Право общей долевой собственности

По мнению многих романистов, первоначально каждый из сособственников обладал полной властью над всем общим имуществом, например имуществом семьи, и мог отпустить на волю общего раба; только в отдельных случаях для действительности акта одного из сособственников требовалось выраженное согласие остальных участников общей собственности, например для установления сервитута, который касался не доли в праве, а имущества в целом. В классическую эпоху каждый из общих собственников мог управлять вещью в целом, даже эффективно отчуждать ее и вносить в нее изменения, будучи ограничен правом воспрещения со стороны других участников, причем большинство не имело преимущества над меньшинством и запрещение одного могло пресечь любое нововведение, задуманное остальными. Подобный порядок взаимоотношений сособственников при распоряжении общей вещью приводил к определенным трудностям в имущественном обороте, поэтому многие объединения, основанные на совместной собственности, распадались. В силу потребности объединения имущества для достижения экономического эффекта, Юстиниан принял и ввел принцип большинства, т.е. большинство совладельцев составляли те из них, которые располагали более 50% доли собственности на предмет. Однако участники общей собственности, оставшиеся в меньшинстве, чьи интересы были ущемлены решением о так сформулированном множестве, могли потребовать выдела или раздела имущества. Впоследствии произошел переход к противоположному режиму: каждый собственник мог свободно совершать те единоличные действия, которые относились лишь к его доле, а вот действия по распоряжению всей вещи он мог совершать лишь с согласия всех других сособственников.

В последующем это правило попало и в российское гражданское право, в котором правило о возможности распоряжения имуществом сособственников только с согласия вначале было сформулировано в ст. 13 главы XVII "О вотчинах" Соборного Уложения Алексея Михайловича 1649 года. Затем данное общее правило нашло отражение и в ст. ст. 546, 555 ч. 1 т. X Свода гражданских законов. Только с согласия всех сособственников имущество, находящееся в общей собственности, могло быть продано, подарено, заложено (т. X, ч. 1, ст. 1632 Свода гражданских законов; т. XI, ч. 2, Устав кредитный, р. VI, ст. 42), отдано в аренду, отчуждено иным образом. Однако в случае убытка от этого для сособственников они были вправе привлечь виновника убытка к ответственности. Следует отметить, что уже тогда в имущественной практике возникала проблема, поскольку посторонние лица, вступающие в сделки с соучастниками, были затруднены в возможности узнать, достигнуто ли общее согласие или нет. Поэтому первоначально Сенатом было высказано мнение, что предмет общей собственности, проданный несколькими соучастниками без согласия других, не подлежит возвращению от покупщика, добросовестно приобретшего вещь. Но постороннее лицо поступает неосторожно, не заручившись согласием всех, и нельзя из-за его неосмотрительности нарушать интересы соучастника, в сделке не участвовавшего и, может быть, не знавшего даже о ней. Впоследствии Сенат изменил свой взгляд на данную проблему и стал признавать подобную сделку недействительной.

В первом советском Гражданском кодексе РСФСР 1922 года, учитывая влияние при его подготовке Проекта Гражданского уложения, было установлено, что распоряжение общей собственностью должно производиться по общему согласию всех участников. Однако законодатель допустил и исключение, поскольку при недостижении согласия распоряжение могло осуществляться по большинству голосов (ст. 62). В Гражданском кодексе РСФСР 1964 года, отчасти под влиянием сложившейся судебной практики, законодатель изменил свою позицию, отказавшись от принципа большинства, тем самым, установив необходимость согласия всех сособственников при распоряжении общим имуществом (ч. 1 ст. 117). Вместе с тем практика пошла по пути возможности судебного рассмотрения спора относительно распоряжения общим имуществом при наличии разногласий между участниками общей собственности.

Своей долей сособственник вправе распорядиться самостоятельно, т.е. исключительно по своей воле. Подобный порядок был установлен уже в римском частном праве, когда каждый сособственник мог независимо от других отчуждать свою долю, обременять ее узуфруктом или закладывать.

В российском законодательстве мы находим упоминание об этом в ст. 14 главы XVII "О вотчинах" Соборного Уложения Алексея Михайловича 1649 года. В Своде гражданских законов было закреплено, что каждый соучастник может самостоятельно распорядиться своей долей, т.е. продать, подарить, завещать или заложить ее, но при этом соучастники пользуются правом преимущества. Переход к постороннему лицу возможен был и помимо распоряжения соучастника, например по праву законного наследования или по взысканию (Устав гражданский, ст. 1188), при конкурсе (Устав торговый, ст. 570), но и в этих случаях другим соучастникам было дано право предупредить такой переход уплатой ценности доли. Таким образом, в Своде гражданских законов впервые в национальном законодательстве при распоряжении своей доли было установлено право преимущественного приобретения доли другими участниками общей собственности, которое заключается в том, что при продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники имеют право преимущественной покупки ее по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В последующем это правило было закреплено в ст. 64 ГК РСФСР 1922 года, ст. 120 ГК РСФСР 1964 года, ч. 1 ст. 250 ГК РФ.

Таким образом, институт общей долевой собственности не является новеллой действующего гражданского законодательства, он весьма детально регламентирован существующим законодательством и имеет давнюю историю.

Право собственности определяется как юридически защищенная возможность управомоченного лица осуществлять господство над вещью наиболее абсолютным образом, в максимально возможном объеме и с минимальными ограничениями. К главным отличительным признакам права собственности относится исключительный характер власти собственника над вещью, означающий, что у одной вещи не может быть более одного собственника, а также свобода и независимость собственника от третьих лиц при реализации правомочий владения, пользования и распоряжения вещью. Разумеется, в современном праве выработаны многочисленные средства, имеющие целью гармонизировать и сбалансировать отношения между сособственниками, а также между собственниками и третьими лицами, не допуская нарушения ни частного, ни публичного интереса в процессе реализации правомочий собственника. Иными словами, права собственника, оставаясь абсолютными, не являются безграничными, рамки их реализации задает закон. В отечественном законодательстве за собственником признано право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, но так, чтобы они не противоречили закону и не нарушали права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Права собственника реализуются на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности, автономии воли и недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. В силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости право собственности должно осуществляться и обеспечиваться защитой на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - как собственников, так и третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений, как и их характер, должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно: основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Общеизвестно, что вещь может принадлежать на праве собственности не одному, а двум и более лицам, и в таком случае имеет место общая собственность. Существование общей собственности до известной степени противоречит тому, что право собственности предоставляет ее субъекту исключительную, осуществляемую по своей воле и в своем интересе власть над вещью, в случае общей собственности у вещи нет полного господина, исключающего всех других и единолично решающего судьбу вещи. С одной стороны, наличие общей собственности - несомненное препятствие гражданскому обороту, а с другой - она значительно ограничивает свободу усмотрения и автономию воли каждого из участников. Право собственности неделимо само по себе, а представление о доле права лишено всякой юридической определенности. В действительности право одно и принадлежит нераздельно всем субъектам, оно распространяется на всю вещь. Право каждого из собственников в отдельности имеет своим объектом только долю ценности вещи - так понимал суть общей собственности ученый-правовед Г.Ф. Шершеневич. Согласно мнению другого выдающегося русского цивилиста Д.И. Мейера "право общей собственности (сondominium)- это такое право, когда несколько лиц являются субъектами права собственности на одно и то же имущество, но так, что каждому из них принадлежит право только на его идеальную долю". Каковы бы ни были расхождения в объяснении феномена общей собственности, тем не менее как дореволюционные, так и современные ученые-юристы сходятся в том, что вещь в целом, поступающая в общую собственность, принадлежит всем сособственникам вместе, как одному лицу, в то время как объектом права собственности каждого из сособственников является некая идеальная (интеллектуальная) доля в праве собственности. Следует признать, что право общей собственности с содержательной точки зрения, а также в части гарантий его осуществления, охраны и защиты абсолютно идентично по соответствующим параметрам субъективному праву индивидуальной (исключительной) собственности. С той лишь разницей, что на стороне собственника присутствует множественность субъектов.

Гражданский оборот в целом и его участники в частности - стороны договора, и любые третьи лица испытывают определенные трудности и неудобства от того, что в случае общей собственности собственник представлен не одним лицом, а множественностью лиц. К задачам специального правового регулирования в первую очередь относится смягчение, ослабление в интересах стабильности имущественного оборота "эффекта множества собственников одной вещи" до степени создания юридической фикции единства субъекта - носителя права общей собственности.

Отношения общей собственности - это, с одной стороны, отношения сособственников друг с другом, складывающиеся по поводу осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения объектом общей собственности (внутренние отношения), а с другой - это отношения всех сособственников, складывающиеся по поводу объекта общей собственности с любыми третьими лицами (внешние отношения).

Современному российскому законодательству известны два вида общей собственности: долевая и совместная. Возникновение последней возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом (п. 3 ст. 244 ГК). Общая долевая собственность на делимое имущество возникает на основании не только закона, но и договора. Что касается неделимых вещей, то общая долевая собственность на таковые возникает в силу поступления таких вещей в собственность двух или нескольких лиц (п. 4 ст. 244 ГК).

Анализ действующего законодательства позволил ученым сделать обоснованный вывод о появлении особой разновидности права общей долевой собственности. При этом как на главный отличительный признак новой разновидности права общей долевой собственности указывается в первую очередь на отсутствие самостоятельной гражданской оборотоспособности объекта.

Отношения общей долевой собственности на имущество общего пользования, весьма непросты и специфичны. Их специфика проявляется уже на стадии возникновения общей долевой собственности на имущество общего пользования. Основанием возникновения общей долевой собственности на общее имущество является прямое указание закона. Так, например, в ст. 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. К.П. Крашенинников справедливо подчеркивает: "Объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов... Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество".

До сих пор мы рассматривали особенности осуществления правомочий собственника в отношении принадлежащей ему доли в праве на общее имущество, однако не менее интересные особенности обнаруживаются при анализе правового регулирования осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения по отношению к общему имуществу в целом.

По общему правилу распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ), а владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Нами выделены следующие отличительные признаки, характеризующие общую неделимую долевую собственность:

- основанием возникновения является прямое указание закона;

- оборотоспособность общего имущество в целом ограничена, а доля в праве общей собственности на общее имущество самостоятельной оборотоспособности лишена полностью;

- раздел и выдел в натуре доли в праве собственности на общее имущество невозможен;

- имеется преимущественное право покупки доли в праве на общее имущество;

- правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом осуществляются по решению собственников.

Перечисленные особенности правового режима общей неделимой долевой собственности продиктованы спецификой объекта - общего имущества.

Наряду с правомочиями владения и пользования в содержание права общей собственности входит правомочие распоряжения имуществом, находящимся в собственности нескольких лиц. В цивилистической литературе широко распространена точка зрения, что только правомочие распоряжения характеризует право собственности как абсолютное, отделяет его от иных вещных и всех обязательственных прав. В дореволюционной доктрине не было определено право распоряжения как таковое, обычно оно описывалось через его содержание. Д.И. Мейер считал, что "право распоряжения заключается в праве прекращения и разъединения права собственности, разъединения навсегда (речь идет, надо полагать, об отчуждении) или на известное время (временное отчуждение, например аренда). Следовательно, по праву распоряжения, собственник может уничтожить вещь, подвергнуть ее отчуждению, заключить относительно ее ту или иную сделку и т.д.". Например, К.П. Победоносцев писал, что "право распоряжения есть, во-первых, право производить в составе вещи всякие изменения соответственно тому или другому назначению или употреблению, по своей воле. Во-вторых, право распоряжения состоит во власти отчуждать имущество в пределах, законом означенных, и отдавать оное в пользование другому". Более скупо определение Шершеневича Г.Ф., указывавшего, что "распоряжение дает возможность совершения различных, возмездных и безвозмездных, сделок". В советский период развития цивилистической мысли ситуация не изменилась. Например, Р.О. Халфина указывает, что описание отдельных основных элементов правомочия распоряжения (совершать сделки, уничтожать вещь, потребляя ее) не может заменить общего определения этого правомочия, однако собственного определения не дает. Генкин Д.М. определил правомочие распоряжения как право собственника своим волевым актом устанавливать те или иные правоотношения с другими лицами по поводу принадлежащих ему вещей. По мнению Д.Ф. Еремеева, распоряжение представляет собой юридически урегулированное общественное отношение между людьми по определению целевого назначения и способа использования продуктов и средств производства, т.е. правомочие собственника совершать по поводу принадлежащих ему вещей сделки по отчуждению, залогу, передаче их в пользование третьим лицам и т.п., а также действия по уничтожению вещей в процессе производительного или личного потребления. С.М. Корнеев в праве распоряжения видел обобщенное выражение множества субъективных прав, принадлежащих собственнику, которые объединяет в обеспеченную и дозволенную законом возможность продать, подарить, сдать внаем или иным образом определить юридическую судьбу своей вещи. Наиболее абстрактным представляется определение А.А. Ерошенко, который считает, что "право распоряжения есть предоставленная законом собственнику возможность устанавливать, изменять и прекращать правоотношения по поводу принадлежащего ему имущества или право собственника определять судьбу своей вещи". Суммируя вышесказанное, можно сказать, что большинство авторов в праве распоряжения видят либо право совершать с имуществом юридически значимые действия - сделки, либо уничтожать имущество в процессе потребления.

Распоряжение и пользование имуществом, равно как право распоряжения и право пользования, тесно связаны между собою, поэтому следует согласиться, что когда собственник сам осуществляет пользование и распоряжение, то вопрос о том, что относится к пользованию, а что к распоряжению, носит отвлеченный характер и практического значения не имеет. Однако это не означает, что в ряде случаев возможно совпадение распоряжения и пользования, поскольку это все-таки самостоятельные правомочия, несмотря на то, что выступают элементами одного субъективного права. Поэтому, на наш взгляд, уничтожение потребляемых вещей при использовании их полезных свойств есть пользование, поскольку стоимость утрачиваемого увеличивает стоимость того, для чего осуществляется использование (т.е. происходит смена формы), при обычном же уничтожении потребляемых или непотребляемых вещей осуществляется распоряжение вещью. Также мы считаем, что осуществление права распоряжения возможно не только в форме сделок, но и иных юридических актов, например актов органов государственной и муниципальной власти, влекущих изменение юридической судьбы собственного имущества. Несмотря на то, что они являются актами распоряжения имущества такого же собственника, как физическое или юридическое лицо, признавать их сделками оснований нет. Резюмируя вышесказанное, представляется возможным дать собственное определение права распоряжения как установленной законом возможности собственника в своем интересе и по собственной воле актами устанавливать, изменять и прекращать правоотношения по поводу принадлежащего ему имущества.

В п. 1 ст. 246 ГК РФ закреплено общее правило, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Это означает, что для отчуждения или уничтожения имущества требуется согласие всех сособственников. Несогласие хотя бы одного из сособственников парализует возможность совершения указанных действий, т.е. принцип большинства при решении данных вопросов не применяется. Следует особо отметить, что размер доли в данном случае значения не имеет. Однако в соответствии с действующим законодательством судебное рассмотрение спора, возникшего в связи с распоряжением общим имуществом, не допускается, о чем свидетельствует буквальное толкование норм ч. 1 ст. 246 и ч. 1 ст. 247 ГК. В ч. 1 ст. 247 ГК содержится указание на то, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом; в ч. 1 ст. 246 ГК РФ указания на возможность обращения в суд при недостижении согласия нет. Обе нормы являются императивными, поэтому стороны в соглашении между собой не могут изменить указанного положения, т.е. ограничить возможность обращения в суд за установлением порядка владения и пользования общим имуществом, и наоборот, предусмотреть судебный порядок разрешения спора при отчуждении или уничтожении имущества.

Сложность представляют случаи, когда отчуждается движимое имущество одним из сособственников без согласия других участников. Естественно, что приобретатель может и не знать о долевой собственности на указанное имущество. Как было показано выше, дореволюционная практика исходила из признания таких сделок недействительными. В гл. 16 ГК РФ "Общая собственность" этот вопрос специально не урегулирован, поэтому следует руководствоваться положениями гл. 9 ГК РФ "Сделки". В общей норме в ст. 168 ГК РФ закреплено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Анализ специальных составов недействительных сделок в ГК РФ (ст. ст. 169 - 179) и других нормативно-правовых актов показывает, что они не могут быть применены к нашим случаям. Представляется, что в данном случае будет действовать общая норма ст. 168 ГК РФ, поскольку распоряжение общим имуществом без согласия всех сособственников нарушает требование закона, а именно ч. 1 ст. 246 ГК РФ, поэтому такие сделки следует считать ничтожными.

Если распоряжение общим имуществом в долевой собственности требует согласия всех участников общей собственности, то своей долей сособственник вправе распорядиться самостоятельно, т.е. исключительно по своей воле. Подобный порядок был установлен уже в римском частном праве, когда каждый сособственник мог независимо от других отчуждать свою долю, обременять ее узуфруктом или закладывать.

На дарение преимущественное право не распространяется, поскольку оно связано с личным характером взаимоотношений дарителя и одаряемого, то и при ренте следует учитывать эти обстоятельства. На наш взгляд, правила о преимущественной покупке не могут распространяться на договор пожизненного содержания с иждивением, поскольку личность того, кто будет непосредственно или опосредованно осуществлять уход, имеет первостепенное значение для будущего получателя ренты. При пожизненной и постоянной ренте личность будущего плательщика для получателя ренты существенного значения иметь не может. При пожизненной ренте рентная плата (рента) возможна только в денежной форме (ч. 1 ст. 597 ГК РФ), что с личностью не связано (любое денежное обязательство безлично). При постоянной ренте плата возможна как в денежной форме, так и через предоставление услуг или выполнение работ, но права и обязанности по постоянной ренте переходят в порядке универсального правопреемства (при наследовании у физических и реорганизации у юридических лиц), что отрицает личный характер такой ренты. Таким образом, право преимущественной покупки должно распространяться на случаи отчуждения имущества по договорам постоянной и пожизненной ренты, когда первоначально имущество передается за плату, а к такой передаче применяются правила гл. 30 ГК РФ.

Теперь целесообразно рассмотреть механизм реализации права сособственника распорядиться своей долей в праве долевой собственности с соблюдением права преимущественной покупки (мены, ренты) других сособственников. Желая произвести отчуждение своей доли и определившись с ценой и прочими условиями отчуждения (например, формой и сроками оплаты) независимо от того, найден ли потенциальный приобретатель, собственник обязан известить своих сособственников о данных условиях в письменной форме. Законом не установлены какие-то особые требования к такому извещению. Это может быть обычное письмо, телеграмма, факс, письмо с извещением. Однако впоследствии могут возникнуть проблемы при доказывании факта извещения, поэтому предпочтительно произвести его при участии нотариуса. В соответствии со ст. 86 Основ законодательства о нотариате передача различных по своему содержанию заявлений является нотариальным действием, которое обеспечивает официальное подтверждение, в нашем случае, факта уведомления сособственников об отчуждении доли в праве общей долевой собственности. Таким образом, передача через нотариуса данного заявления будет являться доказательством выполнения предусмотренных законом требований о соблюдении преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ). Заявление, которое просят нотариуса передать, представляется ему в количестве экземпляров, соответствующем количеству сособственников, плюс один, который остается у нотариуса. После передачи заявления по просьбе лица, подавшего заявление, ему может быть выдано свидетельство о передаче заявления (ч. 2 ст. 86 Основ), в котором указывается содержание переданного заявления, а также, в необходимых случаях, содержание и дата поступившего ответа на это заявление либо сведения о том, что ответ в установленный срок не поступил. Выдача свидетельства о передаче заявления является самостоятельным нотариальным действием, подтверждающим факт передачи информации определенному лицу.

Заявление сособственника может быть передано лично нотариусом лицу, которому заявление предназначено, как по месту жительства, так по месту нахождения (или работы), но обязательно под расписку. Уведомление может быть передано по почте с обратным уведомлением либо с использованием телефакса, компьютерных сетей и иных технических средств. В последнем случае заявление передается вместе с сопроводительным письмом нотариуса, в котором должны быть указаны срок для ответа и адрес, по которому ответ должен быть направлен.

В случае неполучения ответа по истечении тридцати дней, если отчуждается доля в праве собственности на недвижимое, и десяти дней - на движимое имущество, участник вправе произвести отчуждение постороннему лицу. До окончания указанного срока участник вправе распорядиться своей долей только в том случае, если получит отказ других сособственников. Законодатель прямо не определяет, в какой форме должен быть высказан отказ. Логично предположить, что в письменной, поскольку и извещение осуществляется в такой форме. Мы полагаем, что подобный ответ чрезмерно прямолинеен, ведь сущность извещения заключается в своего рода легитимации действия отчуждающего сособственника, т.е. он получает разрешение продавать свою долю. Как известно, полномочие должно быть выдано в той форме, которая необходима для совершения сделки. Поэтому и отказ от преимущественного права может быть выдан в той же форме, которая требуется для заключения сделки по отчуждению имущества (напомним, что форма может определяться родом имущества или лицами). В любом случае этот вопрос требует своего законодательного решения, как, например, в отношении отчуждения доли в недвижимом имуществе. В соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Открытым остается вопрос: какое правовое значение имеет это извещение. Некоторые авторы считают его односторонней сделкой - офертой, которой сособственник предлагает приобрести свою долю другим участникам общей долевой собственности. Например, Э.П. Гаврилов пишет, что "смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него. Значит, такое извещение является односторонней сделкой - офертой, и последствия его определяются ст. ст. 155, 435 и 436 ГК". С таким мнением трудно согласиться, поскольку предложение, которое может быть расценено как оферта, должно обладать таким существенным признаком, как направленность, т.е. оно должно выражать намерение лица считать себя заключившим договор с адресатом на указанных в нем условиях в случае положительного ответа.

Нарушить право преимущественной покупки возможно только при отчуждении доли в праве общей долевой собственности на движимое имущество, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. При отсутствии таких документов регистратор отказывает в государственной регистрации. Он же проверяет соблюдение тридцатидневного срока на ответ сособственников, и если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

В случае несоблюдения нормы ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки любой другой участник долевой собственности вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Тем самым установлен особый случай замены лица в обязательстве, о котором, как ни странно, практически не пишут, рассматривая данный институт гражданского права.

Требовать перевода на себя прав и обязанностей другие сособственники вправе и в тех случаях, когда отчуждающий долю уменьшил цену или изменил прочие условия отчуждения. Размер и характер такого изменения значения не имеют. Подобное правило, кстати, служит препятствием для занижения цены по договору в целях уменьшения налогооблагаемой суммы, поэтому сособственники "вынуждены" продавать доли за реальные суммы, а не указанные в актах инвентаризации. Последнее, о чем необходимо упомянуть, это срок исковой давности. Законом установлен сокращенный срок подачи такого иска в три месяца (п. 3 ст. 250 ГК РФ), однако исчисление его следует вести по общим правилам, т.е. с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права преимущественной покупки отчуждаемой другим участником доли, а не с момента совершения сделки по отчуждению, так как нормами гл. 16 ГК не установлены специальные правила исчисления срока исковой давности (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Теперь обратимся к распоряжению имуществом, находящимся в совместной собственности супругов и членов крестьянского фермерского хозяйства.

Как характер долевой, так и особенности совместной собственности влияют на осуществление распоряжения общим имуществом, основанного на взаимном доверии и единстве личных и имущественных интересов в семье или крестьянском фермерском хозяйстве. Поскольку в совместной собственности нет долей, каждый из супругов имеет одинаковое право на все имущество в целом, в том числе правомочие распоряжения. Гражданским и семейным законодательством установлена презумпция, что супруг, осуществляющий распоряжение общим имуществом, считается действующим с согласия другого супруга (п. 2 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ). Законодательством не конкретизированы виды сделок, на которые распространяется данная презумпция, поэтому, исходя из общего диспозитивного характера гражданско-правового регулирования общественных отношений, следует считать, что таковыми могут быть любые. Однако в советской цивилистической литературе высказывалась точка зрения об ограничении непоименованного, а следовательно, открытого перечня сделок. Так, М.В. Зимелева писала, что "презумпция согласия супруга на совершение сделок по общему имуществу имеется при осуществлении возмездных сделок и отсутствует - при безвозмездных, так как при возмездном отчуждении вещи общее имущество супругов пополняется соответствующим эквивалентом и, таким образом, обеспечиваются имущественные интересы другого супруга. При безвозмездном отчуждении - соответствующий эквивалент в общее имущество не поступает".

Данный порядок распоряжения общим имуществом супругов может быть изменен брачным договором, о чем свидетельствует п. 3 ст. 253 ГК РФ: "Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников". Таким образом, брачный договор является формой замены законного порядка распоряжения общим имуществом на договорный. В брачном контракте стороны могут закрепить правила, касающиеся распоряжения отдельными видами или определенной стоимости имущества. Единственное, что стороны не могут изменить, - это порядок отчуждения недвижимого имущества. Если совершаемая одним супругом сделка подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, необходимо ясно выраженное согласие другого на распоряжение имуществом. Такое согласие супруга подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 35 СК РФ), даже если он лично явится к нотариусу или в регистрационную палату, что абсолютно абсурдно и не может не вызвать недоумения. Однако в любом случае отсутствие нотариально удостоверенного согласия не позволит супругу заключить сделку. Соблюдение требования о предварительном согласии супругов на заключение сделки обеспечивается органами, на которые возложена государственная регистрация сделок с недвижимостью, и нотариусами. Если супруг, каким-либо образом сокрыв факт состояния в браке, произведет отчуждение имущества, такая сделка считается оспоримой и может быть признана судом недействительной по заявлению другого супруга в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ). Заметим, что при исчислении срока давности началом считается момент, когда лицо узнало или должно было узнать о совершении данной сделки. Некоторые авторы пишут, что "точкой отсчета в данном случае служит момент, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права". Подобное толкование является расширительным и необоснованным, поскольку момент совершения получения информации о сделке и момент, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, не всегда совпадают. В случае с движимым имуществом сделка может быть признана недействительной по требованию супруга по мотивам отсутствия у супруга, отчуждающего общее имущество, необходимых полномочий для этого, но только в том случае, если будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об этом (п. 3 ст. 253 ГК РФ, ч. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ). Такая сделка по смыслу данной статьи является оспоримой, поскольку для признания ее недействительной требуется подача иска. В судебной практике такие споры очень сложны, поскольку доказать факт информирования приобретателя практически невозможно. К таковым, пожалуй, можно отнести только случаи существенного занижения цены и особого состояния супруга, при котором он не мог понимать значения своих действий (алкогольное или наркотическое опьянение).

Осуществление распоряжения имуществом, находящимся в общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства, на практике не вызывает каких-либо затруднений.

В соответствии с Федеральным законом "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ порядок распоряжения общим имуществом устанавливается соглашением о создании фермерского хозяйства, для которого определение данного порядка является существенным условием (ст. 4 Закона). В нем стороны могут продублировать законный режим совместной собственности членов крестьянского фермерского хозяйства, в соответствии с которым сделка, совершенная главой фермерского хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах (п. 3 ст. 8 Федерального закона от 11 июня 2003 г.), либо установить иной порядок, предоставив правомочие распоряжения иным лицам. Данный режим распространяется и на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского фермерского хозяйства (п. 3 ст. 257 ГК РФ).

Для ведения текущих дел по управлению хозяйством и распоряжению имуществом глава не нуждается в особой доверенности или других специальных полномочиях от его членов. В случае наделения таким правом других лиц им должны быть выданы доверенности или иные управомочивающие документы. Таким образом, только глава крестьянского фермерского хозяйства выступает законным представителем других членов по поводу распоряжения общим имуществом. В остальном режим совместной собственности членов крестьянского фермерского хозяйства тождествен собственности супругов.

Так мэрия г. Тольятти обратилась с иском к Обществу с ограниченной ответственностью ПКФ "ПОЛ-строй" о взыскании задолженности по арендной плате согласно договора аренды нежилого помещения № 4823/а от 01.02.2000 г., и пени за просрочку оплаты (договорная неустойка) за период с 11.02.2000 г. по 30.06.2001 г.

По договору № 4823/а от 01.02.2000 г. Комитет по управлению имуществом г. Тольятти предоставил в аренду ответчику часть нежилого помещения жилого дома (проходной подъезд N 2) по адресу: г. Тольятти, Ленинский проспект,27, общей площадью 25,7 кв. м для использования под офис предприятия по ремонту и отделке помещений сроком с 01.01.2000 г. по 31.12.2000 г.

Из материалов дела усматривается, что квартиры в указанном жилом доме находятся в собственности граждан.

В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Подъезд многоквартирного жилого дома является в силу указанной нормы помещением общего пользования, принадлежащим собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

Согласно ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Доказательств наличия соглашения всех собственников на передачу в аренду части подъезда в деле не имеется.

Фактическое пользование переданным по договору помещением со стороны ответчика не имело места, поскольку под офис помещение им оборудовано не было. При таких обстоятельствах ответчик не обязан возмещать истцу и плату за фактическое пользование помещением, переданным ему по ничтожной сделке.

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом могут образовать товарищества собственников квартир (жилья).

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (см. ст. 291 ГК РФ).

До вступления в силу Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.) в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" товариществом собственников жилья является некоммерческой организацией, формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца:

- межквартирные лестничные клетки, лестницы;

- лифты, лифтовые и иные шахты;

- коридоры, крыши, технические этажи и подвалы;

- ограждающие несущие и ненесущие конструкции;

- механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства;

- иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию (ст. 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").

Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Домовладельцы владеют, пользуются и в установленных Законом "О товариществах собственников жилья" пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме. Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. По соглашению домовладельцев объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев (ст. 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").

Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади, если соглашением домовладельцев не установлено иное. Доля участия домовладельца - собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади, или в иной единообразной форме, установленной соглашением домовладельцев. Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме. Доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу. Доля собственности нового домовладельца в праве общей собственности на общее имущество равна доле предшествующего домовладельца (ст. 9 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").

С 1 марта 2005 г. создание и деятельность товариществ осуществляется в соответствии с нормами гл. 13 (ст. 135-142) Жилищного кодекса РФ, правовое положение членов товарищества собственников жилья определено в гл. 14 (ст. 143-152) Жилищного кодекса РФ.

Пункт 1 статьи 257 ГК РФ в качестве общего правила предусматривает, что имущество крестьянского хозяйства принадлежит его членам на праве общей совместной собственности (без определения долей). Однако эта норма является диспозитивной: в договоре между членами хозяйства может быть установлен иной режим собственности на имущество хозяйства.

Имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. Это означает, что соглашением между членами может быть установлен правовой режим общей долевой собственности на имущество хозяйства. Этим же соглашением должны быть установлены доли каждого из членов хозяйства.

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 245 ГК РФ соглашением участников долевой собственности может приниматься во внимание вклад каждого из сособственников в образование и приращение общего имущества.

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Доли считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением сторон.

Полученные плоды, произведенная продукция и доходы, полученные фермерским хозяйством в результате использования его имущества, становятся общим имуществом, т.е. поступают в общую собственность членов хозяйства. Статья 136 ГК РФ гласит, что поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция и доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом или договором об использовании этого имущества. В случае использования имущества фермерского хозяйства силу договора имеет соглашение членов хозяйства. Статья 248 ГК РФ конкретизирует положение статьи 136 ГК РФ применительно к отношениям долевой собственности. Порядок распределения плодов, продукции и доходов, полученных от использования имущества, находящегося в долевой собственности характеризует следующее:

1) плоды, продукция и доходы поступают в состав общего имущества (в данном случае долевую собственность);

2) они перераспределяются между участниками долевой собственности соразмерно долям.

Правило о порядке распределения плодов, продукции и доходов, полученных от использования имущества, находящегося в долевой собственности, относится к числу диспозитивных. Оно применяется, если участники не установили другой порядок.

В тех случаях, когда собственники поочередно используют общее имущество по договоренности, плоды, продукция и доходы могут поступать в собственность каждого сособственника, использующего, например сложную сельскохозяйственную технику. При этом продолжительность использования может зависеть от размера доли в праве общей собственности. Если находящийся в долевой собственности земельный участок сдается в аренду сельскохозяйственному товаропроизводителю, то полученная продукция принадлежит ему, а собственники в качестве дохода от этой сделки получают арендную плату.

Доля умершего супруга в нажитом во время брака имуществе входит в состав наследства и переходит к его наследникам, а доля пережившего супруга в наследство не включается (ст. 1150 ГК РФ).

Дело в том, что в соответствии с законным режимом имущества супругов имущество, нажитое в период брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно оформлено, является совместной собственностью. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное (п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 33 СК РФ). Какое имущество при законном режиме считается общей совместной собственностью супругов, а какое к ней не относится, предусмотрено в п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 и 36 СК РФ.

Особым случаем возникновения право долевой собственности является смерть одного из супругов или обоих супругов их доли в общем имуществе признаются равными, как и при прижизненном разделе супружеского имущества (ст. 39 СК РФ).

Так Буйлин С.Ф. обратился в суд с исковым заявлением указав, что 18 октября 1989 года умерла его супруга - Буйлина Арина Николаевна, проживавшая в с. Белоключье, Шигонского района, Самарской области.

После её смерти 26.03.1991 г. он обратился в нотариальную контору с заявлением о вступлении в наследство, 02.04.1991 ему выдали свидетельство о праве на наследство по закону на денежные вклады супруги. Истец просит признать за ним, Буйлиным Степаном Фёдоровичем, право собственности на денежные вклады, находящиеся в ОСБ 113/090 с.Шигоны, Шигонского района, Самарской области на счёте № 4230681045405500039821 и №4230681095405500613522 в порядке наследования, после смерти супруги Буйлиной Арины Николаевны, умершей 18 октября 1989 года.

В соответствии со ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди являются дети, супруг, родители наследодателя. Согласно названной нормы законы Буйлин С.Ф., Козырева А.С. и Буйлин А.С. являются наследниками первой очереди после смерти Буйлиной Арины Николаевны. Согласно ст. 1157 ГК РФ, наследники вправе отказаться от наследства в пользу других лиц из числа наследников по завещанию или наследников по закону. Буйлин А.С. и Козырева А.С. отказываются от своей доли наследства в пользу наследника по закону - Буйлина С.Ф.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, пришел к выводу о законности и обоснованности требований Буйлина С.Ф..

Право отступить от начала равенства долей супругов в их общем совместном имуществе имеет суд, исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал имущество супругов в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39 СК РФ).

Доля умершего супруга в общем имуществе наследуется по общим правилам наследственного правопреемства. Переживший же супруг имеет право собственности на свою долю в этом имуществе, независимо от того, призван он к наследованию или нет, а если призван, то не имеет значения, по какому основанию - по закону или по завещанию, и принял ли он наследство, а потому вправе определить эту долю в общем имуществе, нажитом в период брака.

В случае спора между пережившим супругом и наследниками умершего супруга, а равно его кредиторами супружеская доля в общем имуществе может быть определена в судебном порядке.

К. и С. состояли в браке. В период брака ими были приобретены автомобили "Мицубиси-Паджеро", "Ниссан-Датсун", "Ниссан-Санни", доли в уставном капитале ООО, общая стоимость которых составляет 163 396 руб. 25 коп. Все это имущество было оформлено на имя К. В августе 1998 г. К. умер. С. приняла наследство после его смерти, подав в нотариальную контору соответствующее заявление.

X. обратился в суд с иском к С. о взыскании суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами. Он сослался на то, что заключил с К. договор займа, по которому передал К. 50 тыс. долл. США с условием возврата 1 сентября 1998 г. В связи со смертью К. долг истцу возвращен не был. X. просил возложить обязанность по исполнению условий договора на С. как на наследницу должника по закону.

Решением Магаданского городского суда Магаданской области от 27 июня 2000 г. иск X. удовлетворен: с С. в его пользу взыскано 163 395 руб. 25 коп. Рассмотрев дело в порядке надзора, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение суда и передала дело на новое судебное рассмотрение, поскольку суд не применил ст. 34 СК РФ и неправильно, без учета права С. на супружескую долю в имуществе, определил стоимость наследства. По утверждению С., действительная стоимость перешедшего к ней в порядке наследования имущества составляет 1/2 часть от 163 396 руб. 25 коп. Только в этих пределах она отвечает по долгам наследодателя. Доказательств того, что перечисленное имущество не является общим, а принадлежало лично К. (было ему подарено и т.д.), суду представлено не было.

Если завещание наследодателя составлено без учета права его супруга на долю в общем имуществе, переживший супруг, а также его наследники и кредиторы могут потребовать признания завещания недействительным в соответствующей части.

В ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате предусмотрено, что по письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга в свидетельстве о праве собственности на долю в общем имуществе может быть определена также доля умершего супруга. Необходимость в этом может возникнуть, если общее имущество (все или часть) оформлено на имя пережившего супруга, а наследники желают включить долю умершего в наследство. Однако такой формы нотариального свидетельства среди форм, утвержденных приказом Минюста России от 10 апреля 2002 г. № 99, нет. По-видимому, при отсутствии спора между пережившим супругом и наследниками предполагается заключение указанными лицами соответствующего соглашения. Возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. В случае определения доли наследодателя в общем имуществе, оформленном на имя пережившего супруга, она включается в состав наследства.

Если оба супруга умерли одновременно (в один и тот же день) или последовательно, доли умерших в общем имуществе могут быть по требованию наследника (наследников) или кредиторов наследодателей определены в судебном порядке, после чего подлежат включению в состав соответствующего наследства.

В том случае, когда на день открытия наследства брак с наследодателем расторгнут, а раздел общего имущества не произведен или не установлены доли бывших супругов в праве общей собственности, они могут быть определены по соглашению между бывшим супругом и наследниками умершего, принявшими наследство. В случае спора он разрешается в судебном порядке. При этом следует иметь в виду, что к требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, по заявлению стороны в споре судом применяется трехлетний срок исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ). В п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" было разъяснено, что течение этого срока начинается не со времени прекращения брака, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). В том случае, когда срок исковой давности по указанному требованию был пропущен еще наследодателем, он не может быть восстановлен судом по заявлению наследников или кредиторов умершего, требующих определения его доли в общем имуществе, нажитом в браке.

При наличии брачного договора (ст. 40-42 СК РФ) состав имущества, принадлежавшего умершему на день открытия наследства, а если договором была установлена общая (долевая или совместная) собственность супругов, то имущество и (или) доля умершего в общем имуществе супругов, а равно имущество пережившего супруга и (или) его доля в общем имуществе определяются на основании брачного договора.

Владение и пользование общим долевым имуществом осуществляется по согласию всех сособственников, а при недостижении согласия спор решается судом.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Раздел имущества производится между всеми участниками общей собственности и означает ее прекращение. При выделе доли общая собственность сохраняется только в отношении остающихся участников.

При осуществлении права собственности собственник (в том числе участник общей долевой собственности) не должен выходить за пределы своих прав. Существуют общие и частные пределы осуществления гражданских прав.

Общие пределы относятся ко всем правам и содержатся в нормах-принципах. (Например, в п. 2 ст. 1 ГК указано, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства). Нарушение общих пределов называют злоупотреблением правом.

Частные пределы характеризуются тем, что относятся к конкретным гражданским правам и предусмотрены в специальных статьях законодательства. Следует отметить, что в отношении долевой собственности число таких ограничений весьма значительно.

Так, распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по согласию всех ее участников. При этом каждый участник общей долевой собственности также может распорядиться своей долей и для этого согласия других сособственников не требуется. Однако при продаже доли постороннему лицу другие участники имеют право преимущественной покупки, которое заключается в том, что они имеют преимущественное право приобрести долю по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи на публичных торгах. Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о намерении продать ее третьему лицу. Для продажи доли недвижимости срок уведомления составляет 30 дней, а для движимого имущества - 10 дней. По истечении указанных сроков и если сособственники не выразили намерения приобрести долю, продавец вправе продать ее третьему лицу.

Особой разновидностью общей долевой собственности является собственность на общее имущество многоквартирного дома, распоряжение которой по существу нереализуемо. Доля в общем имуществе многоквартирного дома не приобретает самостоятельного юридического значения. В литературе появилось утверждение, что речь идет об общей неделимой собственности, с чем вполне можно согласиться. При совершении сделок с жилыми помещениями, в результате которых возникает право собственности на них, одновременно возникает право общей долевой собственности на объекты общего пользования. Так, если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом права на нее происходит переход прав на объекты общего пользования и квартиры (кухня, коридор, ванная комната и др.), и многоквартирного дома, К таким объектам закон относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами и/или внутри квартиры. Субъектами права общей долевой собственности на это имущество являются собственники помещений в многоквартирном доме.

Ограниченный характер правомочий субъекта общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме заключается прежде всего в невозможности выделить свою долю в натуре. Так, согласно п. 4 ст. 37 ЖК собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с ранее сложившейся практикой допускалось заключение так называемых инвестиционных договоров, когда физическое или юридическое лицо заключало с государственным или муниципальным жилищным органом договор, по которому принимало на себя обязательство провести реконструкцию объекта общего пользования (например, чердачного помещения), а взамен получало право собственности на этот объект. Такая практика продолжалась и после принятия части первой ГК РФ, хотя в ст. 290 ГК прямо установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество дома. Таким образом, такая практика противоречила законодательству, и в ряде случаев подобные договоры в судебном порядке были признаны недействительными. Вместе с тем нельзя не обратить внимания на то, что указанная норма ЖК противоречит нормам ГК РФ, поскольку согласно ст. 252 ГК участник общей долевой собственности имеет право требовать выдела своей доли из общего имущества. Кроме того, она противоречит ст. 246 ГК, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Возникает вопрос о том, какой из двух правовых актов будет действовать. На первый взгляд можно прийти к выводу, что таким правовым актом является ЖК. Согласно ч. 1 ст. 4 Вводного закона к ЖК впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации. Кроме того, следует учитывать то обстоятельство, что ЖК был принят позднее.

Однако следует также учитывать то обстоятельство, что в данном случае речь идет не о чисто жилищных отношениях, а о гражданско-правовых. При этом в силу п. 2 ст. 3 ГК нормы гражданского права, содержащиеся в любых других законах (а значит, и в ЖК), не должны противоречить ГК.

Очевидно, законодатель, а возможно, и Конституционный Суд РФ должны дать дополнительные разъяснения по этому вопросу. При этом следует иметь в виду, что этот вопрос приобретает особую значимость в связи с тем, что есть случаи, когда все собственники жилых помещений в многоквартирном доме не возражают против того, чтобы передать, например, чердак или подвал в собственность одного из жильцов, получив взамен ту или иную компенсацию.

Несомненно, ограничена в данном случае и возможность осуществления такого правомочия собственника, как правомочие пользования. Возможность передачи помещений, входящих в объекты общего имущества многоквартирного дома (в том числе чердачные помещения), в пользование предусмотрена п. 4 ст. 36 ЖК, в котором говорится, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, а также п. 2 ст. 44 ЖК, согласно которому к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Термин "пользование" предполагает как безвозмездное пользование (заключение договора безвозмездного пользования), так и возмездное пользование (заключение договора аренды).

Теоретически возможны оба варианта, однако с практической точки зрения единственно возможным представляется договор аренды. Максимальный срок договора аренды действующим законодательством не предусмотрен, однако вряд ли целесообразно заключать договор аренды на срок более 50 лет, поскольку в противном случае нельзя исключать отказ в государственной регистрации договора аренды по тому основанию, что такая длительная аренда по существу прикрывает передачу помещений в собственность.

Для заключения подобного договора необходимо проведение внеочередного (п. 2 ст. 45 ЖК) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решение которого оформляется протоколом общего собрания в порядке, установленном общим собранием собственников помещений (п. 1 ст. 46 ЖК). После этого должен заключаться договор аренды, в котором в качестве арендодателя выступают все собственники жилых помещений в данном многоквартирном доме, а в качестве арендатора лицо, которому предоставляется помещение во владение и пользование за плату.

Договор аренды подлежит государственной регистрации в территориальном подразделении Федеральной регистрационной службы. Согласно п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). При этом с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Нельзя не обратить внимания на то, что положения п. 4 ст. 36 ЖК сформулированы двусмысленно. В нем, в частности, сказано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

При буквальном толковании этой нормы можно прийти к выводу о том, что помещения могут передаваться в пользование только иным лицам, то есть не собственникам жилых помещений (хотя в п. 2 ст. 44 ЖК говорится о передаче помещений в пользование без указания, о каких лицах идет речь). Кроме того, фраза "если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц" дает возможность для самого широкого толкования. При этом очевидно, что передача в пользование части общего имущества на длительный срок в той или иной степени нарушает права и законные интересы других собственников.

Наконец, переданное в пользование помещение будет сохранять статус нежилого помещения, даже если фактически будет использоваться для проживания. Перевести его в жилое в силу п. 4 ст. 22 ЖК РФ, установившего, что перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц, практически невозможно.

Новый Жилищный кодекс РФ в ст. 45 - 48 предусматривает, что решения по вопросам, выносимым на собрание, затрагивающее общее домовое имущество, принадлежащее всем собственникам жилых помещений на долевых началах, в том числе государству и органам местного самоуправления, обязательны для всех собственников помещений. Таким образом, налицо противоречие со ст. 246 ГК, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении соглашения - в порядке, установленном судом. Таким образом, даже если решение выносится большинством собственников жилых помещений, это противоречит указанным положениям ГК. Практическая целесообразность указанных положений ЖК вполне понятна: в противном случае решать проблемы, связанные с использованием общего домового имущества, было бы просто невозможно. Принятие решений подобным образом вполне допустимо в ТСЖ, где в соответствии с уставными документами решения, принятые большинством, обязательны для меньшинства. Однако новый ЖК не должен содержать нормы, предусматривающие навязывание воли большинства меньшинству в объединении собственников без членства, органом управления которого является общее собрание.

Следует отметить, что ЖК говорит о собственниках помещений, а не только о собственниках жилых помещений. Из этого следует, что собственники нежилых помещений также являются участниками общей долевой собственности на общее имущество.

Спорным также является вопрос о том, кто же является собственником всего многоквартирного здания, в котором проживают собственники отдельных помещений, в целом. Очевидно, следует прийти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении, единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти только о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля, как уже отмечено, не может быть отчуждена отдельно от помещения.

Иногда возникает вопрос о том, может ли участник общей долевой собственности произвести отчуждение части доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество. На этот вопрос следует ответить отрицательно, поскольку доля в праве не рассматривается как вещь и соответственно к ней неприменимы правила о делимости вещей. Действующее законодательство ничего не говорит о том, можно ли распорядиться частью доли на объект недвижимости. Как уже было отмечено, доля не является вещью и в связи с этим к ней не могут применяться правила о делимых и неделимых вещах. Таким образом, произвести отчуждение части доли вряд ли возможно. Для того чтобы долю разделить на несколько частей, необходимо произвести ее отчуждение нескольким лицам по одной сделке.

Одним из проблемных вопросов является вопрос о выделе доли участника общей долевой собственности на недвижимое имущество. Следует отметить, что сам термин не всегда понимается однозначно. Так, различают понятие выдела так называемой реальной доли, когда в результате соглашения или решения суда за конкретным лицом закрепляется конкретная часть объекта недвижимого имущества (например, определенная комната в жилом доме), которой он владеет и пользуется. При этом выдела в натуре доли не происходит, размер идеальной доли не меняется (например, это лицо как было собственником определенной доли (например, 1/3), так и остается им). При этом следует иметь в виду, что предоставление во владение и пользование определенной части недвижимого имущества не означает возникновения какого-либо особого вещного права.

Кроме того, на практике бывают случаи, когда сособственники недвижимости и, в частности, жилых помещений ставят вопрос о выделе свой доли в натуре. При рассмотрении требования о выделе доли из приватизированной квартиры суды учитывают техническую возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и нежилых, подсобных помещений (кухни, коридоры, санузлы), а также возможность оборудования отдельного выхода. При отсутствии такой возможности выдел части квартиры одному из сособственников исключен. Выделяющийся собственник вправе рассчитывать лишь на компенсацию стоимости его доли в квартире либо на определение порядка пользования квартирой по соглашению с другими собственниками, а при недостижении соглашения - по решению суда (Постановление Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).

В Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 было отмечено, что суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. При этом под несоразмерным ущербом согласно п. 35 Постановления Пленума понимается невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности.

Если раздел или выдел доли невозможны, собственник, требующий выдела доли, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. При этом суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию. После получения компенсации сособственник утрачивает право на долю в общей собственности.

В исключительных случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет реального интереса в использовании общего имущества, суд в соответствии с п. 36 указанного Постановления может и без согласия этого собственника обязать остальных участников выплатить ему компенсацию вместо выдела. В отдельных случаях неделимый объект недвижимости может быть передан в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости ее доли. Следует отметить, что участники общей собственности сами по себе не могут обратиться с требованием о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если он не имеет существенного интереса в использовании вещи и доля его незначительна. Такое правило применимо только к тому участнику, который заявит требование о выделе доли.

Во всех случаях, когда сособственнику передается часть помещения, превышающая его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом.

В случае выдела доли в натуре часто необходимо осуществить перестройку этого объекта. Представляется, что расходы по такой перестройке должны возлагаться на лицо, требующее выдела доли. Это обусловлено тем, что указанные расходы не могут рассматриваться как расходы по содержанию общего имущества. Такая перестройка может включать возведение перегородок, создание отдельного входа и т.д. Она не должна существенно ухудшать качество здания и оказывать влияние на уровень его безопасности (в частности, жилые помещения не должны уменьшаться до такого уровня, что ими невозможно пользоваться по назначению).

Несмотря на то что доля выделяется в натуре, в строении сохраняется общая собственность (общие стены, крыша, другие элементы конструкции, которые связаны как с изолированной частью, так и с иными частями строения либо являются принадлежностью строения в целом). В связи с этим должен быть установлен порядок пользования таким общим имуществом.

На практике нередко возникает вопрос о возможности отчуждения единым собственником недвижимого имущества доли в праве на это имущество. В таких случаях необходимо учитывать следующее. В большинстве случаев вновь возведенные строения являются неделимыми недвижимыми вещами. Согласно п. 4 ст. 244 ГК общая собственность на неделимую вещь возникает при ее поступлении в собственность двух или нескольких лиц (в результате купли-продажи, дарения, мены, наследования, создания вещи несколькими лицами, заключения договора о совместной деятельности и т.д.). Таким образом, достаточно распространенные на практике сделки, в силу которых собственник всего объекта недвижимости производит отчуждение определенной доли в праве, противоречат действующему законодательству. В частности, нередки сделки, когда отчуждаются нежилые помещения, то есть части зданий (офисные помещения, подвалы, этажи и т.д.). Между тем нежилые помещения (следует отметить, что термин "нежилые помещения" используется и в законодательстве (см. п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), будучи частью неделимых вещей, не могут быть вещами.

Вместе с тем положение, когда собственник целого, по крайней мере, теоретически не может распорядиться частью этого целого, вряд ли целесообразно. Выходом из этой ситуации может быть закрепление в законодательстве нормы, согласно которой собственнику здания или сооружения принадлежит 100 процентов или 1/1 в арифметических дробях. Такая норма хотя и противоречит теоретической концепции общей собственности, которая может возникнуть у двух и более лиц и не допускает существования всех долей у одного лица, однако позволит привести существующую практику в соответствие с законодательством.

Возможны ситуации, когда участник долевой собственности на недвижимое имущество произведет неотделимые улучшения в этом имуществе. В этом случае он имеет право на увеличение своей доли. При этом улучшения будут распространяться на все общее имущество даже в том случае, когда в соответствии с соглашением между сособственниками о порядке пользования общей собственностью каждый из участников общей собственности имеет право пользоваться только определенной частью и улучшения были сделаны только в этой части. Кроме того, эти улучшения должны быть произведены с согласия других сособственников. Соответственно те улучшения, которые не соответствуют общей воле, не дают права на увеличение доли. Соглашение о производстве этих улучшений необязательно должно быть соответствующим образом оформлено: оно может вытекать из условий договоренности о порядке использования объекта недвижимости. Так, если на одном из участников общей собственности лежат обязанности, связанные с отоплением, то он может изменить систему отопления без предварительного согласия остальных сособственников. Сами улучшения должны по определению улучшать качества объектов недвижимости. Так, возведение перегородок в доме не обязательно улучшают потребительские качества этого дома.

В объекте недвижимости, находящемся в общей долевой собственности, может возникнуть необходимость в проведении ремонтных работ для того, чтобы исправить возникшие неисправности, которые потенциально могут повлечь несохранность объекта. Если один из сособственников произведет их без получения предварительного согласия других сособственников, то последние должны компенсировать эти затраты. В случае отказа возникает обязательство из неосновательного обогащения.

В литературе было высказано мнение, что "собственники недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, весьма велик (п. 4 ст. 244 ГК), нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на "карликовые" доли типа 1/100, 1/32 и т.п.". По мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, чаще всего подобные недобросовестные действия совершаются в отношении таких объектов недвижимости, как жилые помещения и земельные участки, что приводит к нарушению норм жилищного и земельного законодательства. В связи с этим предлагается ввести в ст. 244 ГК норму, ограничивающую возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п. либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. При этом на случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) ограничение распространяться не должно.

Не совсем понятно, что имеется в виду под "произвольным разбиванием единого права собственности на объект недвижимости". Действующее законодательство не дает возможности единому собственнику объекта недвижимости произвольно произвести отчуждение доли своего права на объект недвижимости, оставив за собой оставшуюся долю (хотя введение подобной нормы было бы целесообразно). Для того чтобы возникла долевая собственность, собственник должен совершить сделку с несколькими контрагентами (купля-продажа, дарение и т.д.). Поэтому по существу речь идет о том, чтобы ограничить право собственника распоряжаться своей собственностью, что вряд ли целесообразно.

Что касается нарушения жилищного законодательства в результате образования "карликовых" долей, то, как правильно было отмечено, причиной нарушения здесь является не сам факт обладания "карликовой" долей, а факт проживания с нарушением установленных жилищных правил (хотя наличие такой доли и создает предпосылку для их нарушения.

Наконец, нельзя не обратить внимания на то, что понятие "жизнеспособности" выделяемой доли является достаточно размытым. И может привести к судейскому произволу.

УСТАВ

ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ