Общая характеристика правового регулирования использования земель юридическими лицами в Республики Беларусь

Правовое регулирование использования земель юриди-ческими лицами имеет важное значение в связи со значи-тельным увеличением числа субъектов хозяйственной дея-тельности. В действующем законодательстве сложилась новая структура юридических лиц. Постоянно растущей областью экономики Республики Беларусь становится предпринимательство. Частный бизнес связан не только с использованием механизмов гражданского законодательст-ва. Проводимые в Республике Беларусь процессы настоя-тельно ставят задачу дальнейшего развития правовых форм использования земли для предпринимательства и развития законодательства в этой сфере.

Если раньше использование юридическими лицами не-движимости осуществлялось, главным образом, на основе договоров аренды, то в настоящее время наметилась тен-денция использовать заработанные средства для постройки собственных зданий и сооружений, объектов производст-венного и иного назначения. Для успешного ведения биз-неса юридические лица должны активно обустраивать ста-рые здания под офисы, проектировать и строить торговые и другие объекты. Все это увеличивает потребность в зе-мельных участках, используемых для предприниматель-ских и иных целей юридическими лицами, что и обуслов-ливает необходимость развития земельного законодатель-ства в отношении данных субъектов.

Юридические лица нередко создают филиалы и пред-ставительства, что усложняет их деятельность, внутрен-нюю организацию, создает новые права на земельные уча-стки. Вместе с тем реформирование земельно-правовой системы в отношении юридических лиц осуществляется крайне медленно. Земельный правопорядок по-прежнему базируется в основном на государственной собственности на землю, усложненном порядке отвода земель юридиче-ским и физическим лицам. Отсутствие земельного оборота, неблагоприятные условия для инвестиций приводят к зна-чительному сдерживанию перехода к новой земельно-правовой системе.

Предпринимательство крайне нуждается в материаль-ной основе в виде земельного участка, а также в земельно-правовых актах. В то же время в Республике Беларусь от-сутствует целостная система законодательного регулирова-ния отношений, возникающих в связи с использованием земель для предпринимательской деятельности юридиче-скими лицами.

Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или опера-тивном управлении обособленное имущество, несет само-стоятельную ответственность по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридиче-ское лицо должно иметь самостоятельный баланс и смету (ст. 44 ГК).

Правовое регулирование земельных отношений с уча-стием юридических лиц осуществляется на основе Консти-туции Республики Беларусь, Кодекса Республики Беларусь о земле 1999 г., Положения о порядке передачи земельных участков в собственность юридических лиц (их собствен-ников), которое утверждено Указом Президента Республи-ки Беларусь от 22 февраля 2000 г. № 81, постановления Верховного Совета Республики Беларусь от 5 июня 1991 г. «О порядке изъятия и предоставления земельных участ-ков», изданных в соответствии с ними иных нормативных актов. При разрешении споров, связанных с предоставле-нием и использованием земель юридическими лицами, сле-дует руководствоваться постановлением Пленума Верхов-ного Суда Республики Беларусь от 25 сентября 1997 г. № 11 «О некоторых вопросах применения земельного зако-нодательства».

Действующее гражданское законодательство перечис-ляет основные виды юридических лиц:

¦ акционерные общества;

общества с ограниченной и дополнительной ответ-ственностью;

производственные и потребительские кооперативы;

государственные предприятия;

¦ иные юридические лица и их объединения. Новый Гражданский кодекс регулирует деятельность

также хозяйственных товариществ:

полного,

коммандитного,

простого.

Основные их отличия в правовом положении заключа-ются в объеме прав участников и учредителей юридическо-го лица на имущество, их имущественной ответственности по долгам юридического лица, участии в производственной деятельности и ряде иных. Важное значение для граждан-ского законодательства и практики имеет деление юриди-ческих лиц на коммерческие и некоммерческие организа-ции. Основной целью коммерческой организации является получение прибыли и (или) распределение полученной прибыли между участниками.

Некоммерческие организации такой цели в качестве ос-новной не имеют и не распределяют эту прибыль между своими членами.

Юридические лица обладают наряду с гражданской зе-мельной правоспособностью. Для характеристики юриди-ческого лица как субъекта земельных отношений имеет значение сфера его деятельности. Существенно разнится статус сельскохозяйственных и несельскохозяйственных юридических лиц.

Аграрное предпринимательство непосредственно свя-зано с использованием земли как основного средства про-изводства. Оно немыслимо без свободы выбора форм соб-ственности и форм хозяйствования на земле как в уже дей-ствующих колхозах, совхозах, других сельскохозяйствен-ных предприятиях, так и при их реорганизации и учрежде-нии иных форм хозяйствования.

Юридическое лицо обладает гражданской правоспособ-ностью в соответствии с установленными целями его дея-тельности.

Действующее законодательство Республики Беларусь закрепляет следующие формы использования земель юри-дическими лицами:

а) право частной собственности;

б) право постоянного пользования;

в) право временного пользования;

г) аренда земли;

д) земельные сервитуты.

Юридические лица могут быть собственниками и поль-зователями земель самого разного назначения. Так, юриди-ческим лицам Республики Беларусь, в том числе предпри-ятиям с иностранными инвестициями, земельные участки могут передаваться в собственность при приватизации объ-ектов государственной собственности.

Перечень государственных объектов, при приватизации которых вместе с объектами в собственность может быть передан земельный участок, утверждается Президентом Республики Беларусь.

Земельные участки также могут передаваться в собст-венность юридическим лицам Республики Беларусь при осуществлении инвестиционных проектов. Решение о пе-редаче земельных участков в собственность юридическим лицам Республики Беларусь в данных случаях принимается Президентом Республики Беларусь. Причем передача дан-ных земельных участков в собственность осуществляется за плату.

В собственность юридических лиц (их собственников) не передаются земли сельскохозяйственного назначения, земельные участки, передача которых в собственность законодательством не предусмотрена, а также земельные участки, являющиеся объектами земельного спора. Статьей 38 Кодекса о земле 1999 г. установлен перечень земель, не подлежащих передаче в частную собственность. Среди них -земли общего пользования; земли транспорта и связи; зем-ли, предоставленные для нужд обороны; земли заповедни-ков, национальных парков, мемориальных и дендрологиче-ских парков, ботанических садов, заказников, памятников природы и архитектуры; земли оздоровительного, рекреа-ционного и историко-культурного назначения; земли лес-ного и водного фонда и некоторые другие земельные уча-стки.

Право собственности на землю юридического лица и право постоянного пользования землей удостоверяются соответствующим исполнительным и распорядительным органом с последующей выдачей государственного акта на земельный участок.

Право пользования и право частной собственности на земельный участок возникает с момента получения госу-дарственного акта. В отдельных случаях по ходатайству землепользователя соответствующий исполнительный и распорядительный орган может разрешить использование этих земель до выдачи указанного документа при условии определения границ земельного участка в натуре (на мест-ности).

Право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды) удостоверяется свидетельством на право временного пользования землей.

Принципиальным вопросом, требующим пристального внимания, является приобретение прав на земельные уча-стки при приватизации объектов государственной собст-венности. В соответствии с законом Республики Беларусь «О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь» и рядом других за-конодательных актов существует особый порядок привати-зации следующих объектов республиканской собственно-сти:

предприятий, цехов, производств, иных подразде-лений предприятий, выделяемых в самостоятельные пред-приятия;

зданий, сооружений, объектов незавершенного производства и строительства.

Порядок оформления сделок и права собственности при приватизации этих объектов установлен специальными нормативными актами. Право собственности на объекты при их приватизации оформляется специальным свидетель-ством.

Юридическое лицо, приватизировавшее объект произ-водственного назначения или объект по оказанию услуг, может приобретать земельный участок для его эксплуата-ции в собственность. В этих случаях юридические лица по-дают ходатайство в районные (городские) исполнительные и распорядительные органы по месту нахождения земель-ного участка. К ходатайству прилагаются: копия решения о предоставлении земельного участка в постоянное или вре-менное пользование (по земельному участку, переданному в аренду, - договор аренды); копия устава юридического лица (его собственника); свидетельство о праве собствен-ности на приватизированный объект; документы, подтвер-ждающие источники финансирования юридического лица (его собственника) на момент подачи ходатайства; план размещения зданий и сооружений на земельном участке; иные документы, необходимые для решения вопроса о пе-редаче земельного участка в собственность.

Районный исполнительный и распорядительный орган' регистрирует поданное юридическим лицом (его собствен-ником) ходатайство и создает комиссию для подготовки материалов по передаче земельного участка в собствен-ность. После обследования земельного участка и составле-ния комиссией акта, оформления других материалов рай-онный (городской) исполнительный и распорядительный орган в месячный срок рассматривает эти документы и вместе с обзорной схемой расположения земельного участ-ка и своим заключением представляет их соответствующе-му облисполкому, а Минский горисполком - Комзему. За-ключение облисполкома по передаче земельного участка в собственность юридического лица (его собственника) на-правляется Комзему, а последний готовит предложения Совету Министров Республики Беларусь, который затем в установленном порядке выносит их на рассмотрение Пре-зидента Республики Беларусь.

Цена земельного участка, в отношении которого подано ходатайство, определяется исходя из качества земли, ме-стоположения участка и должна быть не ниже нормативной цены на землю, установленной законодательством Респуб-лики Беларусь.

Плата за земельный участок, передаваемый в собствен-ность юридического лица (его собственника), должна быть внесена не позднее месячного срока со дня вступления в силу решения Президента Республики Беларусь о передаче участка в собственность.

Юридические лица, которые приобрели землю в собст-венность, в соответствии с целевым назначением земли имеют право:

¦ самостоятельно хозяйствовать на этой земле;

¦ использовать земельные участки в соответствии с целями, для которых они предоставлены;

собственности на посевы, посадки сельскохозяйст-венных культур и насаждений, произведенную сельскохо-зяйственную продукцию и доходы от ее реализации;

использовать в установленном порядке для своих нужд имеющиеся на земельном участке общераспростра-ненные полезные ископаемые, торф, водные объекты, а также эксплуатировать другие полезные свойства земли;

возводить в установленном порядке жилые, произ-водственные, культурно-бытовые и иные строения и со-оружения;

в установленном порядке проводить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды, другие водоемы;

в случае изъятия земельного участка или добро-вольного отказа от него получить полную компенсацию затрат на повышение плодородия земли;

передавать во временное пользование земельный участок или его часть в случаях и порядке, предусмотрен-ных законодательством Республики Беларусь;

добровольно отказаться от земельного участка;

сдавать земельный участок в залог, аренду, переда-вать его в порядке правопреемства, а также во временное пользование в соответствии с земельным законодательст-вом Республики Беларусь.

Юридические лица Республики Беларусь, в том числе и предприятия с иностранными инвестициями, которые при-обрели землю в собственность, обязаны:

обеспечить использование земельных участков в соответствии с целевым назначением и условиями их пре-доставления;

эффективно использовать предоставленные им зе-мельные участки, повышать их плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности;

осуществлять предусмотренные законодательством мероприятия по охране земель;

своевременно вносить плату за земельные участки;

не нарушать права других земельных землепользо-вателей, землевладельцев и собственников земельных уча-стков, а также арендаторов земельных участков;

¦ в установленном порядке обеспечивать предостав- ление земельного сервитута.

Одной из особенностей земельного законодательства Рес-публики Беларусь, как и Российской Федерации, является то, что совокупность прав и обязанностей на землю юридических лиц зависит от их правового статуса и цели, для которой пре-доставлены земельные участки. Поэтому организация или предприятие как юридическое лицо должны четко представ-лять свое правовое положение в земельных отношениях, в первую очередь свою организационно-правовую форму и це-ли, для которых отведен земельный участок.

Право собственности юридических лиц на земельный участок (его часть) прекращается путем передачи земель-ного участка (его части) в собственность Республики Бела-русь в случаях добровольного отчуждения земельного уча-стка сельскому (поселковому), городскому (городов обла-стного подчинения и города Минска), районному исполни-тельному и распорядительному органу, ликвидации в уста-новленном порядке юридического лица Республики Бела-русь, которому был передан земельный участок в собствен-ность, принудительного изъятия земельного участка, а так-же в других случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь. Кроме того, в случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодержателя реализовать земельный участок (при условии сохранения его целевого назначения) как исполнительному и распоря-дительному органу, так и физическому или иному юриди-ческому лицу, которое может быть собственником такого участка.

Основания и порядок прекращения права пользования земельным участком названы ст. 49 и 50 Кодекса о земле. Среди них:

истечение срока, на который был предоставлен зе-мельный участок;

прекращение деятельности юридического лица;

использование земельного участка не по целевому назначению;

систематическое невыполнение мероприятий по охране и защите земель, сохранению плодородия и других полезных свойств земли;

¦ систематическое невнесение земельного налога в течение сроков, установленных законодательством Республики Беларусь, и ряд других.

Среди проблем, связанных с правовым регулированием использования земель для юридических лиц, одной из ос-новных является проблема об упрощении порядка предос-тавления земельных участков и ускорении предоставления земель для этих целей. Если фирма или частный инвестор хотят построить для предпринимательских целей тот или иной объект, они должны обеспечить надежное финанси-рование. Вопросы же отвода земель для предприниматель-ских целей юридическим лицам могут быть разрешены на локальном уровне - в соответствующих земельных распо-рядках городов, положениях о предоставлении и изъятии земельных участков, разработанных органами местного управления на соответствующей территории.

В настоящее время видится ряд правовых проблем, влияющих на развитие земельно-правового статуса юриди-ческих лиц. Одна из них состоит в необходимости юридического закрепления стабильности земельных отношений с участием юридических лиц. Пока предприятия и предпри-ниматели не будут уверены в устойчивости своего положе-ния, они не будут заинтересованы и в организации рацио-нального использования земли. Вместе с тем в Республике Беларусь до сего времени нет Закона о кооперации, а тем более о сельскохозяйственной кооперации, что приводит к несовершенству правового статуса предприятий в сельском хозяйстве. Принятие этого закона упорядочило бы органи-зационно-правовые формы хозяйствования в сфере сель-скохозяйственного предпринимательства. В Земельном ко-дексе Республики Беларусь должна быть предусмотрена такая цель использования земель, как предпринимательст-во, следует закрепить и земельно-правовой статус предпри-нимателей.

Вторая проблема связана с исполнением действующего законодательства и осуществлением государственного кон-троля за использованием земель юридическими лицами. Главное - в выполнении принятых законов и подзаконных актов в отношении юридических лиц, обеспечении режима законности в области земельных отношений.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция Республики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 года (с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24 ноября 1996г. и 17 октября 2004г.) Минск «Беларусь» 2004г.

2. Гражданский кодекс Республики Беларусь: с комментариями к разделам / Комментарии В. Ф. Чигира. - 3-е изд. - Мн.: Амалфея, 2000.-704с.

3. Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008г. № 425. Принят Палатой представителей 17 июня 2008 года. Одобрен Советом Республики 28 июня 2008 года. Юридическая база «ЮСИАС».

4. Колбасин Д.А. Гражданское право. Общая часть. - Мн.: ПолиБиг. По заказу общественного объединения «Молодежное научное общество». 1999. - 360с.

5. Станкевич Н.Г. Земельное право Республики Беларусь. Учебное пособие. - Мн.: Амалфея, 2000. - 480с.