может быть признан недей-ствительным, если он произведен с нарушением требо-ваний, предусмотренных законодательством.

Условия, при которых обмен жилых помещений не допускается, определены ст. 33 ЖК. Обмен жилого поме-щения не допускается, если:

к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недействительным;

в отношении члена организации граждан-застрой-щиков рассматривается вопрос об исключении его из ор-ганизации;

дом, в котором находится обмениваемое жилое по-мещение, является аварийным, подлежит сносу, пере-оборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;

дом, в котором находится обмениваемое жилое по-мещение, подлежит капитальному ремонту с перепла-нировкой обмениваемого жилого помещения;

обмен носит корыстный или фиктивный характер; жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;

в связи с обменом в квартиру, в которой прожива-ют два или более нанимателя (члена организации граж-дан-застройщиков), вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при кото-ром совместное проживание с ним в одной квартире не-возможно;

на жилое помещение в соответствии с законода-тельством Республики Беларусь наложен арест или за-прет на отчуждение.

В соответствии с п. 14 постановления Пленума Верхов-ного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» обмен может быть признан судом не-действительным и по иным основаниям, предусмотрен-ным законодательством для признания сделок недейст-вительными (например, под влиянием заблуждения, обмана). Применительно к жилой площади заблуждени-ем признается неправильное представление о таких су-щественных недостатках жилого помещения, которые на момент совершения сделки не могли быть выявлены, а обнаружены впоследствии, и эти недостатки препятст-вуют проживанию в жилом помещении.

Признание обмена недействительным производится в су-дебном порядке по требованию лиц, участвующих в об-мене, наймодателя или прокурора. В случае признания обмена жилого помещения недей-твительным стороны подлежат переселению в жилые помещения, которые они занимали ранее.