Соотношение арендной платы и земельного налога за пользование земельными участками

Содержание

Введение

1. Аренда как основной вид землепользования в г. Москве

2. Порядок исчисления арендной платы

3.Виды оформления арендных отношений и их участники

4. Методические основы определения размеров земельных платежей

Заключение

Список литературы

Введение

Наверное, стоит начать с того, что использование земель поселений Согласно действующему законодательству является платным за исключением отдельных случаев, предусмотренных федеральными и региональными законами. В чем же выражается эта плата за землю?

Законом города Москвы от 19 декабря 2007 года № 48 «О землепользовании в городе Москве» определены формы платы за использование городских земель. Ими являются земельный налог и арендная плата.

Налогообложение земель поселений регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов поселений (муниципальных районов), городских округов о налогах и обязательны к уплате на территориях соответствующих поселений. Для города Москвы - это Закон города Москвы от 24 ноября 2004 года №74 «О земельном налоге».

В соответствии с указанным Законом на территории города определяются ставки земельного налога (далее - налог), порядок и сроки уплаты налога, налоговые льготы, включая размер не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков, а также порядок и сроки представления налогоплательщиками документов, подтверждающих право на уменьшение налоговой базы.

В соответствии с Налоговым кодексом РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Среди видов прав на землю различаются:

· Аренда (с особенностями в зависимости от срока):

· на срок до 1 года (договор аренды и право аренды не подлежат государственной регистрации);

· на срок до 5 лет;

· на срок до 49 лет (сделки с правом аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления).

· Безвозмездное срочное пользование

· Право постоянного (бессрочного) пользования (для государственных и муниципальных учреждений), казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления.

· Частная собственность на земельные участки.

Основной формой пользования земельными участками в Москве является аренда. О ней и поговорим в данной работе.

1. Аренда как основной вид землепользования в г. Москве

Реализация прав аренды земельных участков - одна из основных предпосылок возникновения новых объектов недвижимости. Инвесторы, приобретая на конкурсах права аренды участков, получают гарантированную возможность освоения земельного участка. Участки, находящиеся в собственности города, могут предоставляться в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) за исключением случаев, если земельный участок находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Если лицо имеет на праве собственности здание (строение) расположенное на земельном участке, то указанный земельный участок, в размере необходимом для его использования, предоставляется в аренду без проведения конкурса.

Пользование землей является платным. Формами платы за землю являются земельный налог или арендная плата и единовременные (стартовые) земельные платежи, которые взимаются при продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

В переводе с латинского аренда означает наем или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях. Современное понимание аренды восходит к классическим принципам римского права о разграничении понятий собственника и пользователя имущества. Аренда - это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношение собственности и состояние производственных сил.

Аренда представляет собой один из механизмов управления собственностью и получения от нее экономического и социального эффекта, являясь при этом для собственника возобновляемым источником поступлений. Основные понятия, признаки и функции аренды, как вида вещного права представлены графически в виде схемы на рис. 3.

Арендной форме реализации вещных прав на недвижимое имущество присущи следующие основные принципы:

- смена хозяйственного субъекта, то есть передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение других лиц;

- возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуре или в стоимостном выражении;

- платность за землю или другие объекты арендованного имущества;

- взаимная материальная или юридическая ответственность;

- договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами;

- самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная ответственность арендатора за эффективное использование переданного ему имущества.

Объектом аренды выступает имущество, а именно непотребляемые вещи, которые могут быть подразделены на движимые и недвижимые. В соответствии со ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружение, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования.

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей.

2. Порядок исчисления арендной платы

В среднем размер арендной ставки составляет от 1,5 до 3 % от кадастровой стоимости земли в зависимости от того, соответствует ли фактический вид использования земельного участка разрешенному. Минимальная ставка установлена для земельных участков, занятых жилыми домами - 0,1 % (при отсутствии строительных или реконструкционных работ). Максимальная ставка, которая установлена для деятельности, связанной с организацией азартных игр, равна 10% от кадастровой стоимости земли.

Ставки налога на землю также определяются на основе кадастровых данных. В соответствии со ст. 390 и 394 Налогового кодекса РФ в настоящее время земельный налог рассчитывается как произведение налоговой ставки, выраженной в процентах, и налоговой базы, определяемой в качестве кадастровой стоимости земельного участка, а не как произведение ставки налога в рублях и копейках на единицу площади земельного участка.

В статье 394 Налогового кодекса РФ установлены максимальные размеры налоговых ставок, которыми могут оперировать местные органы власти. При этом минимальные размеры не ограничены. Согласно Закону города Москвы от 24.11.2004 № 74 «О земельном налоге» для города Москвы налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах:

1) 0,3 процента (К1) от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в городе Москве и используемых для сельскохозяйственного производства, земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также земельных участков, предоставленных для эксплуатации объектов спорта, в том числе спортивных сооружений, используемых в соответствии с целевым назначением;

2) 0,1 процента (К2) от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, занятых автостоянками для долговременного хранения индивидуального автотранспорта и многоэтажными гаражами-стоянками, жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

3) 1,5 процента (К2) от кадастровой стоимости участка в отношении прочих земельных участков.

Таким образом, размер налога на землю определяется по формуле:

Nz=Sуч.*Ksi *0,01*Kj, (5.1)

где: Nz - размер налога на землю;

Sуч - площадь земельного участка;

Ksi - кадастровая стоимость земельного участка для i-го вида разрешенного использования (один из шестнадцати согласно правилам кадастровой оценки земель поселений);

Kj - налоговая ставка в соответствии с целевым назначением земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется по формуле:

Ksi= Sуч* УПКСЗi (5.2)

где: Sуч - площадь земельного участка;

УПКСЗi - удельный показатель кадастровой стоимости земли для i-го вида разрешенного использования (один из шестнадцати согласно правилам кадастровой оценки земель поселений). Налоговый кодекс РФ

Заключение

В заключение данной работы можно сказать, что сложившаяся обстановка по поводу аренды земельных участков в г. Москве является не самым худшим решением вопроса. Так как при приобретении участков в собственность могла возникнуть монополизация и коррумпированность.

Достаточно неплохо защищены права участвующих сторон. Арендатор имеет имущественное право на продление срока договора аренды перед другими лицами, в случае если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды. Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок также дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков. При определении размера арендной платы за земельный участок учитываются многие факторы, среди них: размер участка, его кадастровая оценка, расположение, имеются ли на нем значимые для хозяйственной деятельности природные объекты, в стоимости может быть также учтено направление хозяйственного использования участка и др. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом «нормального износа», или в состоянии, обусловленном договором. Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он вправе претендовать на их возмещение. В соответствии с договором аренды сельскохозяйственного имущества, арендодатель имеет право: -- осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором; -- досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению и др. Если арендодатель -- государственный или муниципальный орган, то он обязан: -- передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложений) к договору; -- содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству; -- в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором; -- возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором. Еще одна важная особенность, которая может быть установлена в договоре на основании закона, -- выкуп арендованного имущества. На основании норм Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Однако же в нашей стране при приобретении права пользования землей (краткосрочное/долгосрочное и т.п.) является долгим и достаточно сложным путем прохождения разного вида инстанций, работа которых направлена на регистрацию прав земельных отношений.

Как известно, Земельный кодекс в нашей стране является достаточно сложным для понимания не только обывателей, но и самих юристов, -знатоков права, хотелось бы, чтобы усовершенствование данного права было направлено не только на выкачивание денежных средств у право-пользователей, но и на удобства последних и защиту их прав и интересов.

Список используемой литературы:

1. Конституция РФ, 1993 г.

2. Земельный кодекс РФ, от 30.12.2008 № 311-ФЗ, от 23.12.2008 № 281-ФЗ.

3. Налоговый Кодекс РФ.

4. Гражданский кодекс РФ -Новосибирск: Сиб.унив. изд-во, 2006.

5. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ.

6. З-н г. Москвы № 48 «О землепользовании в городе Москве» от 19 декабря 2007 года.

7. З-н г. Москвы №74 «О земельном налоге» от 24 ноября 2004 года.