Приватизация жилых помещений

СОДЕРЖАНИЕ

Актуальность темы исследования. Осуществляемые в России экономические преобразования поставили перед юридической наукой задачу решения проблем, ранее неизвестных законодателю. В ряду таких проблема отношений, возникающих при приватизации жилых помещений, явившихся в облике нового социального, экономического и правового явления для современной России, ставшего начиная с 1991 г. всеохватывающей действительностью и реальной возможностью для большинства российских граждан жить в иных цивилизованных условиях.

Создание четкого механизма правового регулирования общественных отношений в этой области является необходимым элементом дальнейшего проведения экономических реформ. Разрешаемые судами споры, которые возникают в сфере реализации прав граждан на приватизацию жилых помещений, свидетельствуют о необходимости совершенствования как законодательства, обеспечивающего право на приватизацию жилых помещений, так и практики его применения. Накопленный более чем десятилетний опыт требует глубокого научного анализа и теоретического осмысления со стороны гражданско-правовой науки. А необходимость применения системного, скоординированного межотраслевого подхода к правовому регулированию отношений в сфере приватизации с учетом природы отношений осознана и доктриной, и практикой. Это актуализирует проблему и порождает необходимость ее теоретического исследования.

Теоретических моделей, направленных на системный анализ приватизационного законодательства, обобщений имеющейся законодательной и правоприменительной практики, частично восполняющей недостатки правового регулирования отношений в сфере приватизации, создается в недостаточном объеме. В то время как известно, что нормы о приватизации в целом, и жилья, в частности, в основе своего появления в структуре российского законодательства имели не столько полноценную теоретическую основу, сколько политические лозунги о необходимости трансформации отношений собственности, а потому не отличались последовательностью, концептуальностью и определенностью методов правового регулирования. Последующие доктринальные исследования позволили отчасти исправить это положение. Однако юридическое познание не исчерпало себя в этом вопросе и интерес к нему продолжает сохраняться, а нормативные акты последнего времени и акты правоприменения дают новый импульс для научных исследований по проблемам приватизации жилых помещений. Ограниченность же процесса бесплатной приватизации жилых помещений во времени не снижает актуальности проблемы в силу того, что эти отношения, являясь гражданско-правовыми, после их установления могут подлежать изменению, прекращению или по правилам о сделках признаваться недействительными, а потому и после 1 марта 2010 г. отношения приватизации будут находиться в поле зрения правоприменителя. Немаловажен и тот факт, что последующая потребность исследования поднятой темы уже в историческом ракурсе придаст ей еще большую теоретическую ценность, так как сформулированные выводы будут пребывать в ряду тех научных результатов, которые теоретически обобщали достижения и просчеты российского законодателя на определенном этапе истории.

Правовым следствием приватизации является возникновение вещных и обязательственных прав на жилые помещения. Исследование возникающих при этом отношений позволяет выявить особенности реализации субъективных гражданских прав на жилые помещения в порядке приватизации. Такой путь вхождения в тему видится соискателю наиболее рациональным способом ее осмысления.

В настоящее время вопросы правового регулирования отношений, возникающих в рамках приватизации, требуют всестороннего изучения на новом уровне, с учетом практики применения новейшего жилищного законодательства а также с учетом того, что некоторые аспекты, связанные с приватизационными процессами, не получили пока надлежащего законодательного регулирования. Имеющиеся правовые решения нуждаются в развитии и совершенствовании, научном обосновании. В целях формирования необходимого доктринального задела для дальнейшего совершенствования законодательства надлежит уточнить отдельные теоретические и законодательные положения. Так, в литературе не уделено должного внимания отдельным видам объектов приватизации (например, приватизации комнат в общежитиях, служебных помещений, коммунальных квартир), что позволяет сделать вывод об отсутствии теоретической основы юридических процедур приватизации по поводу этих объектов. Существуют проблемы реализации права на приватизацию отдельными категориями граждан (несовершеннолетние и одинокие престарелые).

Степень научной разработанности исследования. История отношений по приватизации жилых помещений в России является наиболее краткой по сравнению с иными видами общественных отношений, отсюда и теоретические подходы в этой сфере также не имеют давней истории. Теоретической основы исследования являются труды В. К. Андреева, М. И. Брагинского, А. В. Венедиктова, В. В. Витрянского, П. П. Виткявичуса, М. В. Власовой, Д. М. Генкина, В. А. Дозорцева, Н. Д. Егорова, И. В. Ершовой, С. А. Зинченко, О. С. Иоффе, А. В. Карасса, С. М. Корнеева, М. И. Кулагина, В. П. Мозолина, Л. А. Морозовой, А. А. Рубанова, Е. А. Суханова, Л. В. Щенниковой, В. С. Якушева.

Научно-теоретической основой являются труды советских и российских ученых - юристов и практиков в области общей теории права и гражданского права: С. С. Алексеева, С. И. Аскназия, Е. В. Васина, О. Э. Бессоновой, Б. М. Гонгало, О. С. Иоффе, И. М. Исрафилова, О. А. Красавчикова, П. В. Крашенинникова, В. Н. Литовкина, И. Б. Мартковича, С. Б. Полич, Л. М. Пчелинцевой, П. И. Седугина, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, А. А. Титова, М. Ю. Тихомирова, Л. В. Щенниковой, В. Ф. Яковлева, В. С. Якушева.

Объектом настоящего исследования выступает приватизация жилого помещения как правовое явление и отношения, возникающие вследствие приватизации жилья, основания их возникновения, изменения и прекращения. Предметом исследования являются отечественное законодательство и законодательство других стран, правоприменительная практика, достижения науки преимущественно в сфере гражданского права.

Цель обусловлена объектом и предметом исследования и состоит в обосновании теоретической концепции юридической конструкции приватизации, выявлении закономерностей гражданско-правового регулирования указанных отношений.

Названная цель предопределила следующие задачи исследования:

- Выявить и научно обосновать сущность и своеобразие правовой формы отношений в сфере приватизации жилых помещений путем анализа нормативно-правовых и научных подходов.

- Исследовать юридическую конструкцию приватизации и разграничить ее со смежными юридическими конструкциями (купля-продажа, дарение).

- Систематизировать и классифицировать принципы института приватизации жилых помещений.

- Выявить характерные особенности приватизационных процедур.

- Проанализировать право на приватизацию, как индивидуализированного элемента жилищной правоспособности граждан, обусловленного их субъективным правом пользования жилым помещением на основании договора социального найма.

- Определить правовую природу и особенности договора, лежащего в основании отношений по приватизации жилья.

- Выработать научные рекомендации по совершенствованию нормотворческой деятельности в этой области.

Методологическую основу исследования составляют общенаучный диалектический метод познания социальных и правовых явлений, а также частно-научные методы: сравнительного правоведения, системно-структурного анализа, синтеза, абстрагирования, обобщения, аналогии. В процессе исследования применяются также логический и исторический методы исследования.

Структура работы определяется целями и задачами исследования. Настоящая работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.

За время осуществления приватизации жилья на практике стала возникать обратная ситуация, когда граждане, приватизировавшие жилое помещение, по каким-либо причинам хотели отказаться от права частной собственности на него. Такой отказ и возвращение жилого помещения в государственную или муниципальную собственность обозначают термином "деприватизация" или "расприватизация". Следует отметить, что эти термины не закреплены в действующем законодательстве и потому не являются официальными.

Деприватизация жилья может осуществляться гражданами добровольно или по решению суда.

При отсутствии согласия одной из сторон (собственника жилого помещения или уполномоченного государственного органа) передача жилого помещения в государственную или муниципальную собственность осуществляется в судебном порядке.

Договор приватизации, как разновидность гражданско-правовой сделки, может быть признан решением суда недействительным по основаниям оспоримости или ничтожности в соответствии с положениями ст. 166 - 181 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).

Чаще всего сделки приватизации признаются недействительными по основанию оспоримости, когда договоры приватизации совершаются гражданами под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ), например незнание норм наследственного права, возможные трудности с обменом жилья. Но некоторые исследователи (например, О.В. Поспелов Поспелов О.В. Некоторые особенности деприватизации жилья [Текст] / Жилищное право. - 2008. - № 6. - С. 29 - 32.) считают неверным такое основание недействительности приватизации, поскольку под заблуждением в ст. 178 ГК понимается заблуждение, в частности, относительно природы сделки, то есть существа сделки, а не ее последствий. Поэтому О.В. Поспелов считает, что в данном случае имеет место подмена понятий: последствия возникновения частной собственности на жилище отождествляют с природой сделки - приобретением жилища в собственность. Что касается существенного заблуждения, то оно, в соответствии со ст. 178 ГК РФ, может относиться только к природе сделки либо тождеству или таким качествам ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Применительно к приватизации жилья речь может идти, например, о строительных недоделках.

Среди других оснований признания оспоримой сделки недействительной применительно к договору приватизации следует назвать: совершение сделки гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); совершение сделки гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК РФ).

Ничтожным договор приватизации чаще всего признается в соответствии со ст. 168 ГК, как не соответствующий закону или иным правовым актам. Основанием в данном случае может выступать, например, подложность документов, удостоверяющих личность или полномочия лиц, подписавших договор. Также часто признается недействительным договор приватизации, нарушающий права несовершеннолетних. Например, когда в нарушение ст. 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" ребенок не был включен в договор передачи жилого помещения.

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ и ст. 4 Гражданско-процессуального кодекса РФ требование о применении последствий недействительности сделки приватизации жилья может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, то есть лицом, права, свободы и законные интересы которого нарушены или оспариваются. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе, то есть независимо от того, было ли заявлено соответствующее требование.

Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения угроз, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки приватизации жилого помещения может быть предъявлен в течение десяти лет со дня государственной регистрации договора приватизации (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

В настоящее время законодательством не урегулирован вопрос о восстановлении права на приватизацию жилого помещения как последствия признания договора приватизации недействительным. При решении этого вопроса можно руководствоваться только положениями Гражданского кодекса о последствиях недействительности сделок Сапронова И.А. Деприватизация жилья [Текст] // Право и политика. - 2004. - № 8. - С. 26..

Исходя из положений Общей части Гражданского кодекса, следует различать последствия признания сделки приватизации ничтожной и признания ее недействительной. При наличии оснований для признания ее ничтожной сделка приватизации жилья не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Такая сделка недействительна в силу нормы права уже в момент ее совершения. Поэтому следует считать, что граждане не приобретали право собственности на жилое помещение и не использовали свое право на приватизацию жилья, следовательно, право однократной бесплатной приватизации за ними должно быть восстановлено.

Что касается признания недействительной оспоримой сделки, то она считается таковой только с момента признания ее недействительной судом, а не с момента заключения договора. С момента заключения и до вынесения решения суда такой договор является действительным, и, таким образом, право на однократную бесплатную приватизацию было использовано. В то же время следует отметить, что одним из последствий признания сделки недействительной является двусторонняя реституция (п. 2 ст. 167 ГК РФ), то есть восстановление положения каждой стороны до заключения договора. Следовательно, восстановить нужно и право на бесплатную приватизацию. Данное правило не должно применяться только в случае признания договора приватизации недействительным в результате виновных действий лица, приватизировавшего жилое помещение (например, предоставление подложных документов) Цыбуленко З.И., Сафонова Ю.Б. Анализ некоторых положений Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [Текст] // Юрист. - 2006. - № 11. - С. 25..

В зависимости от основания признания договора приватизации недействительным определяется момент возникновения государственной или муниципальной собственности на жилое помещение:

- по основаниям ничтожности - со дня регистрации договора приватизации;

- по основаниям оспоримости - со дня вступления в законную силу решения суда.

В отличие от судебной процедуры при добровольной деприватизации отсутствует спор между сторонами (собственником жилого помещения и уполномоченным органом).

Распространенным является мнение о деприватизации жилья путем расторжения по соглашению сторон зарегистрированного договора приватизации жилого помещения. Вопрос о возможности деприватизации жилого помещения таким способом является спорным. Что касается законодательного регулирования, то Закон о приватизации жилья вообще не упоминает о возможности расторжения договора приватизации.

Следует отметить, что такой подход к деприватизации противоречит Гражданскому кодексу. Согласно ст. 453 ГК РФ расторжение договора прекращает обязательства сторон, его заключивших. Договор приватизации предусматривает обязательство одной стороны передать жилое помещение в собственность другой стороне. При этом право собственности на жилое помещение у этой стороны возникает с момента государственной регистрации права в едином государственном реестре (ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда). Таким образом, после государственной регистрации права собственности на жилое помещение обязательство по передаче этого жилого помещения является исполненным, следовательно, прекращается. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что исполненный договор приватизации нельзя расторгнуть, поскольку обязательство по нему уже прекратилось в момент передачи жилого помещения Радченко С. Последствия деприватизации жилья [Текст] // Российская юстиция. - 2008. - № 9. - С. 23..

Также нельзя расторгнуть и незарегистрированный договор приватизации, так как он является заключенным только с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

До регистрации договора приватизации правоотношения, возникшие между сторонами, могут быть прекращены в следующих случаях:

1) отзыв гражданином заявления о приватизации жилья;

2) отказ уполномоченного органа в подписании или направлении договора приватизации на государственную регистрацию;

3) отказ органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации договора приватизации и права частной собственности граждан на жилое помещение.

При наличии любого из указанных обстоятельств жилое помещение не передается в собственность гражданина, то есть не происходит его приватизация.

Долгое время право граждан отказаться от права собственности на жилое помещение не предусматривалось ни Законом о приватизации жилищного фонда, ни Гражданским кодексом РФ, что приводило к нарушению прав граждан.

Несмотря на давно назревшую необходимость законодательно урегулировать деприватизацию, попытка сделать это была предпринята только в 2002 году: гражданам было предоставлено право заключать договоры передачи своих жилых помещений в государственную или муниципальную собственность. В Закон о приватизации жилищного фонда была включена ст. 9.1 О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [Текст]: [Федеральный закон № 55-ФЗ, принят 20.05.2002 г., по состоянию на 29.12.2004] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 21. - Ст. 1918., закрепившая право граждан, приватизировавших жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. В свою очередь, на соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица возложена обязанность принять жилое помещение в собственность и заключить договор социального найма с этими гражданами.

Такая передача, по сути, и является деприватизацией, но осуществляемой не в форме расторжения договора приватизации, а в форме заключения отдельного договора о передаче жилого помещения в государственную или муниципальную собственность. Именно такой подход к договорной деприватизации нашел свое отражение в законодательстве.

Следует отметить, что подобные договоры заключались и ранее, поскольку право граждан передавать свои квартиры в государственную или муниципальную собственность вытекает из положений Общей части Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора.

Закрепив право граждан передавать жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, законодатель не создал механизма такой передачи. В связи с наличием этого пробела в федеральном законодательстве в настоящее время жилые помещения не передаются в государственную собственность. Что касается передачи в муниципальную собственность, то механизм такой передачи предусматривается региональным законодательством.

В течение десяти лет пробел в законодательстве в сочетании с необходимостью осуществления деприватизации на практике породил множество неясностей. Прежде всего, относительно способов осуществления деприватизации. Так, на протяжении долгого времени передача жилых помещений в государственную или муниципальную собственность могла осуществляться как путем расторжения договора приватизации (на основании Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда), так и путем заключения отдельного договора передачи (в соответствии с положениями ГК РФ о свободе договора). Лишь с внесением в 2002 году изменений в Закон о приватизации жилищного фонда был сделан выбор в пользу второго способа.

В целом деприватизация жилых помещений является скорее исключением, чем правилом, и применяется редко. Это связано прежде всего с тем, что в настоящее время нет существенной разницы в размере расходов на квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности, и на квартиры, находящиеся в пользовании на основании договора социального найма. Но в перспективе, при введении налога на недвижимое имущество, взимаемого с рыночной стоимости имущества, и, как следствие, увеличении сумм уплачиваемого налога, возможно, деприватизация станет более распространенным явлением Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам [Текст] - М., Инфра-М. 2008. - С. 98..

Приватизация жилых помещений - одно из основных направлений социальной политики государства в период перестройки. За время проведения бесплатной приватизации на основании и во исполнение Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. десятки миллионов граждан стали собственниками жилых помещений, обретя устойчивый социальный статус, возможность распоряжаться этими помещениями и решать тем самым свои социальные и экономические потребности.

Прокурору, участвующему в процессе о признании сделок по приватизации жилых помещений недействительными, необходимо владеть соответствующим нормативным материалом.

Основные положения, регулирующие порядок осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, установлены Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации).

Согласно статье 1 названного Закона, приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

В связи с изменением социально-экономических условий Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675 утверждена Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 - 2010 гг. О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 675, принят 17.09.2001 г., по состоянию на 04.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 39. - Ст. 3770., принят Жилищный кодекс Российской Федерации, а также Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. Этими актами существенно изменен порядок приватизации жилищного фонда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 и статьей 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с 1 января 2007 г. статья 1 Закона о приватизации признается утратившей силу. Это означает, что бесплатной приватизации жилья после указанной даты уже не будет.

Согласно статье 12 "Вводного" закона, не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.

То есть бесплатной приватизации подлежат лишь те жилые помещения, которые предоставлены гражданам до 1 марта 2005 г., и только в срок до 1 января 2007 г.

Кроме того, в связи с предстоящим прекращением бесплатной приватизации жилых помещений "Вводным" законом ограничен срок действия до 1 января 2007 г. других статей Закона о приватизации, которые регулируют порядок приватизации и расприватизации, определяют жилые помещения, не подлежащие приватизации Викторов И.С., Ашиткова Т.В. Правовое регулирование и практика применения законодательства о приватизации жилых помещений [Текст] // Жилищное право. - 2006. - № 7. - С. 26.. Однако до указанной даты Закон о приватизации продолжает действовать.

В соответствии со статьей 2 Закона о приватизации приватизация жилья возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

К государственному относится жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности и в собственности субъектов Российской Федерации. Он может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий, учреждений.

Совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, относится к муниципальному жилищному фонду. Этот фонд также закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями, которые владеют, пользуются и распоряжаются им в соответствии с законодательством.

Приватизировать занимаемые на условиях социального найма жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, вправе граждане Российской Федерации с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Жилые помещения передаются в общую долевую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

В отношении последней категории граждан Законом о приватизации предусмотрены дополнительные условия:

- несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие, наравне с совершеннолетними членами семьи, на приватизацию жилых помещений;

- жилое помещение может быть передано в порядке приватизации и несовершеннолетнему (статья 2);

- оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, производится за счет местного бюджета (статья 2);

- для отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (статья 3). Это положение позднее нашло закрепление в пункте 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- в договор передачи жилого помещения в собственность граждан должны включаться несовершеннолетние (статья 7);

- несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, не утрачивают права на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия (статья 11).

Предусмотрен порядок передачи жилья в собственность несовершеннолетних, если они одни проживают в жилом помещении (статья 2): жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.

Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

В соответствии с Законом занимаемое жилое помещение передается гражданину бесплатно независимо от размера и стоимости этого помещения.

Оценка приватизируемого жилья производится лишь для последующего взимания налога с собственности и не влияет на решение вопроса о бесплатной передаче жилья в собственность граждан.

Приватизации не подлежат жилые помещения:

- предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.;

- находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков;

- служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Аварийными считаются жилые дома (жилые помещения), имеющие значительный износ или повреждения несущих конструкций, то есть непригодные для проживания граждан.

Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него.

В настоящее время действует ряд нормативных актов, которыми предусмотрено предоставление служебного жилья.

В частности, согласно пункту 1 статьи 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" О статусе военнослужащих [Текст]: [Федеральный закон № 76-ФЗ, принят 27.05.1998 г., по состоянию на 25.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 22. - Ст. 2331., служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей, а также другим военнослужащим.

Необходимо также иметь в виду, что часть 2 статьи 4 Закона о приватизации предоставила право принимать решение о приватизации служебных жилых помещений как собственнику жилищного фонда или уполномоченному им органу, так и предприятию, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждению, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Положение данной правовой нормы, запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, - в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения, в соответствии с Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2002 г. № 316-О, не может применяться судами, другими органами и должностными лицами как не соответствующее Конституции Российской Федерации Определение Конституционного Суда РФ № 316-О, от 10.12.2002 г. // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 5. - Ст. 503..

Содержащийся в части 1 статьи 4 Закона о приватизации перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации, не является исчерпывающим.

Имеются и другие законы, которыми предусмотрены ограничения в приватизации жилья. Например, Федеральным законом "Об особо охраняемых природных территориях" от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ Об особо охраняемых природных территориях [Текст]: [Федеральный закон № 33-ФЗ, принят 14.03.1995 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 12. - Ст. 1024. установлено, что с учетом особенностей режима особо охраняемых природных территорий (национальных, дендрологических парков и ботанических садов) не подлежат приватизации расположенные на этих территориях жилые помещения.

Жилое помещение может быть передано в собственность всех проживающих в нем граждан, в собственность нескольких лиц или в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

При передаче квартиры, по согласию всех проживающих в жилом помещении, одному или нескольким лицам возникает вопрос о реализации права на бесплатную приватизацию жилья лицами, которые не стали собственниками.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24 августа 1993 г. № 8, рассматривая эти обстоятельства, указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими лицами занимаемого жилого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение жилья в собственность в порядке приватизации другого, впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в таком случае предоставленная этим лицам возможность бесплатно приватизировать занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другим лицом.

Частью 2 статьи 7 Закона о приватизации установлено, что "в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние".

Это положение следует применять с учетом части 1 статьи 2, где говорится о порядке передачи жилого помещения в общую собственность членов семьи, в том числе несовершеннолетних.

Тем не менее не следует делать вывода об обязательном включении лиц несовершеннолетнего возраста в указанный договор и, следовательно, о передаче им в собственность части жилого помещения.

Согласно разъяснению в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8, возможен отказ со стороны родителей и других законных представителей несовершеннолетних от включения последних в число участников общей собственности на квартиру при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений: органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд Шешко Г.Ф. Приватизация жилья. Некоторые иные вопросы применения жилищного законодательства [Текст] // Цивилист. - 2007. - № 1. - С. 26..

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Оформление приватизации жилого помещения является бесплатным только для несовершеннолетних: детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, поскольку покрывается за счет средств местного бюджета. Другие граждане обязаны внести за оформление приватизации жилья плату, установленную субъектом Российской Федерации.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

Хотелось бы обратить внимание, что Верховным Судом Российской Федерации дан ряд разъяснений по вопросам приватизации жилья. Особый интерес представляет позиция Верховного Суда в отношении сохранения права пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу Малахова А.А. Признаки жилого помещения в свете положения ЖК РФ [Текст] // Юрист. - 2006. - № 10. - С. 26..

При этом соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять такие жилые помещения в собственность и заключить договоры социального найма данных жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований Титов А.А. Приватизация жилья: новый порядок, судебная практика, образцы документов: сам себе адвокат. Выпуск № 9 (издание второе, переработанное и дополненное) [Текст] - М., Юрайт-Издат. 2006. - С. 118..

Хотелось бы обратить внимание, что Верховным Судом Российской Федерации дан ряд разъяснений по вопросам приватизации жилья. Особый интерес представляет позиция Верховного Суда в отношении сохранения права пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу Малахова А.А. Признаки жилого помещения в свете положения ЖК РФ [Текст] // Юрист. - 2006. - № 10. - С. 26..

Вряд ли будет преувеличением утверждение, что Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ, Кодекс) главенствует по количеству публикаций, посвященных проблемам применения его положений (наличие противоречий Конституции Российской Федерации, Гражданскому кодексу РФ; определенные неточности и несогласованность между собой его норм и пр.) Шешко Г.Ф. Применяем Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст] // Цивилист. - 2006. - № 3. - С. 3 - 11; Шешко Г.Ф. О праве собственности на жилые помещения: как это решено жилищным законодательством. К вопросу о стабильности жилищных прав граждан [Текст] // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2006. - № 9. - С. 6 - 14..

Вопрос "о равенстве" прав нанимателя и членов его семьи рассматривался в юридической литературе Прасолов Б.В. Ответы на вопросы пресс-конференции "практика применения Жилищного кодекса РФ и лишения права на жилище" [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 8. - С. 17.. Было отмечено, что это равенство проявляется, главным образом, как равенство прав по пользованию жилым помещением. Что касается реализации положений ст. 70, 72, 76, 81, 83 ЖК РФ (обмен, сдача жилья в поднаем, замена жилого помещения на жилье меньшего размера и пр.), то они предусматривают права нанимателя, которые могут быть осуществлены нанимателем с согласия членов семьи. То есть согласие членов семьи нанимателя является условием реализации нанимателем предоставленных ему прав.

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации [Текст] / Под ред. Жуйкова В.М. - М., Контракт. 2008. - С. 79...

К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры.

Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.

Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом Киминчижи Е.Н. Приватизация общежитий: закон начинает действовать [Текст] // Юрист. - 2008. - № 6. - С. 27., с учетом требований, установленных Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду.

Для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда заявитель представляет в орган управления следующие документы:

- заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;

- документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение;

- заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям.

Указанное заявление рассматривается органом управления в течение 30 дней с момента подачи документов.

Орган управления в срок, указанный выше, принимает решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилого помещения специализированного жилищного фонда либо об отказе в таком отнесении.

Информация о принятом органом управления решении направляется заявителю в течение 3 рабочих дней с момента принятия такого решения.

Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 3 рабочих дней с момента принятия такого решения.

Отказ в отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда допускается в случае несоответствия жилого помещения требованиям, предъявляемым к этому виду жилых помещений.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду.

Специализированные жилые помещения предназначаются:

- для проживания граждан на время работы, службы, обучения;

- для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;

- для временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;

- для временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения для проживания, в результате чрезвычайных обстоятельств;

- для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;

- для проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;

- для временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите;

- для проживания граждан в связи с избранием на выборные должности либо назначением на государственную должность.

В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель пользуется также общим имуществом в многоквартирном доме.

При пользовании специализированным жилым помещением наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности по пользованию специализированным жилым помещением.

При этом каждый гражданин, как гласит ст. 11 Жилищного кодекса РФ, имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия Батяев А.А. О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 4. - С. 27..

Федеральные органы исполнительной власти, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования или организации образовывают ведомственный жилищный фонд из жилых помещений путем переоборудования нежилых помещений в жилые и дальнейшего их приобретения в собственность. Например, как отмечает, А.В. Кудашкин, ведомственный жилищный фонд в большинстве своем находится у Министерства обороны Российской Федерации и в основном к нему относится жилищный фонд в закрытых военных городках Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. [Текст] - М., Изд-во РОД "За права военнослужащих". 2005. - С. 198.. Отметим, что в соответствии с законом в таких военных городках запрещена приватизация жилых помещений.

Жилищный договор заключается между Министерством обороны РФ или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба, в лице командиров (начальников) воинских частей и военнослужащими, проходящими военную службу по контракту, а также офицерами, призванными на военную службу в соответствии с указом Президента Российской Федерации, в целях обеспечения их служебными жилыми помещениями. Военнослужащим и совместно проживающим с ними членам их семей служебные жилые помещения предоставляются по нормам и в порядке, которые предусмотрены законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, с учетом права на дополнительную жилую площадь Кудашкин А.В. О служебной жилплощади "служивых" людей [Текст] // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 4. - С. 28..

Обеспечение жилыми помещениями граждан, уволенных с военной службы, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 года в муниципальных образованиях, осуществляется за счет средств федерального бюджета путем выдачи государственных жилищных сертификатов органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по месту постановки на учет.

Однако Постановлением Конституционного Суда РФ № 5-П от 5 апреля 2007 г. п. 2 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" признан не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой на его основании возможность обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета граждан, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и уволенных с военной службы до 1 января 2005 г., в отличие от граждан, уволенных или подлежащих увольнению с военной службы после 1 января 2005 г., ограничивается выдачей государственных жилищных сертификатов органами исполнительной власти субъектов РФ по месту постановки на учет По делу о проверке конституционности положений пунктов 2 и 14 статьи 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" и пункта 8 Правил выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 годы, входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, в связи с жалобами ряда граждан [Текст]: [Постановление Конституционного суда РФ № 5-П, принят 05.04.2007 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 15. - Ст. 1820..

В соответствии со ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Определением Конституционного Суда РФ № 316-О от 10 декабря 2002 г. установлено, что положение ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, - в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения, - не может применяться судами, другими органами и должностными лицами.

Однако А.В. Кудашкин отмечает, что "поскольку согласно Жилищному кодексу РФ указанные жилые помещения относятся к жилищному фонду Российской Федерации, постольку говорить о наличии ведомственного жилищного фонда можно условно, понимая при этом, прежде всего, совокупность служебных жилых помещений, находящихся в ведении того или иного ведомства (Министерства обороны Российской Федерации, ФСБ России, МВД России и др.), предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих данного ведомства и членов их семей и других граждан, прямо указанных в законодательстве" Кудашкин А.В. Указ. соч. - С. 119..

Ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Исходя из положений ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", служебные жилые помещения не подлежат приватизации.

Факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.

Следовательно, при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь положениями ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Таким образом, служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии были переданы в муниципальную собственность, могут быть приобретены гражданами в собственность в порядке приватизации.

В соответствии со ст. 93 Жилищного кодекса РФ служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Ч. 1 ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" установлен перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации. К их числу отнесены и служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

Частью второй данной статьи предусмотрено, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Кроме того, исходя из положений п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации, жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Следовательно, основания и условия принятия собственником жилищного фонда решений о приватизации служебных жилых помещений могут устанавливаться субъектом Российской Федерации.

Из вышеизложенного следует, что служебные жилые помещения не подлежат приватизации, однако собственники жилищного фонда и уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о возможности приватизации служебных жилых помещений. Основания и условия приватизации данных помещений могут быть предусмотрены законодательством субъектов Российской Федерации.

Согласимся с Е.Н. Киминчижи, который говорит, что, "к сожалению, реализация права на приватизацию в ряде случаев осуществляется путем признания в судебном порядке права на приватизацию и только на основании вступивших в законную силу решений судов заключаются договоры о передаче занимаемых гражданами жилых помещений им в собственность" Киминчижи Е.Н. Реализация и защита права граждан на приватизацию жилых помещений [Текст] // Российская юстиция. - 2006. - № 11. - С. 28..

С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс России. В связи с его принятием, как нам кажется, наконец-то урегулирован вопрос о приватизации общежитий. Однако применение предусмотренных законом новелл вызвало определенные затруднения на практике.

Поводом развернувшихся в последнее время дискуссий стало положение ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которому к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяется правовой режим социального найма. "Золотой ключик" для решения застарелой проблемы приобретения в собственность занимаемых гражданами общежитий вроде бы найден. Однако правоприменительная практика столкнулась с проблемой толкования новых правил.

Распространенным заблуждением является такое толкование указанной нормы ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ в той части, что в ней речь идет о жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий, а не об общежитиях. Вместе с тем законодатель недвусмысленно указал, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, после вступления в силу Федерального закона № 189-ФЗ утрачивают статус общежитий в силу закона.

Согласно ЖК РФ жилые помещения в общежитиях являются специализированными, то есть имеют целевое назначение как жилье для временного проживания определенного круга лиц (работников, служащих, учащихся), и в отношении них действует особый правовой режим (невозможность обмена, поднайма и т.д.). Соответственно, изменение законом оснований пользования такими помещениями, когда на соответствующие отношения распространены нормы ЖК РФ о договоре социального найма, изменяет и правовой режим этих помещений. Они уже не имеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, то есть в отношении них действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма Ефремов И.И., Ефремова О.Н. Жилые помещения в общежитиях [Текст] // Жилищное право. - 2008. - № 9. - С. 21..

Таким образом, полагаем, что в силу этого возможна и приватизация жилых помещений в общежитиях согласно ст. 2, 11 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", гарантирующим гражданам России, занимающим жилые помещения в государственном и муниципальном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, на условиях социального найма, право на приобретение этих помещений в собственность с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. Вместе с тем ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 приватизация общежитий была запрещена. Указанная норма действует и сейчас.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ ранее действовавшее жилищное законодательство, впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации, применяется постольку, поскольку оно не противоречит Жилищному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону о введении его в действие.

С учетом вышесказанного жилые помещения (квартиры, комнаты) в домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, могут быть приватизированы на общих основаниях. Считаем, что в данном случае ч. 1 ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не ограничивает возможность приватизации таких помещений. Не ограничивает такую возможность и отсутствие оформленного договора социального найма и решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию жилых помещений в вышеуказанных домах не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления по осуществлению документарного оформления соответствующих договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса соответствующих домов, использовавшихся ранее в качестве общежитий Шипунова Е.А. Изменение правового режима жилых помещений в общежитиях [Текст] // Жилищное право. - 2008. - № 2. - С. 27..

В соответствии со смыслом жилищного законодательства жилые помещения подлежат приватизации в том случае, если они не относятся к категории специализированных жилых помещений, т.е. не предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений, а также в связи с прохождением службы либо обучения (ст. 92 - 98 ЖК РФ). И наоборот, подлежат приватизации те жилые помещения, которые предназначены именно для постоянного проживания граждан на условиях социального найма Киминчижи Е.Н. Приватизация общежитий: закон начинает действовать [Текст] // Юрист. - 2008. - № 6. - С. 27..

Между тем вопрос о возможности приватизации жилых помещений, расположенных в общежитиях, судами разрешается неопределенно.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, выраженной им в Определении Судебной коллегии по гражданским делам от 19 февраля 1993 г., при рассмотрении споров, связанных с приватизацией жилья, суд должен проверить, подлежит ли приватизации данное жилое помещение и занимает ли гражданин то помещение, которое он желает приватизировать. Так, по иску Е. о признании права на приватизацию суд первой инстанции, установив правомерность требований истца, вынес законное и справедливое, единственно возможное в сложившихся фактических обстоятельствах решение о признании за ним права на приватизацию. Правомерность решения суда была установлена в кассационном порядке. Истец оформил договор о передаче квартир в собственность граждан (приватизации) и зарегистрировал возникшее право собственности в регистрирующем органе.

На вынесенные судебные акты была подана надзорная жалоба за подписью главы местной администрации. Обсудив ее доводы, президиум областного суда определил, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение. Какова перспектива такого дела в будущем, сомневаться не приходится. Если и будет принято решение в пользу истца, дело будет неоднократно "ходить" по инстанциям, в результате чего право гражданина остается без защиты. Рассмотренное дело обнажает также и несовершенство судебной системы в части полномочий суда надзорной инстанции, на что в последнее время обращает внимание юридическая общественность.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г., четко сказано, что "общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма". И далее: "Из вышеизложенного следует, что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд до 1 марта 2005 года, могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность после 1 марта 2005 года при условии, если это жилое помещение является изолированным". С учетом снятого Конституционным Судом запрета на приватизацию жилых помещений, предоставленных после 1 марта 2005 г., Верховный Суд РФ дал однозначный ответ о возможности приватизации жилых помещений в общежитии.

Выводы президиума областного суда в приведенном нами деле основаны на том, что спорное жилое помещение (квартира) находится в жилом доме, изначально построенном как общежитие, а потому к нему неприменимы положения ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. При этом не было учтено, что такие выводы не могут быть положены в основу отказа в иске, поскольку предпринятое президиумом толкование закона противоречит ст. 16 ЖК РФ, которая к числу объектов жилищного фонда относит жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату, а не общежития. Занимаемая истцом квартира изолирована от иных жилых помещений, расположенных в жилом доме, построенном и использовавшемся в качестве общежития, ранее принадлежавшего государственному предприятию, в настоящее время переданному в муниципальную собственность, что является достаточным основанием для удовлетворения заявленных истцами требований, что и было сделано судом первой и кассационной инстанции. То есть, по существу, суды по-разному применяют установленные жилищным законодательством критерии классификации жилых помещений. Общежитие как правовая категория в соответствии с буквой закона является видом использования жилых помещений социального использования Симонов В.Н. Правовой режим общежитий [Текст] // Семейное и жилищное право. - 2006. - № 3. - С. 25..

Отнесение жилых помещений к общежитиям возможно исключительно в порядке, установленном ст. 92 ЖК РФ. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 были утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, в том числе к общежитиям. Согласно п. 3 Правил отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с учетом требований, установленных настоящими Правилами (п. 12 Правил). Таким образом, до момента расселения граждан, занимающих жилые помещения, использовавшиеся в качестве общежитий, такие помещения не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду в соответствии со ст. 92 ЖК РФ, а за гражданами сохраняется право на приватизацию Сокол П.В. Приватизация жилых помещений в общежитиях [Текст] // Право и экономика. - 2006. - № 8. - С. 21..

Однако по одному из дел суд отказал в признании за гражданином права на приватизацию на основании того, что спорное жилое помещение было включено в программу реконструкции и расселения общежитий и было отнесено распоряжением местной администрации со ссылкой на ст. 92 ЖК РФ к числу специализированного жилищного фонда. При вынесении решения суд применил противоречащий федеральному закону акт органа местного самоуправления и, кроме того, указал, что поскольку жилой дом запланирован под реконструкцию, то оснований для признания права на приватизацию не имеется. Такой подход явно выходит за пределы судебного толкования ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". В кассационном порядке вынесенное по первой инстанции решение было поддержано. Остается надеяться, что Верховный Суд РФ удовлетворит жалобу истца и отменит незаконные судебные акты в порядке надзора.

В качестве выводов можно сформулировать следующее. Приватизировать жилые помещения в муниципальных общежитиях можно. Власти просто не соблюдают закон, мотивируя это тем, что им негде будет селить милиционеров, врачей, учителей, а порой просто тянут время, поскольку бесплатная приватизация заканчивается 1 января 2010 г., а возмездная передача муниципального жилья гражданам в будущем составит значительную статью доходов местных бюджетов. Для приватизации абсолютно не важен тип общежития (коридорный, гостиничный и т.п.). Не нужно изменять статус общежития: он снят в силу закона.

Однако уже сегодня можно констатировать: медленно, но верно закон начинает действовать.

Отношения, возникающие в сфере приватизации, будучи разновидностью социально-активной деятельности, отличаются многообразием содержания. Динамика этих отношений обусловлена использованием таких гражданско-правовых институтов как объекты гражданских прав, субъекты, договоры и обязательства. Каждое из названных средств призвано создать юридический механизм перехода жилых помещений из сферы публичной собственности в собственность частную. Ведущими нормами, опосредующими этот процесс, являются нормы действующего гражданского законодательства.

Нормы, регулирующие отношения в сфере приватизации жилых помещений, -- относительно обособленный институт в гражданско-правовой материи. В его содержании можно вычленить два компонента: конституционно-правовой и гражданско-правовой. Отсюда структурно правовой механизм отношений в сфере приватизации видится в этих двух взаимоувязанных между собой правовых блоках. Конституционно-правовой компонент включает нормы государственного охранительного регулирования института приватизации (ст. ст. 8, 9, 35, 40, 71, 72 Конституции РФ). Второй (гражданско-правовой) образуют нормы, имеющие цель обеспечить организацию отношений в области приватизации, их функционирование в соответствии с потребностями физических лиц и государства. По своей природе эти отношения направлены на экономическое саморегулирование отношений непосредственных участников приватизации. Организационно -процедурный сегмент данного компонента в пределах, предусмотренных федеральным законодательством, дополняется нормативными предписаниями субъектов федерации и муниципальных образований.

1. Субъективное имущественное право на бесплатную приватизацию жилого помещения рассматривается в качестве индивидуализированного элемента правоспособности гражданина. Это право возникает, существует и реализуется гражданином в силу закона и является производным от его статуса нанимателя жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде. Его сущность образует возможность физического лица приобрести жилое помещение на основании договора о безвозмездной передаче в собственность на условиях и в порядке, предусмотренных законодательством о приватизации государственного и муниципального жилищного фонда. Срок существования этого права ограничен законом -- до 1 марта 2010 г., т. е. тем предполагаемым моментом, когда институт бесплатной приватизации должен перестать быть основным способом развития института частной собственности в жилищной сфере.

2. Основанием возникновения обязательства приватизации жилого помещения выступают: договор передачи в собственность гражданина жилого помещения и договор продажи гражданам жилых помещений на льготных условиях. По содержанию той правовой связи, которая возникает на основании соответствующего соглашения, в отношениях присутствуют как имущественный, так и организационный моменты, что позволяет квалифицировать их в качестве комбинированных договоров. По направленности же гражданско-правового результата, указанные соглашения относятся к группе договоров, имеющих правовую цель передачи имущества. Срок, письменная форма заключения и другие условия указанных договоров, являются одинаковыми для всех лиц, являющихся субъектами приватизации, и не могут изменяться соглашением сторон.

3. Не все в субъектном составе обязательств из договора приватизации совершенно. В связи с этим соискатель предлагает изложить ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда в следующей редакции: «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. В договор о передаче жилого помещения в собственность, несовершеннолетние включаются вне зависимости от согласия их законных представителей и предварительного разрешения органа опеки и попечительства». Подобное законодательное новшество приведет к тому, что несовершеннолетние по закону будут признаны обязательными субъектами приватизации.

4. Для приведения федерального законодательства в единообразную систему, необходимо дополнить пункт 2 статьи 26 ГК РФ подпунктом 5, где бы указывалась самостоятельная возможность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет давать согласие на приватизацию жилья.

5. Предлагается следующая формулировка части 1 статьи 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации": "Граждане Российской Федерации, имеющие в установленном порядке право на жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору социального найма, вправе с согласия всех лиц, имеющих право на жилую площадь и не утративших фактической связи с жилым помещением, приобрести это помещение в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. При этом несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно дают согласие на приватизацию, от имени малолетних и недееспособных действуют их законные представители. Жилые помещения передаются в общую собственность граждан либо в собственность одного из совместно проживающих граждан, в том числе несовершеннолетних".