Составление договора продажи предприятия

• Введение
• 1.Понятие и общая характеристика договора продажи предприятия
• 2. Существенные условия и форма договора продажи предприятия
• 3. Содержание договора купли-продажи предприятия
• Заключение
• Библиографический список литературы
• Приложение

Купля-продажа имущества, в том числе и имущественных комплексов, была и остается основным средством опосредования экономического оборота, или, другими словами, перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, являясь его непосредственным содержанием. Гражданское право. Часть 2./ Под ред. А.П Сергеева, Ю.К. Толстого.- М.: Изд. “Проспект”. 2005. С.3.

Договор купли-продажи предприятия выделен законодателем в отдельный параграф 8 главы 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и выступает в качестве самостоятельного вида договора купли-продажи, что можно считать проявлением концептуально нового подхода к пониманию места и роли имущественных комплексов предприятий в экономическом обороте.

В той части, в какой продажа предприятий не определена параграфом 8 ГК РФ, к продаже предприятия применяются правила ГК РФ о продаже недвижимости. Поэтому к договору продажи предприятия, прежде всего, применяются специальные нормы ст. 559-566 ГК РФ, при их недостаточности - правила ГК РФ о продаже недвижимости и лишь затем - общие положения о купле-продаже.

Сформировав законодательный фундамент в регулировании сделок купли-продажи предприятий, ГК РФ оставил, однако, открытыми ряд актуальных вопросов, среди которых - критерии отграничения предприятия как имущественного комплекса, являющегося предметом договора купли-продажи предприятия и простого набора движимого и недвижимого имущества; проблемы, продиктованные, нецелесообразным усложнением процедуры регистрации перехода права собственности на предприятие; вопросы определения состава предприятия при заключении договора купли-продажи предприятия и другие.

Это повышает актуальность и одновременно дает почву для углубленного научного исследования института купли-продажи предприятия.

Квалифицирующим (видообразующим), по выражению профессора В.В. Витрянского, признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли-продажи, является специфика предмета договора. Витрянский В.В. Договор продажи предприятия/ Вестник Высшего арбитражного Суда РФ. - 1999.- № 11. С.85.

Основной целью курсовой работы является рассмотрение договора купли-продажи предприятия как особого вида договора купли-продажи.

В соответствии с данной целью в исследовании были поставлены следующие задачи:

1. Рассмотреть правовую природу договора продажи предприятия и выделить его существенные признаки, позволяющие позиционировать его в системе гражданско-правовых договоров.

2. Раскрыть существующий порядок заключения договора продажи предприятия, его форму и государственную регистрацию.

Предприятие имеет сложную, комплексную структуру. Законодатель в ст. 132 ГК дал примерный перечень элементов, входящих в состав предприятия. Из приведенного в статье перечня видно, что предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, включает имущество (движимое и недвижимое), имущественные права, права требования и долги, разного рода исключительные права. Козлова Е. Предприятие как объект и субъект права // Российская юстиция. 2002. №8. С. 17.

Действующее кодифицированное гражданское законодательство закрепляет легальное определение договора продажи предприятия. Согласно ст. 559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Такое определение позволяет сделать вывод, что договор продажи предприятия является видом более широкого по своему объему договора купли-продажи и разновидностью договора продажи недвижимости. Таким образом, рассматриваемый договор характеризуется следующими родовыми признаками договора купли-продажи:

1) правовая цель состоит в переносе права собственности;

2) такой перенос права собственности осуществляется только на возмездных началах;

3) возмездность характеризуется тем, что встречное предоставление предполагается эквивалентно-определенным (а не алеаторным);

4) в отношениях купли-продажи встречное предоставление является денежным Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристь, 2001.С.257..

Справедливость для купли-продажи предприятия перечисленных выше признаков купли-продажи позволила законодателю закрепить правило, согласно которому общие положения о купле-продаже субсидиарно применяются к купле-продаже предприятия.

Рассмотрение договора продажи предприятия как разновидности договора продажи недвижимости обусловливается тем, что в соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятие как имущественный комплекс признается разновидностью недвижимости. «Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связи с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества» Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С.281..

Данное правило продиктовано тем, что «предприятие обладает родовым признаком недвижимости - особой ценностью, обусловливающей необходимость индивидуализации и учета» Романец Ю.В. Указ. соч. С.304.. Данный теоретический вывод имеет законодательное воплощение, закрепленное в норме п. 2 ст. 549 ГК РФ. Согласно данному законоположению правила, предусмотренные параграфом о продаже недвижимости, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566 ГК РФ).

Таким образом, можно признать преобладающим в цивилистике взгляд, что предприятие является особым видом недвижимости, а его продажа есть не что иное, как «разновидность договора продажи недвижимости». Клейн Н.И., Чубаров В.В. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1998. С. 153.

Специфическим признаком, обусловившим выделение продажи предприятия в качестве отдельного вида купли-продажи (разновидности договора продажи недвижимости) являются особенности предприятия как вида недвижимости.

Специфика предприятия как объекта недвижимости выражается в том, что оно является имущественным комплексом, в состав которого входят, в том числе обязательственные права и долги, а также исключительные права. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С.222-223

Предмет договора купли-продажи предприятия является его существенным условием, более того, именно благодаря специфике предмета этот договор получил отдельное правовое регулирование.

Говоря о предмете договора купли-продажи предприятия, необходимо иметь в виду, что переход права собственности на предприятие предполагает переход к новому правообладателю всего имущественного комплекса в целом; изъятия из имущественного комплекса, составляющего предприятие, допустимы только по специальному соглашению сторон или по предписанию закона.

В силу закона не могут входить в предмет договора и передаваться покупателю права, которыми продавец обладает на основании специального разрешения (лицензии), ибо эти правомочия являются элементом правосубъектности их обладателя, а не субъективными гражданскими правами. Если же продавец все же передал указанные права покупателю, не имеющему соответствующей лицензии, стороны договора несут солидарную ответственность перед кредиторами по обязательствам, возникшим в связи с лицензируемой деятельностью (п.3 ст.559 ГК). Смагина Е. С. Купля-продажа предприятий. - М., 2001.С.23.

Ст.559 ГК определяет в качестве предмета продажи «предприятие в целом как имущественный комплекс», п.2 ст. 132 допускает, что часть предприятия наряду с предприятием в целом может быть объектом различных сделок, в том числе залога, аренды, доверительного управления.

Вывод о нераспространении норм о купле-продаже предприятия на часть предприятия вытекает из того, что при продаже по частям невозможно дробление неимущественных составляющих предприятия (права требования, долги, средства индивидуализации продавца, его товаров работ, услуг).

Важнейшей особенностью предмета договора купли-продажи предприятия является наличие в составе предприятия имущественных прав и обязанностей продавца перед третьими лицами. Таким образом, при продаже предприятия происходит не только смена собственника имущества, но и уступка права требования и перевод долга. Но если передача права требования от одного лица к другому в результате продажи предприятия не требует дополнительных действий со стороны продавца, согласно общим нормам ГК об уступке права требования, то перевод долга возможен только с согласия кредиторов, что накладывает на стороны обязанность по уведомлению кредиторов.

Еще одной характерной для предмета договора купли-продажи предприятия чертой является включение в состав имущественного комплекса земельного участка, на котором расположено предприятие и необходимого для его деятельности. Если продавец является собственником земельного участка, то покупателю вместе с предприятием передается право собственности, либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на земельный участок, входящий в состав предприятия. Если продавец не является собственником земли, то покупатель приобретает право пользования участком, на тех же условиях что и продавец. Согласие собственника земельного участка для отчуждения стоящего на нем предприятия при этом не требуется, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (ст.552 ГК).

Из-за указанной специфики предмета договора законодатель установил повышенные требования к его определению в договоре. Согласно п.1 ст. 561 ГК в договоре купли-продажи предприятия обязательно указывается состав и стоимость предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. При отсутствии этих данных в договоре условие об имуществе, подлежащем передаче считается не согласованным, а соответствующий договор не заключенным.

Сторонами договора купли-продажи предприятия выступают как юридические, так и физические лица, обычно предприниматели, что объясняется основной предназначенностью имущественного комплекса предприятия - использование для ведения предпринимательской деятельности. Сторонами договора соответственно являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает собственник предприятия. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности, правомочия собственника подтверждаются свидетельством, выданным уполномоченным государственным органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого имущества с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом.

При продаже государственных и муниципальных унитарных предприятий в качестве продавца выступает специально уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления. При этом важно иметь ввиду, что продажа имущественного комплекса государственного или муниципального унитарного предприятия, влечет потерю последним базы правосубъектности и его ликвидацию либо преобразование.

На договор купли-продажи предприятия распространяются установленные законом правила совершения сделок с имуществом, находящимся в общей собственности и правила внутреннего принятия решения об отчуждении имущества в собственности юридических лиц частной формы собственности. Кроме того стороны договора купли-продажи должны обладать надлежащим объемом право- и дееспособности для совершения такого рода сделок. 

Договор купли-продажи предприятия, как и других объектов недвижимости, должен предусматривать цену предприятия. Цена является существенным условием договора, что опять же непосредственно связано со сложностью и специфичностью предмета договора, его повышенной стоимостью и неоднородностью состава. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене (стоимости) предприятия договор считается незаключенным (ст.555 ГК). При этом правила п.3 ст.424 ГК об обычно взимаемой цене при сравнимых обстоятельствах не действует. Обычно цена предприятия включает и цену земельного участка, передаваемого вместе с этим предприятием и необходимого для его использования или права на него, если иное не установлено законом или договором.

Согласно п.1 ст.561ГК состав и стоимость предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации, проводимой в соответствии с правилами такой инвентаризации.

ГК установил, что до подписания договора купли-продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами ряд документов, которые преследуют двоякую цель:

1) определить фактическое наличие материально-технических ресурсов на балансе предприятия и нематериальных активов, естественно на определенную дату, так как отчуждается предприятие «на ходу», что отнюдь не предполагает постоянной статичности его элементов;

2) установить степень сохранности материальных и нематериальных активов, в том числе путем определения их нормативного износа.

К таким документам относятся: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а так же перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков требований. При этом акт инвентаризации должен отражать фактическое положение вещей и должен быть подтвержден заключением аудитора, которое в свою очередь должно соответствовать данным бухгалтерского баланса с отметкой налогового органа на отчетную дату.

При отсутствии подобной согласованности невозможна не только оценка финансовой деятельности предприятия, его доходности, рентабельности, но и заключение договора купли-продажи вообще, так как составление данных документов - есть императивное требование закона.

Однако в соответствии с принципом свободы договора, стороны могут определять его условия, руководствуясь собственным волеизъявлением (кроме случаев, когда такие условия четко определены законом). И потому ничто не мешает заключить договор купли-продажи предприятия в отступление от той цены, которая будет вытекать из вышеназванных документов. Например, можно приобрести предприятие себе в убыток, рассчитывая на кредитоспособность должников предприятия.

Однако, как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведения вышеназванных мероприятий и в соответствии с их итогами.

Срок договора купли-продажи предприятия не является его существенным условием, законодательством специально срок не нормируется и устанавливается соглашением сторон.

Однако, как будет показано ниже, продажа предприятия осуществляется в три этапа:

1) Заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация.

2) Передача предприятия по передаточному акту.

3) Государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное предприятие.

Из-за сложности передачи достаточно обширного имущественного комплекса заключение договора и полная передача предприятия зачастую разорваны во времени. И потому во избежание проволочек в оформлении соответствующей документации в договоре целесообразно предусмотреть срок, к которому предприятие будет передано покупателю, исходя из реальных возможностей продавца за установленное время подготовить предприятие к передаче и передать его. Необходимо предусмотреть и срок, к которому право собственности покупателя на приобретенное предприятие будет зарегистрировано.

Форма и государственная регистрация договора. Договор купли-продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами с обязательным приложением к нему следующих документов: акт инвентаризации предприятия, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (ст. 560 ГК) (см.Приложение).

Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Помимо указанных требований к форме, характерной особенностью договора купли-продажи предприятия является обязательная государственная регистрация самого договора, который приобретает силу и считается заключенным с момента такой регистрации (п.3 ст.560).

Сама продажа предприятия, как уже подчеркивалось выше, осуществляется в три этапа.

Таким образом, закон требует, чтобы стороны при продаже предприятия дважды осуществляли государственную регистрацию: государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия и государственную регистрацию перехода права собственности на предприятие.

Повышенное внимание к самому договору купли-продажи по видимому объясняется особой ценностью предприятия как имущественного комплекса, сложностью его состава и важностью производственно-хозяйственного назначения, а также тем, что существенным образом затрагиваются права и интересы третьих лиц при заключении такого рода сделок.

Государственная регистрация договора купли-продажи предприятия, с момента осуществления которой договор считается заключенным, является первоначальным этапом контроля со стороны государства за оборотом промышленной недвижимости и создает предпосылки правомерного поведения субъектов гражданского оборота в ходе отчуждения предприятия.

Вступление договора в силу предполагает осуществление сторонами действий направленных на его исполнение, в том числе исполнение обязанности по передаче предприятия. В завершающей стадии исполнения договора, по общему правилу п.2 ст. 564 ГК, непосредственно после передачи предприятия, осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на предприятие, и именно с этого момента покупатель получает «титул» собственника.

В целом с помощью государственной регистрации перехода права собственности на предприятие обеспечивается стабильность, законность и гласность прав на недвижимость.

Законодатель предусмотрел единый порядок государственной регистрации договора купли-продажи предприятия и права собственности на приобретенное предприятие. Ст. 22 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97г. гласит: «государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом производится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта».

Таким образом, закон требует соблюдения надлежащей формы договора купли-продажи предприятия и порядка его государственной регистрации, что предполагает соблюдение ряда императивно установленных требований, среди которых составление единого письменного документа, с приложением к нему документов, указанных в п.2 ст. 561 ГК и государственная регистрация самого договора в установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке, что обусловлено спецификой предмета договора и повышенным вниманием государства к такого рода сделкам.

Обязанности продавца.

В самом общем виде обязанности продавца в любом договоре купли-продажи заключаются в перенесении на покупателя права собственности и передачи ему товара в определенном договором количестве, качестве, комплекте, свободным от прав третьих лиц.

Основной обязанностью продавца в договоре купли-продажи предприятия является передача предприятия, путем составления и подписания передаточного акта. Передаточный акт является документом, отражающим строго формализованный порядок отчуждения предприятия.

Такой порядок продиктован, прежде всего, сложностью имущественного комплекса, подлежащего передаче, а составление передаточного акта имеет две задачи:

1) установить во времени факт передачи предприятия;

2) установить состав предприятия.

Первая задача достигается с момента подписания передаточного акта обеими сторонами, с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. Последнее в свою очередь связано с тем, что вместе с риском покупатель получает право использовать входящее в состав предприятия имущество в своей предпринимательской деятельности (ст. 563 ГК). Комментарий к ГК РФ, части второй // Под ред. Садикова О.Н. - М.: Юринформцентр, 2007. с.139-140.

Использование предприятия в промежутке между заключением договора и передачей предприятия по акту и до перевода права собственности на покупателя логично сопутствует фактам перехода рисков гибели и повреждения имущества на него. Кроме того, использование предприятия может быть просто необходимо для поддержания предмета договора в исправном состоянии, либо для избежания крупных убытков, которые наступят при остановке производства.

Вторая упомянутая задача (установление состава предприятия) достигается благодаря содержанию передаточного акта. Передаточный акт, согласно ст.563, должен содержать данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках передаваемого имущества, обязанности, по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Обязанность по передаче предприятия покупателю осуществляется в два этапа:

1) Подготовка предприятия к передаче означает не только составление акта, но и согласование его с покупателем, что следует из формулировки п.1 ст.563, где в содержание передаточного акта включены данные о выявленных недостатках имущества и перечне имущества, не подлежащего передаче ввиду его утраты, наличие которых было бы целесообразно довести до сведения покупателя до подписания акта.

2) Передача предприятия и подписание передаточного акта. Именно такая последовательность (передача, а потом подписание) отвечает логике осуществления этой обязанности продавцом. Предприятие - сложный имущественный комплекс, состоящий из множества элементов, передача которых единовременно практически нереальна, однако к моменту подписания акта предприятие, если уже не будет передано, то покупателю должна быть обеспечена фактическая возможность беспрепятственно принять предприятие. Было бы странно предположить ситуацию, при которой покупатель подписал бы передаточный акт, со всеми вытекающими отсюда последствиями, не получив предприятия «в натуре» или реального права беспрепятственно принять его.

Однако выполнение обязанности по передаче предприятия еще не означает, что продавец выполнил свое обязательство по договору. Помня вышеозначенную очередность действий по продаже предприятия (1.подписание и регистрация договора, 2.передача предприятия, 3.регистрация права собственности на приобретенное предприятие), можно заключить, что покупатель будет считаться исполнившим свое обязательство по договору с момента перехода к покупателю права собственности на предприятие и государственной регистрации такого перехода.

3) Согласно ст. 564 ГК право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации такого права. Право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю, если иное не установлено договором.

Особенностью договора купли-продажи предприятия является четкое разграничение момента перехода на покупателя права собственности, который связывается с государственной регистрацией этого права и момента перехода рисков случайной гибели и повреждения имущества, который приурочивается к передаче предприятия (подписание передаточного акта).

Это связано с тем, что покупатель, даже не обладая правом собственности, может распоряжаться предприятием в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых оно приобретено (что частично подтверждается формулировкой п.3 ст564 ГК). Гражданское право. Часть 2./ Под ред. А.П Сергеева, Ю.К. Толстого.- М.: Изд. “Проспект”. 2005. С.109. Это право покупателя схоже с правом собственности, но является вторичным вещным правом.

Таким образом, такому «промежуточному собственнику» в действительности необходимы лишь права использования и распоряжения имуществом предприятия в целях, в которых оно приобреталось и для предотвращения порчи и гибели имущества, что, в свою очередь, продиктовано производственной необходимостью. Иные же правомочия перейдут к покупателю с момента государственной регистрации права собственности на предприятие.

Обязанность передать предприятие свободным от прав третьих лиц.